百年江汉路，一直是武汉市最久负盛名的核心商圈，“车马如梭人似织布，夜深歌吹夜未休。”
2005年，香港富商李嘉诚旗下的和记黄埔进军武汉，斥资16.23亿元拿下花楼街两块商业地块，历经近十年酝酿设计施工，由此，地处江汉路核心的大型滨江综合体——世纪江尚诞生了，其中商业部分—外滩1861商街项目于2014年正式面世。
步行至江汉路地铁站仅需3分钟，2条地铁在此交汇；
坐拥江汉路百万年轻客流，自带豪宅小区千万人群；
地理位置卓越，拥有商业体最天然的地理和人流优势，
本以为会人气爆棚，没想到，在这个繁华地带，这个商业体竟然会显得如此凄凉落魄，大量商铺空置！
江汉路武汉关
01
大多数的武汉人，都曾逛过江汉路，江汉路作为武汉的商业重镇，人气持续高涨！
日均客流量是10万人，最高峰时曾突破百万人次，节假日里，人挤人拥挤的场面很是常见。
可能你逛过了happy站台、大洋百货、王府井，万达广场；游过了汉口江滩、沿江轮渡码头、武汉科技馆，武汉关；去过了黎黄陂黄路、民众乐园，沿着中山大道一条街不知道来回逛了多少回，
但，大多数的你可能和我一样，真的就是从没逛到过这个商业体！或者说，你根本不知道，江汉路上还有这样一个商业体的存在，
这样的处境有些尴尬！
外滩1861商街紧邻江汉路地铁站C出口，就在武汉关的后面，沿江码头的对面，穿过宝利金商业街就是，正是武汉豪宅小区—世纪江尚所在区域。
一边是江汉路最繁华的商业中心，万达广场、宝利金商业中心，标志性的虾皇、肯德基门店都还在，然而，一街之隔的外滩1861却陷入人气惨淡，商铺大量空置的尴尬境地，从地下1层到地上三层，一条条长长的商业走廊，却几乎却不到几个商家。大量门店空置，俨然一座空城。
更让人难以想象的是，这些商铺曾经的销售价最高达10万/㎡！堪称武汉最贵商铺！
外滩1861沙盘位置所在
以下来自现场实探：
穿过江汉路宝利金商业，过个马路，你会看到2个玻璃柱状的房子格外的抢眼。走进这里，就是外滩1861商业街所在了。
外滩1861商业街露天电梯
一个呈现环形的商业步行街出现在左侧。商业街广场上，有2处露天楼梯可直接上2楼。但走进的景象，却不免让人有些意外。
整个商业街有4层，其中地上3层，地下一层。商业街长度将近200米，而大大小小的商铺基本处于空置状态。
外滩1861商业街入口处
长约200米的商业街内部
大片商铺空置中
商铺空置中
商铺空置中
1/2/3层大片商铺空置中
外滩1861商业街广场
2/3楼分别从两侧的露天楼梯上去，总共设有4条这样约200米长的步行街。
从平面分布上可看到，地下一层有20个铺面，1层22个，2层26个，3层7个，总共将近77个铺子，且商铺面积大多在100-300㎡之间。
而现场看到，有商家经营入驻的铺面，仅有不到20家。
1/2/3层楼入驻的商家甚少，负一楼倒进驻有少量商户，如健身馆、婚纱体验馆、二次元体验馆等。
夜幕下的外滩1861
夜幕下的外滩1861，商铺空置区域，一片漆黑，显得格外的突兀。
而不仅如此，整个和记黄埔世纪江尚小区还规划有大量的社区沿街底商，同样出现大量商铺空置。
如沿江大道沿线铺，近20间铺面，目前仅有一家做珠宝首饰的在营业中。由于进店客流少，这里的店员不得不在店面周边邀约路人进店参观。
整个小区内部，以圆形的大转盘为中心，向四周分布有大量沿街社区底商，从内环到外围，从小区内部，到沿江大道，到民生路，到小区靠近商业街中心的外围部分。
贴有出租信息的空置商铺
外滩1861商业街广场
外滩1861靠近沿江大道一侧的商业街
靠近沿江大道一侧的商业街，商铺大量空置中
靠近沿江大道一侧的商业街，商铺大量空置中
社区内侧商业街
实地走访一圈下来，不得不感叹，仅仅是社区底商，真的是有点太多了！
而仅有靠近小区2个主出口的两边的沿街商铺，仍在稳定经营中。大大小小的商铺基本处于空置状态中。
社区入口处商业街
（二）
项目过往回顾：
商铺热销一时 售价最高达10万/平米
世纪江尚为和记黄埔地产集团开发的武汉花楼街滨江大型综合项目，由全球最大建筑设计事务所之一 — Aedas，以国际大都会生活概念设计。
整个项目的总面积约60万方，含9万方主题商商业街。包括江景高层豪华住宅—“世纪.江尚”、大型主题商业街区—“外滩1861”及滨江高档写字楼—“世纪中心”。
外滩1861商业区沙盘图
其中，住宅部分，总共10栋高层和超高层住宅，总共约2800多户。当前住宅均价25000元/㎡，大多以100平以上的大户型为主，住宅推出后，基本很快就售罄了。
大概计算一下，这里的一套住宅基本在300万以上。可见，这里的小区人群均为武汉的富裕阶层，拥有超高的消费力！
项目还规划有8万方写字楼—世纪中心，目前已投入使用中。
2014年，商铺与住宅同时启动了销售。
打着“地段论”、“中心论”的商铺，在启动首批认购活动时，以闪电式速度几近售罄。其后循众加推了全新批次的临街商铺，获众多买家热烈追捧，一度成为了2014年江城商业成交的双料冠军 (销售面积及金额)
此铺已售的标志还在
随后，外滩1861又推出了面向沿江大道的商铺近50间，其中，有14间面向沿江大道一线铺。
这些商铺面积在200-500㎡，均为上下两层结构，其中店铺首层层高约4.5-4.8米。
在“物依稀为贵”的鼓吹炒作之下，外滩1861江汉路段店铺，首层铺售价则在每平米6万至8万左右，最高的售价达10万/平米，堪称武汉市最贵的“天价商铺”
现在网上查阅，依然可见当时有关项目的诸多报道，“总共260套商铺，目前顶层和地下一层的商铺都已经买完了，只剩下中间两层少量商铺。”
沿线大道一线临街铺效果图
沿线大道一线临街铺效果图
沿线大道一线临街铺效果图
沿线大道临街铺如今的实景现状:
沿线大道临街铺现状实景
在商铺户型设计上，外滩1861采取双首层设计，层高在5.1米。二三层商铺为退台设计，保证了空间的充足；且8成以上商铺符合餐饮功能。
这就是当年红极一时的和记黄埔项目，而当时的商业部分—外滩1861，曾被寄予了这样的期望：
2、将江汉路商圈与黄金走廊彻底打通，江汉路商圈由“线”变成“片”状，其意义自不待言。
1、将打造武汉沿江新地标，提升老汉口的辐射力和影响力，更有力地推动老汉口的旧城改造。
如今5年时间过去了，世纪江尚的小区业主早已入驻。而外滩1861商业街，却至今迟迟没有开业！
（三）
商业只售不租？业主自行招商！
为何外滩1861商街迟迟不见开业？从项目售楼处，我们了解到，这里的商业街只售不租，
这意味着什么，商铺只负责出售，不负责后期整体的运营和招商。由业主自行进行招商或自主经营。
这也似乎就不难理解，为何这里的商业街迟迟没有开业，商铺出现大量空置的现象了。
在当今商业体量遍地开花的发展趋势下，并不是所有的“地段中心论”定律，都能盘活商业！
若是小体量的社区商业，在市场上这样的现象倒可以理解！
面对9万方的商业体量，多达上百间的铺子，没有统一的运营和管理，没有统一的招商，由业主自行进行招商。通过这样的模式，想把商业街盘起来，在笔者看来，这是何其难！
据这里的一名投资者回顾，曾有这样一段宣传对话，关于为何“只售不租”的理由：
“很多来买铺子的客户都是自己带着产业项目来的，换句话说他们买了之后，很快就能让商铺投入实际使用。如发源地美容美发、健身房等。”
“外滩1861售出的多数铺子都在300-700平米之间，而且多数客户买铺都是自用。投资者反而不多。“很多买铺的客户都不需要我们帮他们介绍租户，往往他们自己可以找到合适的租户，租出更高的租金。”
这个理由，现今看来，不免觉得有些荒唐之感！
据了解，购买外滩1861商铺的，其中有很大一部分是这里的业主。
期间，近20多家业主曾联合向小区业主委员会提出诉求，委托其找专业的招商公司帮忙他们，进行统一的招商。
但，商铺面积大，分布零散，商铺产权各持一家，另外租金高，
种种原因下，统一的招商诉求，也被专业的招商公司所拒绝了。
如今，商铺大量空置，人气差，招商难，成为了外滩1861最大的困境！
为何占据江汉路核心地段的商业街，会出现如此尴尬的现状？在实地走访一圈后，笔者总结了如下几点原因：
1、商铺面积大。
商铺面积普遍在100—300㎡之间，小面积的商铺几乎很少；动则200~300㎡的大铺子，相应的业态也就限制了，入驻的门槛也就提高了！外滩1861商街租金普遍在120㎡以上，稍好点位置在150元/㎡以上，可计算出，一个150㎡的铺子按照120元/月的租金来算，一个月也需要将近2万的租金成本。
2、商业街动线设计不合理。
商业街呈条状设计，长达约200米，昭示性和展示性较差，很难将外部人流引入。
3、业态缺乏整体定位和明确规划
外滩1861整体9万方的商业街，在主题和业态上始终没有明确的业态规划，没有自己的主题特色，对外吸引能力差，同时对商户本身也缺乏吸引和号召力。
4、无统一招商、运营、管理。
没有统一的招商运营管理，依靠商户个体进行招商难，且产权归个体所有，无法进行统一的招商，无法引进大型的品牌主力店，这也是当前外滩1861存在的根本问题。散乱的个体招商，只会导致业态混乱，定位不明晰，且租金定价的不统一，很容易导致纠纷不断。
5、位置尴尬，入口不明显。
位于宝利金商业街的后面，与宝利金商业一街之隔，但江汉路人流往往集中在宝利金、万达广场一块，消费者很少有往后面走的习惯；同时位于沿江大道一侧的入口，人流冷清，缺乏主力店和商业氛围的吸引。
同为和记黄埔旗下在武汉江汉路商圈的两个商业体，一个大型购物中心"M "，在2016年开业后成为江汉路的新地标！而外滩1861，却成为重塑江汉路商圈上的“空壳建筑”。不同的定位，不同的销售模式，带来天壤之别的结局，值得思考。
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