临沂市位于山东省东南部，地近黄海，周边与日照、枣庄、济宁、泰安、淄博、潍坊以及江苏等城市及省份相连。临沂总面积17191.2平方公里，总人口1101.84万，是山东省面积最大的市，也是山东省人口规模最大的城市。
临沂是山东省鲁南经济圈的核心城市。鲁南经济圈是山东三大经济圈的重要组成部分，包括临沂、济宁、菏泽、枣庄四个地级城市。尽管鲁南经济圈规划并没有公布“谁是圈中的中心城市”，但是临沂这座千万人口的大城市应该说是当之无愧的“老大哥”。
最近通过梳理近年来临沂十二个县区的房价数据发现，临沂全市均价已降至万元以下，但是部分县区多年来累计涨幅较高。以下将根据近年来房价数据对比，对临沂楼市具体特征做几点分析。
2017-2020-2022年临沂各县区房价数据对比
1、临沂房价整体特征：人口大市，房价整体偏高。目前临沂的全市均价为9484元/平米，位居全省16城市的第6位。排在青岛（16513元/平米）、济南（15705元/平米）、聊城（11181元/平米）、日照（10106元/平米）、泰安（9663元/平米）之后。
临沂全市均价从2015年的4000 开始逐渐启动上涨模式，2017年5月价格达到了5000 ，2021年3月价格达到了9000 ，2021年和2022年在震荡盘整。
近些年来，临沂房价一直处在快速上涨模式。尽管临沂GDP总量（5465.5亿元）居全省第五位，但是由于人口基数大，人均GDP在全省排倒数第三位，人均居民可支配收入排在全省倒数第六位，因此对比相关社会经济发展数据，临沂房价整体偏高。
2、临沂十二县区房价布局特点：县区价格差异大，最高的兰山区与费县达万元以上，最低的沂南县也在6000元/平米左右。最新的房价数据显示，临沂三区九县房价可以分为四个梯度，其中：
万元以上的是兰山区和费县。兰山区为12014元/平米，费县为10461元/平米。
7000 的是河东区、沂水县、平邑县、罗庄区和蒙阴县。河东区为8322元/平米，沂水县为8286元/平米，平邑县为7713元/平米，罗庄区为7512元/平米，蒙阴县为7272元/平米。
6000 的是郯城、兰陵、莒南和临沭。其中郯城县为6890元/平米，兰陵县为6837元/平米，莒南县为6717元/平米，临沭县为6596元/平米。
只有沂南县在6000元以下。沂南房价全县最低，为5909元/平米，兰山区价格是沂南县的2.03倍。
以蒙阴县为例，位于主城区西北部的蒙阴县，GDP不足200亿元，全市最低，人口不足50万人，是全市人口规模最小的县，但是房价却在7000元/平米以上，的确不低。
临沂城市风貌
3、临沂房价县区特征：主城领涨下的县区跟涨，兰山、罗庄价格翻倍。从2017到2022的六年时间，临沂全市总体累计涨幅达到80.99%。分县区看，兰山区和罗庄区的累计涨幅较高，分别为118.44%和104.49%，两区价格已经翻倍。六年时间，累计涨幅最低的是沂南县和莒南县，分别为 9.55%和 42.49%。
从2020年到2022年的三年时间，县区价格进入横盘期。蒙阴县、河东区和莒南县三县区下跌，跌幅分别为-5.90%、-2.8%和-2.44%。兰山区和费县等其余9县区价格仍在小幅上涨，其中平邑（ 22.82%）、郯城（ 26.91%）涨幅最大。
可以说，临沂近些年县区累计涨幅较大，其实是主城强势领涨之下，各县区轮动的结果。
4、房价上涨动力已明显不足，2022年起进入稳步回调周期。临沂房价总体韧性较强，那么支撑因素究竟是什么？首先是城镇化发展仍有空间。临沂城镇化水平总体还比较低。2021年临沂城镇化水平为55.97%，在山东16个城市中排第13位，距离全省平均水平（63.94%）还差7.97个百分点，未来的十年到十五年时间，城镇化发展仍有较大空间。
其次是临沂具有人口规模优势。临沂从2010年到2020年十年时间，总人口增加近98万人。80万人口以上的县区就有8个，兰山区人口达184.41万、兰陵县人口达110.44万，如此庞大的人口基数，是其他地市无法相比的市场支撑基础。
另外，临沂近些年经济向好，经济总量与发展增速一直稳定在山东中上游水平，2022年有望突破6000亿元。
大美临沂
因此人口与城镇化发展以及强大的经济韧性是楼市稳定的支撑要素，但是2022年起，各县区楼市上涨动力明显不足。
前些年由于大规模棚改与快速城镇化释放和透支了楼市需求，2022年起，各县区开始不同幅度的横盘调整，如河东、蒙阴和莒县等区县下调明显，2023年仍将延续调整行情，价格回归将是大趋势。
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