郑州的楼市确实寡淡，寡淡到已经没有多少关注度。
然而在这寡淡之中，一些变化悄然发生，一些新的置业逻辑在慢慢形成。
来，今天就畅开聊聊三个需要注意的新逻辑。
01
逻辑一，以后郑州买房，流动性大于升值，要无比重视流动性。
这个不是郑州这座城市的问题，是几乎全国性的行业问题。
不用怀疑，经过大疫这三年，“房价永远涨”的观念已经在公众心里彻底被打破。
想要再建立起来就很难了，特别是对于郑州这种海量供应的城市。
毕竟，没有形成集体共识的投资，很难再起大泡沫。
换句话说，咱小老百姓在郑州买房，主要图自住 保值，把月供赚回来已经很不错了，如果还能升值，那可真是喜上加喜。
但关键是，想要实现保值升值，你得先把房子卖出去不是。
所以买房一定要先关注流动性，流动性是升值的基础。
什么样的房子，流动性相对会好些？
答：大众集体偏好的房子。
十个人买房，八个都想要主城三环内、配套齐全、有学区、有地铁的......这些特点，就是集体偏好。
含有集体偏好特点的房产，咱先不说升值，流动性肯定是没问题的。
遵循着「先考虑流动性再考虑升值」的原则，去选择楼盘就容易多了。
比如，价位相差不大，是买龙湖熙上还是买裕华城，答案肯定是龙湖熙上。
比如，一个金水北、一个杨金片区，是买美盛教育港湾还是买碧桂园天玺湾，答案肯定是美盛教育港湾。
比如，同样24000元/㎡的价格，是买申泰中原印象的新房还是买华启金悦府的二手房，答案肯定是华启金悦府。
02
逻辑二，以后市场，稀缺性大于成长性。
提个问题：同样的预算，你会选择北龙湖的三档盘还是高铁片区的顶豪？
我先说我的看法——高铁片区的顶豪。
理由很简单，以后的市场，既定性很强，稀缺性大于成长性。
北龙湖是郑州最牛逼的板块，未来具有很大的潜力。是的，我不否认。
但我们要考虑一个问题，北龙湖作为郑州价值的最高点，它的价值兑现，极其依赖两点——
1）和郑州的城运深度挂钩。
如果郑州能像合肥一样一飞冲天，北龙湖板块就能跟着扶摇直上；
如果郑州原地踏步，北龙湖也很难晋级；
如果郑州走下坡路，北龙湖也很难有独立行情。
直白说，北龙湖与郑州城运一荣俱荣、一损俱损。
2）和产业及配套的兑现深度捆绑。
不管是产业，还是配套，都极其依赖财政投入。
如果郑州的财政紧张，北龙湖能否100%兑现？不好说。
以上两点，都是风险问题。
北龙湖的高潜力，对应的是高风险。
改善豪宅购买，大几百万的投入，再交易变现本身就很难，流动性和安全性是首选，其次考虑稀缺性。
所以，从购买长持的角度看，高铁片区的顶豪是优于北龙湖的三档楼盘。
注意，以上分析，针对的是北龙湖的“三档楼盘”。
03
逻辑三，即使未来有多校划片，学区房依然是永远的神。
给大家看张二手房的成交数据图。
这是2022年郑州二手房成交套数的前20个小区，体现出来的是房源的流动性。
20个成交量最大的二手房小区，一半以上都是学区房：
正弘数码公寓：省实验中学
鑫苑世家：农科路小学 省实验中学
远大理想城：朝凤路小学
和昌澜景：互助路小学分校
中原新城学府小区：伊河路小何 郑州外国语
正商东方港湾：康平路小学 96中
朗悦公园道1号：郑州大学附属学校 朗悦慧外国语学校中学/郑州大学实验中学
普罗旺世波特兰：银河路校区 77中
金科城壹号院：郑州中学
......
总价低，具有性价比的学区房，流动性杠杠滴。
什么品质/改善，在综合属性上和学区房比起来，都是弟弟。
这也是美盛教育港湾买得好的主要原因（刚改 学区）。
学区房，是所有类型房产里面最硬的刚需，凌驾于所有房产之上的特级类别。
优质的教育资源永远是稀缺的，承载着优质教育资源的房产就永远值钱。
确实，现在有多校划片的趋势，有教育改革的趋势，但是优质的教育资源依然存在。
学区房的属性，不可能完全或者大部分消失。
北京多校划片之后，学区房的走势就很有代表性。学区房的价格确实降了，有的降了10万/30万，最多的降了50万。
对于总价1000万以上的房产，降价的幅度实在寥寥。
再重复一遍——
不管教育改革如何改，学区的概念一直会存在，也一直会存在学区房。
学区房是永远的神。
如果选择房产，拥有优质教育资源的房产依然可以大胆拥有。
04
以上三点，是我对于郑州的楼市现有逻辑的观察。
对于郑州的楼市整体走势，我依然保持之前的看法。
随着房地产大洗牌，该死的房企死的差不多，不可能更差了；加上政策端与金融端的放松......
2023上半年逐渐企稳，下半年市场有可能迎来温暖的市场行情。
但可以预见的是，短期内不会有大行情，不温不火还会持续一段时间。
本文完。
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