黄金地段，检验保利商业的软实力。
三个月前，在我们与保利商业成都城市公司招商营运副总杨悦曦的对话栏目中，首次向市场曝光计划在蓉开业的三座商业体周期进度，并深入理解了目前保利商业在蓉乃至西南的规划布局。
这其中，我们尤为关注南高新的轻资产项目——乐家·保利广场。
今年5月，保利商业与乐家置业就位于益州大道与吉瑞三路交汇处的香悦湖二期商业广场正式签订商业委托管理合同。项目体量12.8万㎡，是保利商业在城南获取的首个外部项目。
对于轻资产模式，市场众说纷纭。
关于保利做商业，观望大于期待。
态度模糊的时候，市场显然需要一些客观的事实分析——
区域现状
区域内商业供给远低于市场需求。
从项目横向直径3公里范围内来看，乐家·保利广场周边商业，仅世豪广场、复城国际和街区形态的东方希望天祥广场D5在营，且三个项目离乐家·保利广场有近14-25分钟左右公交车程。
“沉浸式都市欢聚目的地”的项目定位，会带来综合性及强体验性业态。这将与周边竞品拉开定位上的差距，因此在体验型mall上区域商业消费力可挖掘的空间还很大。
周边商务氛围十分浓厚。
从项目纵向直径2公里范围看，乐家·保利广场地处高新大源CBD核心区，紧邻各大商务写字楼，包括富润国际、复城广场、星辰国际、两江国际等，各规模企业区域总部也落位于此。
作为承接市中心商务办公转移的关键区域，这里每天有数以十万计的办公人群在此流转。
而东面的星级酒店如世纪城假日酒店、天堂洲际大饭店、棕榈泉费尔蒙酒店更是长期承接着来自世纪城新国际会展中心、软件园的大量流动商务客。
住宅众多，区域消费潜力大。
大源，作为新中心居住区，40万人的居住规模正在形成，项目紧邻航天城上城、香月湖、汇锦城、两江国际，周边还有华润凤凰城、蜀都中心、英郡等品质大盘。
对于庞大的亲子家庭客群来说，他们对日常短距离的生活方式及娱乐健身等的需求正在日益增长，而目前周边配套商业出现明显断层的状态。
操盘思考
从整体片区结构来看，乐家·保利广场所处位置，一边是商务，一边是生活，区域客群结构非常清晰简单，但中间正好缺乏一个适宜的商业项目进行很好的连接和融合，去打破人们的心理界限，进行工作和生活上的无缝切换，甚至是压力释放。
正是基于对此的洞察，乐家·保利广场打出了“无界限文化社交群落”的理念，打破再融合是整体的打造思路，而”无界“、”沉浸式“、”欢聚“则如DNA般被植入项目内核，并整体围绕于此去展开。
这种思路不仅局限在单个项目本身，往大点看，“盒子式”的乐家·保利广场与一街之隔“街区式”的保利时光里的组合及联动，蕴藏了保利“连接者”的定位思考，这种套娃式的交叉连接也是对未来商业空间的再想象及提前布局。
回到项目本身，其前身为乐家置业香悦湖二期商业广场，起初因考虑与富森美合作，乐家项目移交时整体硬装是已全部竣工的状态。
从我们的实拍照片中可以看到，其内部结构非常方正，整体动线呈“回字形”，采光面均匀，基本无盲区死角，每间铺面的展面也很大。而这样的好处在于高利用率，极大的提升了租户实际使用空间。
值得一提的是，屋顶的玻璃窗顶棚采用了电动开关控制的遮合结构设计，这个设计很好的实现了好天气下半开放式空间营造的通透感和自然感，对消费者来说也是一次比较新鲜的空间体验，对餐饮租户来说更是其场景创新的一次很好的延展和实现。
之前我们提到过保利时光里将引入一精品超市城南首店，而一街之隔的乐家·保利广场的超市会招引哪家差异明显的超市呢？
我们聚焦出8家当前仍在成都市场大力拓展的超市品牌。考虑乐家·保利广场更偏重大众化的家庭消费为主，紧扣“大众化”、“品质消费”，且具有“6000方大面积铺面承租能力”这几个关键词，我们综合不同超市近期的市场表现，再考虑到与周边竞品项目和片区的差异化落位，似乎又可以进一步进行锁定。你会认为是哪家？
据独家消息源，保利的招商策略是分阶段推进不同业态，即在一定时间段内重点攻克某一类业态。目前已经可以确认的是，海底捞、悦百味、玖聚坊北京烤鸭等本地耳熟能详的餐饮品牌等已签约进驻，早前刚进驻IFS的日本规模最大、最知名的国际烤肉品牌“牛角日式炭火烧肉”也确定进驻乐家·保利广场。
事实上，除了上述已敲定的餐饮品牌外，现在健身房和KTV两个主力业态也都敲定，健身房引入优佳，KTV则是招引了音乐派。值得关注的是，两个主力店进驻的楼层均为地下楼层，承租面积超过2000方，这或将给更多的筹开项目提供新的落位思路。客观讲，从项目较短的筹备时间观察，当下的招商进度及阶段性成果是较为可观的。这种实际成绩让我对保利轻资产产生了更多的信心。
对保利的考量
在之前的对话中我们有提到：“保利商业西南区域力争2022年前在川渝营运10座项目，未来还将加快轻资产拓展，5年内保利商业西南实现30%的项目持有，70%轻资产管理。”
目前来看，乐家·保利广场是成都3个筹开项目中唯一的轻资产项目，这对保利集团来说有着至关重要的作用，是其构建商业形象和门脸的关键。早前保利在市中心与星汇的项目搁置后，于2021年亮相的乐家·保利广场和保利时光里则是保利再出发后的首秀，对市场和行业来说其重要性不言而喻。
如此快速地近距离布局两个项目，我们认为仅从空间设计和品牌招商上来做差异化是不够的。轻重并举推进筹开项目无疑也考验着保利商业团队的连贯性及稳定性。
未来三个项目的开业所带来的人力支撑和资源协调的压力是目前所必须直面和解决的。
开业后同系统项目的竞业以及与大区域内商业竞争差异的经营发展，都是对保利商业团队应力的挑战。
同样，更值得长远思考及有待解决的还有，保利商业产品线在成都的合理性布局以及租户的信任跟随问题。
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