最近有粉丝问：能不能聊聊白云，感觉被冷落了。
确实，白云好像是最让我们“无语”的一个区。
这几年，似乎只有土拍的时候才让人惊呼：不是吧！连白云都卖这么贵了？！
这是白云的痛，但似乎也成了白云可骄傲的一面。
这几年，处在北边的白云，却一次次刷新广州楼面价纪录，狂刷存在感。
连天河黄埔荔湾南沙，都没能撼动白云的“地王”位置。
2010年，白云新城诞生了两个广州单价最高的“地王”，折合楼面价去到2万/㎡。
2016年，白云接连拍出两块楼面价4万 的地块，其中，白云新城被龙湖 首开拿下的地块，以45469元/㎡刷新广州地价天花板。
这个纪录，直到今年才被越秀南新地王超越。
如今，首开龙湖·天奕卖10万-13万元/㎡，价格比天河中心区部分新房还贵。
这样直冲天际的高房价，还能飞多久？
今天，高房价已经成了白云的一个标签。
就拿地价来说，今年5月土拍大战，白云江夏村地块又拍出43144元/㎡的楼面价，成为白云第二“地王”。
未来，这里又将新添10万 的豪宅。
常有人言，白云会成为广州的下一个豪宅富人区。
尤其是，在白云，你能找到市中心稀缺的别墅新盘，形成差异化优势。
从上世纪的白云堡豪苑，到被列入“中国十大豪宅”的大一山庄，再到如今新推出的新天半山墅、佳兆业天墅……
白云，一次又一次地尝试打造成广州的顶级豪宅区。
但是，这些顶豪楼盘都难以逃脱宿命，竞争太激烈了，去化非常非常慢。
什么是真正的豪宅。
区域热度→区域价值→社会认同感→豪宅价值，这是豪宅价值的传导链条。
从西关大屋到东山口别墅，从华侨新村到二沙岛，从天河北到珠江新城……
广州豪宅的变化轴线，也是广州热度的迁移轨迹。
白云，似乎还是缺点什么。
回溯一下，白云是怎么走上豪宅之路的。
大一山庄地块成为广州第二“地王”的那一年，也是白云新城详细规划横空出世的一年。
2005年，白云区押注白云山西麓，打造广州城市副中心——白云新城。
这里，被寄予了厚望。
于是，“地王”频频诞生在白云新城，白云最贵的二手房也集中在白云新城。
保利云禧、中海云麓公馆、珠江岭南苑等二手盘，均价已经在6-8万元/㎡之间。
近年来，白云新城还多次修改地块规划，住改商，为的是提升它作为新一代信息技术产业总部的职能。
但问题在于，白云新城要打造的航空、生物医药、商贸会展、融资租赁、金融保险、电子商务产业总部，其他的新城，也往同样的方向发展。
同质化之下，拼的就是招商引资的实力。
可惜，这方面，白云没有多少优势可言。
GDP不仅落后于天河越秀，还落后于黄埔和番禺。
尤其在疫情的冲击下，白云第三产业的短板更加凸显。今年上半年，白云GDP跌幅将近10%，全市倒数第二。
其次是人才短板。
今年白云人才购房政策的利好消息传出后，不少粉丝表示：放开了，人才们会去买吗？
白云常住人口确实多，前两年人口增速也确实猛。可都是哪些人留在白云呢？
白云有同德围罗冲围这两大解困房聚集区、有纯居住区金沙洲、有流动人口集散地三元里、还有众多化妆厂、皮具批发店……
这些产业和基因，注定了这里大部分都是普通打工族。他们对房价的承受能力并不高。
高房价，反而会“逼”走不少人。
白云有着全广州最多的常住人口，人口增量也排第一。
但是，去年白云的常住人口增长率“咻”一下跌到平均线以下，这是一个警醒的信号。
白云的人口红利，也许正在下降。
白云山曾是广州的中轴线，也是广州的一张珍贵名片。
可惜，白云从来不是广州的经济、政治和文化教育中心。
有钱人买豪宅，不是单看价格贵不贵、空气好不好。
经济、商业、医疗、城市面貌……一切尚在成形中。
这样的白云，你跟别人说新房卖到11万/㎡，二手卖到8万/㎡，注定被反问：有这个钱，不买隔壁越秀天河干嘛？
这也是为什么白云的豪宅别墅大多都只能“内卷”式地收割本地的大老板，后劲不足。
到了二手市场，豪宅的流动性更是差强人意。
因为，这里缺乏社会普遍的认同感。
荔湾越秀海珠天河番禺的老广不会跑来白云置换。其他区域的有钱人，也不认同这里。
利好未落地，房价先走起，富人不买单。
白云山旁的豪宅，更像是开发商在一厢情愿地打造广州的太平山、比弗利山。
那么，对于普通人而言，白云值不值得买？
先看土地供应量。
今年广州的建设用地供应计划中，白云以全年计划供地72宗高居第一，居住用地有23宗，是名副其实的供地大户。
另外，白云城中村的旧改体量也很大。
2018年官方发布的广州城市旧改计划中，白云旧改项目有78个，占比35%。
因此，未来几年，整个白云不缺宅地，不缺新盘。
再看房价。
其实白云很多版块，房价都不高。
据统计，最近一年，白云7个月房价上涨，4个月房价下跌，1个月房价持平。
几个成交量比较大的二手楼盘，涨幅并不是特别的高。而白云二手房整体下调报价的幅度，是中心五区中最大的。
如果是纯自住，在白云挑上班近的就好。不过，教育跟升值这一块就不要奢望了。
健康产业城也好，白云湖数字科技城也罢，白云真正一心要打造的核心高地只有一个，就是白云新城。
最优质的配套也只会集中在这里，这是毋庸置疑的。你看省实两个分校分布在哪就明白了。
假如你真的看好白云的未来，那么在资金量充足的情况下，白云新城核心区域是投资首选。
北侧我建议关注到华快以北、均禾大道以南的嘉禾望岗、东平片区就好了，再往北，建议别碰。
一是往市区通勤不方便，二是缺少规划，真的只有一个“村”字，自住和投资价值都不高。
至于东侧，我们打开地图来看看。
白云目前开通了2号线、3号线、6号线、9号线、14号线一期及支线。
只有3号线延长线经过白云山东侧。
未来6年，广州新增的十条地铁线路，经过白云的有五条。
除了11号线走白云山南侧以外，剩下的8号线北延段、12号线、13号线二期、14号线二期，同样没有一条经过白云山东侧。
不是说东侧不行，人家一条3号线能直达珠江新城CBD，比西侧慢慢绕过白云山要强不少，同和板块的房价也一点都不低。
注重通勤，东侧是备选。
至于金沙洲，可以翻看我们之前写的分析《一个神奇的样本：广佛边界的房价，差距为何越拉越大？巨大的机会出现了……》。
好消息是，两座过江大桥终于要开建了，未来堵车状况会有所改善。只是我身边不少买了金沙洲的朋友，孩子一读书就搬回市区。
最后说一句：
白云房价很难持续向更高处攀登，这跟历史、地理沉淀下来的基因多少有点关系。
但已经形成的高房价，也不容易掉下来，只能靠经济、人口逐渐夯实。
至少，我希望能早日看到白云新城腾飞，它会是扭转白云当前尴尬局面的重要阀门。
让我们拭目以待。
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