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昨天，本人发布的海南“禁公寓令”正式实施，商改住行不通了，公寓业主哭晕在厕所引来了无数小伙伴的信私。
信私内容主要集中在2个方面1.海南公寓禁令落地执行后，公寓的价格是涨还是跌？
2.海南公寓现在买点还是卖点？
评论区内小伙伴们更对海南公寓禁令该政策是利好还是利空争执不下今天，本人就本着以事实为根本原则的原则。详细地将“禁公寓令”进行解读，将实施“禁公寓令”各城市的房价对比进行对比，以此方便各位看官老爷的判断做个真实的参考依据。
先来了解一下什么是“禁公寓令”“禁公寓令”是专门用于限制商改住的禁止令。
所谓：“商改住”，就是开发商将40年或50年（50年产权年限的楼盘极少）商业产权性质的公寓、写字楼、厂房通过规划及施工二次改造，将原本适用于商用办公的公寓、写字楼、厂房通过调整外立面、户型、公共共间、室内水、电、燃气、供暖等功能达到民用类住宅使用标准的改造。
“禁公寓令”的根本目的就是为了“摁死商改住” ！
为什么要摁死商改住呢？
商改住就好比将五菱宏光改装成越野车参加硬派越野赛
商改住就好比将金杯汽车刷上漆，拆掉后排座椅改装成货车拉货
商改住就好比把苹果iPod Touch加上一个功能外套（苹果皮520）改装为苹果手机...
看观老爷们肯定会有疑问：“这些魔改只不过是物尽其用而且，为什么公寓在原功能基础上二次强化就要被摁死？”
这是因为——公寓商改住可绝对不止单纯的商品魔改那么简单！
截止2021年实施禁公寓令的城市如下：
实施并执行禁公寓令的省市区域（含2021年10月15日海南全岛执行禁公寓令）的总数已经达到了18个省市地区！
18个省市区域禁公寓令的细则全部针对“商改住”对政策调控与银行信贷政策，以及给业主带来的风险！
商住房会给银行带来哪些风险呢？1.为了抑制高房价，国家在不同时间不同城市都出台了楼市调控政策，但这些调控政策都是针对住宅市场的，公寓因为是类住宅但又不是住宅成为了政策调控的避风港。很多公寓、写字楼、厂房都借着政策的风混进住宅市场，聪明的开发商钻了这个空子直接调控政策打折扣甚至是无效。
2.银行对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例通常不得低于50％，贷款的利率不得低于基准利率的1-1.25倍，然而，购房者特别是炒房者购买的第二套房子是商业房，绝大多数银行将不把商业房计入二套房的范围。炒房者即不增加名下住宅套数又完全躲避了高首付款及高利率。
商住房又会给业主带来哪些风险呢？对于业主来说，买了商改住的房子可谓“后患无穷”，
1.商业房土地的使用年限是40年，比住宅少30年。
2.商用房屋不能随房迁户口，孩子上学也不能享受就近入学的政策。
3.商用房最大的居住隐患是“民商混杂”，同一栋楼里边既有办公的又有居住的，会有很多安全隐患。
4.《物权法》规定，住宅产品70年产权到期自动续期，而商业房如何续期尚无明确政策。另外，商业房购买后，将来再转让的机会也会比住宅少。
5.“买了商业房居住的人享受不了居民小区的许多配套设施。普通住宅居民小区会有幼儿园、健身器、文化活动中心、社区诊所等许多配套设施，而以商业房是不会配建社区配套的。
6.住宅的日照时间就比商业房长得多，从通风上来说，住宅的要求也比商业房高。
7.“商改住”同时也是一种违法行为，《中华人民共和国土地管理法》规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变就是一种违法行为。不按预售证上规定的房屋用途进行销售也是一种违规行为。
显而易见——商改住于金融与楼市调控政策而言成为了政策的盲区与避风港；商改住于业主而言是风险远大于收益！
最后，给出开篇问题的答案1.海南公寓禁令落地执行后，公寓的价格是涨还是跌？
公寓价格必跌，各位观众老爷可详细查询全国范围每个执行禁公寓令的城市公寓历史价格。以北京、上海、广州为例，公寓的价格均在政策执行后跌跌不休。
海南虽然有着全国唯一的海岸线、唯一的国际康养配套区（规划中在建）、唯一的度假圣地、海南国际自贸岛的未来政策利好、数年房价不跌的神话保持者等殊荣，但政策调控可不是闹着玩的，本人预判海南将布上列城市后尘——公寓价格下跌。
2.海南公寓现在买点还是卖点？
个人认为是房价的拐点，海南的公寓绝不可能因为“物以稀为贵”而上涨，反而会因为政策的调控而下行。所以说，眼下海南的公寓根本不是买点！至于是不是卖点，完全要看政策的下一步细则和交易细则。
特别说明：有的人说以前买公寓的人发财了，有燃气、有给排水、有卫生间的公寓价格必涨，可以长期持有通过出租赚钱。个人持该观点的小伙伴详细查查各执行公寓禁令的城市房价数据。
本文中的提到的9个原因及答案是一人之言，如您有不同观点还请斧正。
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