新年伊始，各地大大小小的楼市新政，一个接着一个。
作为强二线城市的东莞，更是火力全开，在政策面已经彻底裸奔了。
01
根据人行最新通知，1月6日起，东莞最新住房差别化信贷政策调整如下：
1、全市不分区域统一政策，且不查房。
2、不再区分普通住房和非普通住房，即面积144㎡以上的执行同样的首付款成数和利率政策。
3、首次购房（无房无贷），首付成数最低2成，利率LPR-20bp，即4.1%；
4、仅有房贷结清记录的，首付成数最低3成，利率LPR-20bp，即4.1%；
5、有1套房贷在供的，首付成数最低3成，利率LPR 60bp，即4.9%；
6、有2套房贷在供的，暂停发放房贷。
用一句话来说，第3条是王炸，从现在开始，首套首付一律2成，关键还不分普通住宅和豪宅，利率也降至历史新低。
很明显，这条房贷新政是在呼应领导的话，对于购买第一套住房的要大力支持。
结合时间线来看，不得不说，东莞做出的反应非常迅速，刚听完领导讲话，回去就加班加点把方案赶出来了，并且马上传导到市场，打响新年楼市第一枪。
而距离上一次东莞出台新政，即取消全域限购，是在2022年12月26日。
算下来，两次利好政策的出台时间，前后还不到半个月，刺激力度持续加码。
东莞如此密集地出台楼市政策，既令人叹为观止，也让人觉得是情理之中。
02
回顾2022年东莞楼市，有两个关键词。
一边是疯狂救市，一边是持续低迷。
据不完全统计，去年东莞累计出台楼市调控政策10余次，包括“4.28新政”、“莞七条”、“7.4新政”等等，其中涉及土地拍卖、新房认购、限购区域调整、房企融资、房贷利率等多个层面。
从放宽土拍拿地条件，到全面放开限购政策，再到下调房贷利率，为刺激房地产市场，东莞可谓是拿出了满满的诚意。
然而，一年下来，东莞给出的成绩单却不尽如人意。
据东莞合富数据显示，2022年全年新房成交约29479套，2021年是44077套，同比下滑33%，创近6年来新低。
二手房全年成交约2万套，比起去年的21087套，同比减少7%。
在房价方面，东莞基本和深圳一样，多半新盘都在降价促销，二手房价格也逐渐回落，尤其是过去炒作比较热的松山湖区域，跌幅最为明显。
成交量明显萎缩，市场预期不足，导致的结果是房企拿地也不积极了。
数据显示，2022年东莞挂牌26宗商住地块，其中成功拍出20宗，约247.8万㎡，同比下滑近5成。
全年卖地总成交金额372.2亿元，比2021年的589.1亿元，同比下跌37%。
可以看出，过去一年，哪怕是在利好政策疯狂输出的基础上，东莞楼市的整体表现都非常疲软。
03
几乎没有人否定东莞这座城市的能级，万亿GDP城市，工业重镇，世界工厂，同时毗邻广深两座一线城市，人口在2021年就突破了千万，是重要的人口流入地。
按理说，作为一个要产业有产业，要人口有人口，要经济有经济的特大城市，政策在这么大幅度的放开下，会虹吸大量潜在买家，为什么结果却如此惨淡？
除了大环境普遍不景气，很大一部分还在于，东莞楼市相对依赖大哥深圳。
可以很肯定地说，如果深圳楼市今年没有出现明显起色，东莞、惠州等临深片区，即便出台再多利好政策，各种放开，各种裸奔，所起到的作用性也是微乎其微。
好比东莞前几次出台的重磅利好政策一样，刚开始确实能提振信心，刺激一点成交量，但等政策的热度过去，市场很快又趴下了。
如今，东莞彻底裸奔，一线城市近期也开始进行试探性松绑，比如深圳全面推广二手房“带押过户”，比如广州部分房产可以“双证合一”。
住建部、央行、银保监会，最近更是集体下场送温暖，各种呵护房地产。
气氛烘托到这里，信号其实已经非常明朗了。
结
至于此时此刻的东莞，能不能入手？
如果是刚需，现在去挖掘优质的笋盘，是个不错的机会。虽然不能买入即涨，但刚需提前上车也无可厚非，因为东莞迟早还会涨，就是个时间的问题。
如果是投资，我建议再等等，同时记得密切关注深圳。东莞楼市能不能启动，主要看深圳；东莞房价能不能起飞，还是看深圳。
最后，再提醒大家一句。
接下来的楼市政策，一定会越来越密集，力度一定会越来越大，今年想在深圳置业的朋友，记得重点关注一线市场。
遇到价格合适的真笋盘，该出手时就出手。
本文完。
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