潍坊，曾在2019年度第一财经新一线城市研究所制作的《城市商业魅力排行榜》中列全国三线城市第4名；当时间跨入2020年，潍坊更是实现跳跃式的进步，跃居三线城市之首。从山东省内来说，潍坊经济总量仅次于青岛、济南和烟台，位列山东四强。
然而，就是这样的一个经济强市，从住宅市场的角度观察，却大大落后于兄弟城市，平均房价水平在全省16地市中排名第15位，即倒数第2名。
那么，潍坊是山东的“长沙”吗？如果是，潍坊却没有严苛的楼市管控手段打压；如果不是，是否意味着潍坊已经成为山东的楼市价值洼地呢？
今天，我们对潍坊的住宅市场进行深入研究分析，为大家揭开潍坊房价的神秘面纱。
01 潍坊市住宅市场平均房价水平现状
从全国看，各省自治区多由于辖内地市经济发展的不平衡，导致了城市之间的房价差距存在着巨大的差异。比较来看，山东是经济发展最为平衡的省份，这也是济南之所以被诟病为“省会经济首位度”落后的原因。源于城市经济决定的房地产内在价值，山东地市之间的房价差距也是最小的。
为方便大家观察和比较山东16地市房价现状，我们使用柱状图列示如下：
上图列示了2020年12月中旬山东16地市的新房与二手房平均房价。由于新房房价可能受到管理层干预及开发商定价等因素的影响，并不能如二手房房价那般更加真实地反映市场，所以我们在分析中，一般使用二手房平均房价（下称房价）。
由上图可以看到，潍坊当前二手房平均房价为0.76万元/平，在胶东经济圈5市中倒数第一；与省会经济圈7市中房价最低城市东营和滨州相比低了0.03万元；即使与平均房价最低的鲁南经济圈4城比较，也仅仅高于菏泽。
开篇提到，潍坊市2019年经济总量位居全省四强，经济强劲。那么，16地市之间究竟有多大的差距呢？看下图：
看上图，潍坊2019年末GDP总量达到5688亿元，列青岛、济南和烟台之后，高于第5名城市临沂1088亿元，毫无争议地横列四强。
倒数第2位的平均房价与经济总量四强位置形成了强烈的反差。
02 潍坊的经济真的那么强吗？
我们知道，城市经济总量与城市规模、人口总量是成正比的。在山东16市中，潍坊管辖面积达到15859平方公里，人口总量仅次于临沂、青岛，甚至上年末常住人口总量超过济南。城市经济是不是真的强，人均生产总值才是关键。
我们选取了部分代表城市，如青岛、烟台、威海、日照、济南、淄博、东营和 聊城、菏泽与潍坊进行相关经济数据的分析，看这10个城市的人均GDP情况，如下图：
此时，我们将上图与上列10城GDP总量图叠加，以方便观察：
我们看到，十城的人均GDP与GDP总量相比较，发生了极大的变化。从人均GDP的维度看，潍坊在10城中列第8位，仅高于聊城与菏泽。
与我们每一个人关系更加密切的，不是城市经济总量，而是人均产值。而当我们转换角度至人均指标后，真相揭示出来。第四经济强市，其实并不是我们想象的那样强，而是依赖人口总量堆砌出来的。
谈到与我们普通老百姓密切相关的，城镇居民可支配收入更加直接且直观。
03 10城城镇居民可支配收入
城镇居民可支配收入，是我们的直接收入扣除个税及社保等费用之后的收入余额，是落入我们钱包的实际数额，更是关系我们生活所需影响我们生活品质的最直接反映。
我们一起看10城统计局发布的数据，如下图：
可以看出，2019年潍坊的城镇居民可支配收入为41664元，列青岛、济南、东营、威海、烟台和淄博之后，10城仅排在第7位，只有日照、聊城与菏泽低于潍坊。
还有一组数据可以从侧面反映城市居民收入水平，即“城镇非私营单位在岗人员年平均工资”。看下图：
城镇非私营单位在岗人员年平均工资水平上，潍坊尚不足7万元，甚至低于聊城。在10城中落到了10城的倒数第2位，仅高于菏泽。可见，潍坊城市居民的收入真的不高。
那么，潍坊的城市居民收入水平是劳动力定价水平的人为因素导致的吗？这一点，我们从10城居民收入与人均产值的对比值便可以看的出来，继续看下图：
从上图，我们可以尴尬地看到，在该项指标中，潍坊不再落在10城的后排，而是位居10城第3位，仅次于聊城与菏泽。上图告诉我们，越是经济发达的城市，居民收入在人均产值中的占比越低，经济落后的的城市反之。
相对来说，人均贡献越高，得到的越少；贡献越低反而得到的越多，这是为什么呢？之所以如此，是因为为了保障人民群众的基本生活需要，劳动力定价较高所致。
04 反映买房难度的居民杠杆率指标告诉了我们什么
居民杠杆率，是一项老百姓负债情况的度量指标。我们知道，老百姓的负债主要组成部分就是住房按揭贷款。因此，透过居民杠杆率，我们可以看到因为买房置业而贷款多少的水平。
在我们的历史文章中，曾解释过居民杠杆率：
居民杠杆率的计算一般有两种口径。一种是指人均住户贷款与人均GDP的比值；一种是前者与城镇居民可支配收入之比。官方一般使用第一种，用以说明居民整体负债总额占当年社会总财富（总产值）的比例。
这儿，我们使用官方口径计算10城居民杠杆率如下：
上图告诉我们，潍坊GDP维度的居民杠杆率达到41.5%。10城中，仅次于济南、青岛和聊城，位居第四位。也就是说，潍坊市城镇居民买房需要负担的人均贷款与人均GDP比值位列前四，这反映了其负债水平并不低，买房并不比烟台、东营、菏泽等其他城市更容易。
【结语】
综合以上分析，可以说潍坊的平均房价水平是适当的，与城市经济发展水平是匹配的。这也就揭示了潍坊房价落后于山东多数城市的深层次原因。
同时也告诉了我们，潍坊的住宅市场并非价值洼地，其增值保值潜力并不突出，也并不高于其他许多城市。
城市地位和经济，决定了城市房地产的内在价值。对于一个普通地级市来说，城市地位无法与省会城市、计划单列市相比；尤其是潍坊，也没有海滨城市的优质自然环境资源。那么，城市经济和居民收入水平几乎决定了潍坊住宅市场的核心价值。
如果此二者落后局面没有改观，潍坊住宅价格很难跑赢通胀。只有城市的居民收入提高，老百姓的购买力增长，才是一切的根本，无论经济内循环还是房产市场。
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