普通人买房进阶之路 ---- 太原楼V
二青会太原城市形象宣传片不出意料地刷屏了！
【回顾】
太原房子太多了！太原房子没人买了！太原房价要大跌了…这样的言论过去几年每天不绝于耳，但现实呢？
2018年市中心的华润昆仑御卖了50亿，晋阳湖的泰禾金尊府卖了70亿，2019年西山的中海国际社区一天卖了13.6亿！
中指数研究院的数据统计显示，2018年太原楼市六城区的价格均呈结构性上涨，整体涨幅15.6%，2018年7月执行限购政策以后，太原楼市逐渐降温，纯投资需求逐渐退出，楼市价格趋于平稳，为长期稳定发展留下了更多空间。今年6月份，太原楼市均价13044元每平米，基本上符合调控预期。
太原房产市场相对于全国来说启动时间较晚，太原这个城市给外界的印象也是不声不响，但事实上这几年房价始终在稳定上行，太原房产投资价值居全国第18位。太原的房子总体卖得不错，不过太原房子的确“没（太原）人买”，只有33%！
从楼查查数据研究中心“2018年太原市购房来源地占比表”数据来看，太原本地购房者只占到全部购房者的33%，其次是吕梁14%、省外12%、忻州9%、临汾7%、晋中6%、运城5%、长治和大同都为4%、朔州3%、阳泉2%、晋城1%，值得关注的是省外购房者占比12%，大部分是一线返乡置业人士。
再看看中国网地产数据研究中心2019年上半年太原楼市销售数据，品牌开发商遥遥领先，前3甲分别是保利海德公园、富力天禧城、保利茉莉公馆…排名靠前的楼盘既有改善型，也有刚需型。
目前太原新建商品住宅平均价格约13000元/㎡，排在全国第40位左右，最贵的房子约2万每平米，最便宜的大约8000元每平米，和其他二线城市相比，价格分化并不严重，刚需人群和改善人群都可以找到适合自己的楼盘。
2018年7月执行限购政策以后，太原楼市逐渐降温，纯投资型需求逐渐退出，房价趋于平稳，为长期良性发展留下更多空间。
二青会即将举办，太原楼市可能暂时偃旗息鼓。二青会之后，太原的房子卖给谁？
①各大院校毕业生
太原是全国高校最多的20个城市之一，目前一共有44所大学，在校大中专学生大约40多万，每年有10万以上大中专院校毕业生。
2017年多地掀起人才争夺战，给钱给房给户口，太原也不甘人后，出台人才政策，重金揽才。2018年太原再接再厉，出台人才政策，比如引进全职两院院士可获1200万元科研经费、240万元安家费和每年100万元的津贴。
4月份发改委公开《2019年新型城镇化建设重点任务》要求城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。太原目前常住人口442万，城区常住人口370万，是全国第21个城区人口最多城市，全面放开放宽落户条件。
6月份太原又出台新的人才引进政策，中专学历以上即可落户，全家都可以随迁。可以预见的是，留在太原的本省中专以上学历的毕业生会越来越多！
同时因为北京、上海等一线城市限购，拿到北京上海户口的难度逐步加大，全省很多以前考虑在京沪置业的富裕家庭也会回流太原楼市。
②太焦高铁沿线县区人群
太焦高铁北起太原南站，终点为焦作站。设计时速为250公里，设计运输能力4000万人/年。沿途共设置13个站点，其中有11个位于山西境内。
太焦高铁预计2020年通车，届时，太原到郑州将由现在的10小时缩短至两小时，且将填补长治、晋城未通动车的空白。
太焦高铁是国家快速铁路网的重要组成部分，建成后将作为山西南出的主要客运通道，串联晋豫两省，连接太原都市圈和中原城市群，形成呼和浩特至大同至太原至郑州快速客运通道，进一步增强山西、蒙西与中南、华东地区间的联系。
自古以来就藏富于民的长治、晋城，之前因为交通不便，导致与省会太原的经济、文化联系较弱。
太焦高铁开通以后，沿线的武乡县、襄垣县、高平市等改善型买房需求大概率也会绕过长治和晋城市区选择省会太原，因为交通、气候和人脉等因素，长治晋城的年轻人大概率以后不会再选择郑州落户。目前长治人口只占太原房产的4%，晋城仅1%，可以说空间非常巨大。
③大西高铁沿线县区人群
大西高铁是国家中长期铁路规划网的重要组成部分，全长859公里。太原到西安早已运行，预计今年10月底，大西高铁的大同到太原段可正式通车，两地出行时间将大幅缩短，大同到西安将由现在的16小时缩短至5小时。
大西高铁途径9市31县：大同、朔州、忻州、太原、晋中、临汾、运城、渭南、西安，全长859公里。包括大同南郊区、怀仁县、应县、山阴县、朔城区、代县、原平市、忻州市、阳曲县、太原市、晋中市、太谷县、祁县、平遥县、介休市、灵石县、霍州市、洪洞县、临汾市、襄汾县、侯马市、闻喜县、运城市、永济市等31县区。
据统计2018年运城535.96万人，是山西人口最多的城市；临汾市450.03万人，是人口数量第二多的城市；省会太原有442.14万人，排在第三位。不同的是，运城、临汾的人口主要集中在县区，太原虽然只有442万，其中370万人口集中在主城区。
运城大县区多，农业基础雄厚，是传统的人口大市。临汾面积与运城相当，各县人口稠密。但之前因为交通原因，运城、临汾各县人口选择本市市区的较多。
以煤炭工业闻名的悠久塞外历史名城大同，本省地位仅次于太原，忻州、吕梁两市面积居前两名，因山区条件差导致新兴产业少，主要靠资源型产业发展，难以吸引大量人口。
因为国家的太原都市圈规划和省会首位度不断提升的核心优势，这几个城市人口总体向太原集中是必然趋势，大西高铁全面开通后，预计沿线各县区人口会加速绕过本市市区直接流入省会太原。目前太原买房来源的运城5%，临汾7%也会明显提升。
④太原本地刚需和改善人群
太原本地年轻人从2016年的均价8000元持币待购等到目前的13000元是什么感受？目前太原楼市万元内楼盘很难找到，大多在北中环以北和龙城大街以南等对于城市核心区来说较偏的地方，但地铁2号线明年通车，将改变城市格局。
根据太原市民政局的数据统计，2018年太原结婚31325对，可以预见的是，每年大约30000套房子是太原的结婚刚需房。1月份总价在100万以内的东山雅居小户型当天售罄，5月份数千名客户争先抢购中海国际社区低总价小户型，预计下半年开发商会加推小户型，本地刚需购房者是太原楼市的基础。
除了结婚和二孩的刚需，改善型需求最关心的是房价，其实说白了就是在关注一个问题：太原房价是会涨还是会跌？因为对于非刚需来说：买房买预期！
太原的改善型需求刚刚开始释放，很多老城区居民逐渐开始接受小店、晋阳湖区域的高端楼盘，因为中环路的开通极大地方便了有车一族的出行，据统计太原机动车保有量100多万；同时地铁2号线即将运营，大量的老城区居民出行效率大幅改善，同时高端楼盘配置的园林规划对他们有很大的吸引力。
可以预见，未来几年太原本地人的刚需和改善型需求将同时增加，本地人买房也会维持在33%以上。
⑤外省宜居养老人群
今天上午，二青会太原城市形象宣传片不出意料地在朋友圈刷屏了，作为全国综合性大型运动会，对于优化发展环境，展示城市形象，提升太原的知名度和名誉度，提高对外开放水平，二青会具有非常重要的意义。
全球许多城市都把体育赛事举办作为城市文化建设的一个重要组成部分，在城市中融入体育文化，可以增强城市的吸引力和文化辐射力。举办二青会这样的全国体育盛事，成为向全世界展示太原城市建设的最佳契机，同时吸引海内外人士来太原避暑旅游甚至定居。
2017年中国旅游研究院和中国气象局公共气象服务中心联合主办“第三届中国避暑旅游产业峰会”，太原被评为“最具潜力避暑旅游城市”，并进入中国避暑旅游城市排名15强行列。2018-2020是第六届全国文明城市创建周期，太原2018年度在提名省会城市中排名第二，目前“创城”还在火热进行，城市宜居指数也在提升。
对于塞外内蒙和陕北榆林等地，太原这个四季分明、气候宜人的城市是他们买房定居的选择之一，对于河南与河北一部分靠近山西的县区，来太原避暑养老定居也是不错的选择。
【展望】
地铁改变城市内部格局，高铁改变城市外部格局！高铁时代，太原正好位于国家高铁网最重要的八纵八横主通道之中，机会难得，山西会集全省之力建设一个强省会。
目前太原城市建设加速推进，城市框架已经初步形成。2018年太原在全国主要城市人口增量排名第24位，太原GDP目前只占全省22%，未来可能达到40%；人口目前442万，未来可能达到680-800万。
太原楼市经过2017-2018两年上涨，目前上涨幅度有所缓和，正是刚需入手的好时机，上半年70多个新盘一共开盘和加推170多次，可见太原的房子不是没人买，而是符合“住房不炒”的调控目标，处于相对温和的时期。
随着阳曲、清徐县改区，太钢太重转型升级，高铁轮对等高端制造业也在崛起，综改区产业不断优化，工作机会会逐步稳定增加，全省年轻人口集中在太原都市圈成为必然，北上广返乡置业也会持续回流，同时二青会助力城市飞速发展，吸引更多外省人在太原买房置业。
太原的房子卖给谁？相信您会得出自己的答案。
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