之前我说过投资要考虑的灵魂问题就是：后期房子卖给谁？能卖多少钱？多久能卖出去？这三个就是最为关键的核心问题。
世界之大、无奇不有，我发觉很多朋友买房投资从来都是不会考虑这三个关键性的问题、完全是拍大腿来决定，完全就是拿人品来“打赌”只会祈祷上天对他的眷顾，可是在昆明现有这个市场行情下，这类人我估计 “耶稣”都没法拯救他了。
看到这个标题相信很多朋友可能会想到：当然是涨价贼溜、转手赚钱贼多的房产了。
我不否认这句话，只是这句话显得过于苍白无力、并没有任何的参考价值，因为这个道理大家都知道。
而更重要的则是、什么样的房产能满足“涨价贼溜、转手贼快、赚钱贼多”的条件？这几个点是决定这套房子后期的价值凸显、决定这套房子后期能赚多少钱的关键。
前面几篇文章我简单的写了房产的投资理念和片区的选择、今天咱们来点更细化的硬菜、说说同一个片区如何选到“市场好的时候涨价快、市场不好的时候最抗跌、转手变现最快”的楼盘，希望对买房投资的朋友有所帮助。
我这里说的是半成熟的新区、而非老城区，投资的目的只有一个就是：承担最小的风险、赚最多的钱！因为新区在配套尚未完全饱和的情况下，增值空间是最大的、也是最能捞金的，当然像新区的“远郊大盘”就纯属是个韭菜坑了.
切记：珍爱生命、远离新区的远郊大盘。
第一个：龙头位地段、市政核心圈。
其实每个老城区或者新区都会有个中心点、这个点就是我们经常听到的“龙头位”而这个中心点可以是政府办公单位、可以是当地公立公办的优质学校等，当然如果直接有政府大楼是最为准确的判定标准。
我不知道大家发觉一个问题没有、只要是市政府周边2公里范围内的楼盘，不管新房、二手房的价格都不会便宜。
因为市政府周边的市政配套、市政资源、是最完善的，而周围的群体也是文化水平、教育素质最高的，这类拿财政工资吃饭的人群其实是最具稳定消费实力的，也是享受政府红利最多的人。
其次市政核心圈的土地资源后期也会越来越稀缺、可复制性自然也就越来越小、地段价值也会随之水涨船高。
所以一般情况下一个新区得首选市政办公或者市政核心圈的楼盘，只有这样才能确保在市场不好的时候，房子是最抗跌的；在市场好的时候，房子涨价会领跑同片区周边的楼盘。
当然一个楼盘的涨价空间大或小、并非是这点能全部包揽的，也还要其他的因素，但是一套房子能涨多少，这个点却能决定60%，这个就是为什么地产大亨教大家买房子就看：地段、地段、还是地段的原由所在。
第二个：开发商口碑、项目定位、楼盘品质。
前几期的文章里我说过每个楼盘都有每个楼盘的情怀、每个楼盘都会有每个楼盘的定位，而现的很多开发商都是很不友好的，只是简单的为了赚钱，什么居住品质、什么楼盘精准定位直接完全抛之脑后了，巴不得一套房子能卖出两套房子的钱。
所以很多小开发商的楼盘根本没有什么定位一说，随便给你搞个物业、整个小区1~2楼都是社区底商、我不知道有没有朋友体验过凌晨三点了楼下还有吃烧烤划拳的呐喊，像这样的小区居住品质是很差的。
经常去售楼部喝茶、吹空调看房的朋友应该不难发觉一个问题，就是很多楼盘都是属于大开发商的子公司开发的，只是打了大开发商的名号或者由大开发商控股，而并非是大开发商亲自操刀设计、亲自监工建设，都是外包或者承接给别人来做，所以就出现了很多本是大开发商开发的楼盘，但是工程质量不过关、户型设计不合理等一系列的问题。
如果是大开发商亲自操刀的楼盘一般工程质量过硬、小区居住品质很高，但是像这样的小区一般价格都不便宜。
在现在这个现实社会里有钱人都是追求接近完美的东西“要不就不要、要不就选最好的，特别是那些有钱的刚需和改善型的朋友对这种居住品质高、户型格局设计接近完美、开发商口碑好的盘就是情有独钟，特别是主流户型的房源真的很是吃香。
我看很多懂一点的投资朋友搞投资真的很幽默：他评定一个项目有没有价值的依据那样短浅，就还停留在简单的周边什么医院啊、高铁啊等这类公共设施配套里面，完全忽略了一些很重要的“硬性配套”比如：小区里是否有学校、是否有生鲜超市、是否是公共配套层，因为只有这些硬性配套才是一个小区最实用的配套，也是最关键的东西。
这些才是真正决定这个小区居住品质的价值所在，才是决定这个项目定位的关键，而非什么公共配套，在这里我可以负责人的告诉你，只有项目没有卖点、没有自带硬性配套的项目才会给你介绍高铁、大型医院这些公共配套，因为只有当项目本身自带实用、常用配套缺乏的项目才会去用这些片区配套来蒙蔽自身项目配套不足的缺陷。
而这些公共配套其实原本就是整个片区都享有的，所以根本就给房子带来不了很大的附加价值、也不会因为有这些你的房子就会有很大的涨价部分。
话说回来虽然高端盘价格可能略贵于周边其他楼盘，但是你会发觉、反而这个就是大家都追求的、最向往的，也是最具有吸引力的，也正是因为如此，这样的楼盘价格不降反而是涨。别问我为什么，我只想说：有钱人追求生活的方式穷人理解不来，有钱人的品味穷人也真的品不来。
如果上面那句你不理解那你接着看下面的，有一点是没毛病的，如果你是纯投资、如果你想要你的房子后期值钱，那你就不能只会想着去赚穷人的钱，得去赚有钱人的钱，去和有钱人做朋友，原因很简单：因为穷人没有多少钱能让你赚，而有钱人则是只要东西喜欢，钱不是问题。
所以选择在同一个片区投资时，在改善盘、高端盘和普通刚需盘价差不是很大的情况下，首选“高端盘”
第三个：判定片区的真实价值
很多次我都说过、看一个片区的真实房价不是傻乎乎的去看新房的价格，而是要去看这个片区二手房最高价和最低价，只有二手房的价格才是判定的唯一标准、没有之一，其他的都是扯淡，这点特别是对于投资的情况下，这点尤为重要。
如果一个片区二手房的价格严重低于新房的价格，那在投资的情况下就非常的考验专业度和眼光了，这样的情况下如果你还随便买那都不用等到交房，一两年后你就会想打自己几个耳光了，后悔当初在售楼部吹空调的时候茶喝多了，脑子里全是水。
下面我来个对比案例大家就更直观、更清楚了！
相信大家对呈贡的情况都了解、咱们就拿呈贡来说吧，现在呈贡的新盘真的很多，价格也不一样，新房价格高的到1.7万左右了、价格低的也在1万零点，但是价格1万左右的楼盘已经在呈贡边上去了。而二手房的价格低的在7千多8千不到、高的在1.4万左右。
我就说一下二手房价格较高和较低的两个楼盘！
第一个中交锦绣雅郡：项目呈贡市政府旁边，中交集团亲自操刀设计、监工开发的，现目前二手房价格1.4万左右，价格完全领跑周边几个二手房小区的价格。
其次再看看七彩云南第壹城：也是在呈贡市政府旁边，自带社区底商和自己的商业配套，也在呈贡市政府经济核心圈里，二手房价格在1.2万左右，价格没有中交锦绣雅苑高。
我说道这里我不知道大家发觉个问题没有，其实这两个楼盘都集中在一起、都在一个圈里面的，这个圈就是我说的“市政核心圈
再来看个价格低的、号称公务员小区的：俊发时代俊园，在大学城白药街上，开放式小区、自带社区底商、地铁口，但是价格却不是很乐观，二手房价格8千左右。
前面两个楼盘的地段、物业、户型设计、项目定位和周边价格7千~8千的二手房是完全不一样的，有没有应证了我上面第一条说的“市政核心圈”和第二条的“项目定位”？
总结以上二手房价格和楼盘对比不难得出文章最开始说的三个核心结论，这三点能决定你的房子后期卖给谁？能卖多少钱？能卖的有多快？
再到呈贡的新房、放眼看去也有很多的楼盘，我就找几个热度高、又在市政核心圈的来简单的长长见识。
第一个红星天悦：这个楼盘前几天也是炒的热度挺高的、我看朋友圈里说开盘就抢完的楼盘，楼层不好的价格在9千多接近1万，好一点的在1.3万~1.4万，产品有高层、有洋房，在4号线地铁口，看来这个也是个大杂烩哦，就单看价格和产品来看，其实项目定位就已经出来了，简单的就是一个普通的刚需盘，交通是方便了、地段也还说得过去。
就是产品太杂乱、高层和洋房混建的，项目后期洋房二手房的价格会被高层的小区评估价拉低，而呈贡现目前不来就空置率很高、二手房严重倒挂新房的情况下，完全是丧失了竞争对比性。
后期接盘的估计也就是本来就没有多少钱的普通刚需的接盘侠。
第二个曼城都荟：地段上来没得说，在主干道旁边、自带社区底商商业体、地铁口，精装修1.5万左右，这个楼盘我不想细说，主要是因为某些负面的东西，我不想误导任何朋友，我只能提个醒：选择看这个楼盘的话，请慎重、我不多说。
第三个中交锦澜府：这个项的开盘时间不久，近期爆出的销售额在同一个片区也堪称翘楚。毛坯底价均价在1.4万左右。开发商也是是中交，项目整体定位是高端刚需改善住宅盘，产品是清一色的纯板房、项目规划一楼是公共配套生活圈、没有社区底商，也没有其他类别的产品掺杂，地段也处于市政核心圈里。
据朋友说的内部信息显示目前买这里的，官员领导占了一大半，看来这个倒是妥妥的高端圈层的有钱人呐、那如果未落定的云大附中和呈贡一小敲定后是否能带来不一样的附加价值。
有一句古话说的好呀！你一定要学会融入高端圈子、和有钱人交朋友，正所谓圈子决定高度。
而现在对于投资来说大多都是选择新房投资，因为笋盘一般人根本是抢不到的。
就像以上三个新盘对比总结下来，如果同一个片区考虑投资在资金充足的情况下，首选高端盘、因为像呈贡这种半成熟状态的新区，只有这种高端稀缺盘才能保证在市场不好的时候最扛跌、在市场好的时候能更好的凸显出项目自身的优势，从二手房价格自然也就会高于周边二手房的价格，增值潜力也会发挥到最大化。
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