感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
这两天朋友圈里有张看似偷拍的海报，刷屏地传播开了。先上图：
其实，就是个word文档随手拍，开发商连海报都没做，是没钱请设计师了吗？
当然不是，因为这样的海报画风才能勾起吃瓜群众的好奇心和偷窥欲。
但这张海报最让我震惊的，并不是“5000块买祖庙千灯湖地铁江景房”的雷人标语，而是它中间的一行小字：收楼过1年才交齐首付。
我第一反应是，佛山卖房卷出新高度了？之前有开发商玩收楼后再供楼，这盘直接玩入住后再供楼，有多少老铁是跟我一样想的？
但我转头一想，不对啊。这房子如果不网签、不按揭，怎么能收楼呢？那房子怎么办理水电煤气开户啊？
稍微一打听，就知道这个收楼过1年才交齐首付的说法，是偷换概念。
实际上，这里借助了两款借贷产品：开发商的小额贷及先息后本的消费贷。
即购房者先给5000元定金锁房，5天内再给1.5万，然后采用免息小贷可贷一半首付，及3年期先息后本的消费贷把另一半首付填上，就正常网签了。
然后明年再还免息的小贷，2024年中收楼，2025年再还先息后本的消费贷。就这个操作，被包装成收楼1年后给齐首付。
就这······我还以为真卷出了新高度，韭菜割到根了，其实还是老操作。
01
不过，该盘打出的价格，还是值得说道说道，想必有老铁已经猜到是哪个盘了。
该盘位于禅城大城北板块，在偏安一隅的佛罗路上。3年前因为售楼部颜值高，和佛罗路的工业风划清界限，人送外号--佛罗路之花之保利水木芳华。
如今该盘已推出二期，叫保利新汇城。最近打得火热的正是其推出的临近汾江河的29、30座单位。
该楼座为2梯4户的临江小高层，合计16层高，面积涵盖89、105、119平的带装修三四房。
户型图如下，朝向真是东南西北就差东了。户型格局不是Y字型、不是蝶型，而是略显奇怪的品字型。
导致89㎡的户型，主阳台不是北向就是西向。把105、119方的户型 放在南面，大概是为了更好地做出望江效果，实现溢价。
小高层、一线南向无遮挡望江......我想问会有改善客愿意为这里的江景房而多支付高溢价吗？
不过项目现在打出14xxx任选楼层，总价130多万，还是有些诚意的。毕竟之前这里可是1.7-1.8万/㎡套了不少人。
只是现在这里很不幸，还处在限购区内，首付最低得要3成，这对于刚需还是有不小的阻力。
02
项目虽然带着祖庙地界的标签，其实距离南海罗村是投石之远。
北侧大约200来米就是广茂铁路，周边区域全部纳入旧改范畴。
目前周边面貌还是工业风的1.0效果，需要开拆起来倒是挺快，因为很多是工业性质的厂房仓库，但是也要钱到位。
项目附近因为佛山高铁站的规划，可能旧改会提速。并且3号线在项目附近硬插多了一个地铁站--佛山高铁站。
整个片区的规划图，倒是相当高大上。但想要全部拆改完毕，变成如下模样，自然猴年马月，想要吹出“山鸡变凤凰”的效果，确实需要莫大的想象力。
项目附近还规划了9年一贯制学校，至于几时动工，暂且未知。
这里在不塞车的情况下，开车去祖庙和千灯湖的确是十几二十分钟。但佛罗路的现状，交通状况不太好，灰尘也重，得寄希望于日后拓宽了。
03
同类首付门槛的板块各盘对比
对比该盘，当前能拿来对比的，按单价1.5万/㎡以内，或者首付三四十万以内的板块、个盘，在禅城南海也是多了去了。
要知道这里的首付是3成，其它如张槎、石湾、南庄、罗村、狮山、大沥的首付都只要两成，不知道国庆前，有没有可能政策放松，救城北一遭，毕竟这里被纳入限购区，本身就是误伤。
像隔壁张槎区域，哪怕是季华路以南的2号线地铁盘，如今3房首付不过30万左右，四房首付也不到40万。
目前热度最高的地王盘--大华紫樾府余货售价在1.7-1.9万/㎡，部分挨着禅西大道的低层单位还是1.6x万/㎡。
其中改善的118㎡四房，总价大约在210万左右。
项目已经早清完其3座99㎡和6座绝大部分西南向的户型，最近据说准备加推7座，望整个园林的楼座。
对外吹风价2.1万/㎡，实际上据我跟内部人士了解，起步价大约在1.85万/㎡起。也就是说比之前3座，单价大约贵了近1000多。
而绿岛湖板块最近有盘也厮杀惨烈，绿岛湖公馆已打出带装修3房1.25万/㎡起的史上最低价，很多单位在1.3-1.4万/㎡徘徊。
对于禅城的刚需而言，绿岛湖一万二三的价格，还要啥自行车。当然，有人会担心该盘的交付风险，其实吧只要你对装修交标不报太大幻想，交楼是完全没问题的吧。
而像城南最近刚刚开出的楼盘--泰丰千语庭，主流价格去到1.8-2.1万/㎡，其中3房首付也是30万左右就能上车，而四房门槛40万内也能上车。
再看城北隔壁的罗村，卷王滨江金茂悦也是打出14xxx的价格，首付20多万妥妥能上车三房两卫。
在和城北的上车门槛对比上，真有不少禅桂刚需跑去不限购的罗村置业。
写在最后的忠告
对于刚需而言，置业除了考虑自己能摸得着的上车门槛，还得考虑它周边的现成配套，地铁交通便利和教育自然是不可或缺的要素，
这里要给那些手头拿着20万左右首付，月供还要控制在四五千范围内的老铁一些建议。
如果在房子不是你马上要买的情况下，千万不要觉得你口袋有多少钱，就按首付比例反推你能买多少总价的房子。
老实说，我认为禅南顺那些总价在120万内的房子，哪怕去到明年，它的价格也不会有太明显变化，切记千万不要为了上车而上车。
如果迟一些，你的首付可攒多三两万块，月供能力能多承受千八百块，我真建议你不妨等等，买稍微贵一丢丢的近地铁盘，哪怕面积小一些。
相信我，近主城区近地铁的稍小面积的盘，会比远主城区远地铁的稍大面积的盘给你带来更多幸福感。
我直接点举例子吧，比如你在禅桂城区工作，预算有限跑去南庄城区买不近地铁的总价100万左右的建投榕华里，这显然是选错了，日后会很折腾。
相比之下，你咬咬牙去买2号线湖涌站附近的楼盘，或者再存点钱去买张槎地铁站附近的楼盘，一定比前者更适合你。
当然，你需要踮踮脚，毕竟后者总价还是高过南庄城区一些，但算首付和月供，并不会有太明显差别。
这个例子无非是想告诉老铁们，如果你要买的楼盘不在你的工作地附近，那在相似预算、相似开车通勤时间的板块各盘里，尽量选择近地铁、近9年一贯制学校的。
如果首付真是差一些，要么跟人借，要么忍住别买，存够钱再买个稍微更好些的，不要太过将就就上车。
尽管这样的房子在别人眼里，未必是好房子，但不至于让自己太过压力山大，踮踮脚买到的房子，就算是适合你的好房子。
佛山买房，问问楼司令吧！
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