任何物品能够成为商品必定有它的价值和使用价值，我们不能把控大环境房价的变化，但是我们可以顺势而为，目前房价不景气，特别像长沙市等公寓大跌，部分已经有投资价值。
那么买公寓我们要怎么淘金呢？建议大家主要看以下几点！
一、地段。必须要买在新一线以上城市的核心地段，怎么判断核心地段？一般就是城市CBD所在地附近，比如深圳福田CBD、深圳湾，广州天河CBD、珠江新城，长沙五一广场、滨江新城。
因为地段好住房涨得快，公寓跟着涨。
二、配套。最好有地铁、高端商业、高端写字楼、小学和中学、大的海景、河流或湖泊，
这样公寓租赁对象范围广、租赁价格高。
三、价格。公寓的价格必须做到同地段住宅价格的40%以内，比如同地段住宅2万，公寓就应该在8000元左右，这里指的平层公寓的价格，loft公寓的价格上浮15%。
这样能够保证公寓和住宅同步升值，同时能够抵消掉公寓出售带来的高税率。
四、回报率。
公寓的回报率要达到5%以上，才有投资价值，这个比率是参照普通大额理财产品回报率得出来的。
因为，如果公寓不打算卖，相当于永续年金类理财。
那么回报率具体怎么算，这里给大家一个公式：回报率=年净租金利润 / 总价款；
这里总价款包含购房款、各类税、装修款等等总和。
年净租金利润=（月租金-物业费-装修损耗）*12个月-空租期损耗-中介费。
比如一套总价款36万的公寓，月租金2300元，减去物业费160元，减去装修损耗200元，乘以12个月，减去空租期损耗2300元，中介费1150元，每年净租金利润1.983万元。
1.983万元 / 36万元=5.5%。
加上核心地段公寓增值幅度每年5%以上，那么每年收益率超过10%，所以满足以上条件的公寓是非常值得投资的商品，你们买的公寓年净租金回报率是多少呢？
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