买对了房子，200万能变500万！买错了房子，500万瞬间变200万！
今天下午，合肥楼市滨湖置业大讲堂又开讲了。滨湖老盘＋纯新盘，20个项目集中上市，全面解析购房者如何选择？90%的购房者都推荐的是哪几个项目？
01
2016年涨幅全球第一的滨湖，21盘去化周期36个月。
1、截止5月19日，滨湖仅仅成交95套房源，限购对滨湖最大的影响就是销量。2016年滨湖月均销量1125套，11月之后月均销量132套。
信达公园里、文一塘溪津门、省府板块、金融后台基地等房源比较充足，如果你在看房子，可以根据以下节点挑选适合自己的房子。
3、滨湖5月二手房均价17272元/m²，环比下跌 0.91%，滨湖二手房实现了“7连跌”。
目前买滨湖二手房，投资客建议买地段，自住建议买品牌。滨湖二手房“捡漏”机会也来了，二手房推荐中海滨湖公馆、保利海上五月花和旭辉御府。地铁＋学区＋品牌房，遇上行情好，涨价快；遇上不好的行情，也更抗跌。
02
滨湖10大老盘：价格占优势。
1、淮矿东方蓝海、2、联投中心
这两个盘，是买不到的，如果没有关系，又不愿意花号头费，不建议在这个楼盘上花心思。特别是淮矿，最近号头费查得比较严。
3、宝能城
宝能城占据着滨湖最好的位置，最好的地段，最好的配套，最好的绿化。双地铁双学区双地王。
备案价1.51万元／㎡，即将加推的户型是88㎡、94㎡，标准的刚需户型。最低总价120万。
因为地段＋价格，宝能城受刚需和投资客的关注。
总结：地王的位置，刚需的价格。
宝能城基本参数：
1.占地：1200亩
2.总建面：300万方
3.总户数：5322户
4.公摊：21%-25%
5.容积率：一期3.0
6.绿化率：40%
7.物业公司：深圳吉祥物业
4、合肥云谷
金融后台基地。目前配套一般，5号线两个站点，即四川路站和成都路站。其他配套，学区为阳光中心、师范附小三小学区。等后期后台基地全部入住，5号线轨交开通，板块将会继续往南发展。
滨湖最低价盘。1.35万元／㎡滨湖最低价盘，前期加上被限购的客户，有2000组客户，即将要推的就3栋楼，会优选让老客户先买。
同板块，云谷最便宜。二手房来看，滨湖万科城18855元／㎡，保利拉菲公馆18326元／㎡；新房来看，文一豪门金地、4大纯新盘，依旧是云谷最便宜。
这两个低价盘都是有机会买到。云谷大概还有体量1600套，宝能城体量4000多套，有机会能买到。
5、信达公园里
我一直都比较推荐信达公园里，位于环湖CBD板块核心区，周边都是几个高端小区，买房群体高端。
信达公园里容积率2.2，洋房＋高层的布局可以满足多种需求。
信达公园里被金斗公园和塘西河公园围住，南边是屯溪路小学金斗路小学，有银泰城，距离地铁1号线金斗公园站5分钟距离。
另外，小道消息信达公园里今天在认筹，主要针对前期没买到的客户，价格17999元／㎡。
6、佳源巴黎都市
佳源巴黎都市位于长沙路和庐州大道交口，是省府板块。东边是葛洲坝中国府地王项目，也是目前省府板块唯一一个在售楼盘，房价低于地价，性价比比较高。
就配套来看，佳源巴黎都市自带商业配套，即佳源广场。学区是洞庭湖小学，合肥实验学校滨湖校区。无缝对接地铁1号线塘西河公园站，出行很方便；南边是合肥最大的公园－塘西河公园。
佳源巴黎都市目前在售状态，备案价17978元／㎡，已经8个月不给涨价。限购之后佳源推了5栋楼，850套房源，滨湖推房频度最高。
7、合肥万达城
目前在售的是万达城4期，靠近徽州大道，是环湖CBD板块和金融后台基地板块结合处，既能享受环湖CBD的繁华，又能体验金融后台基地的静谧。
配套来看，学区是师范附小万慈小学中学和48中嘉陵江路中学；最近的地铁口是1号线九联圩，南边有奥特莱斯商业。部分楼层可以看湖，旁边有金斗公园，环境不错。备案价1.91万元／㎡，也是8个月没有涨价。
8、高速时代公馆
同样位于滨湖核心区，比较“神秘”，也是滨湖性价比比较高的楼盘，不管是地段、配套还是品牌都占优势。
高速时代公馆位于庐州大道和杭州路交口。容积率2.8、绿化率40%、户数1130、车位1934个，打造的是高端产品。整体业态是洋房＋高层，因为2.8的容积率比较高，可能会有一栋70年小公寓。
目前学区还没定，可能和滨湖双玺同一个学区，两个规划中的新学校；地铁1号线金斗公园站就在项目的东边。高速时代公馆目前没动静，洋房一直卖的很好。下半年会推高层，如果限价没有放开，高层价格可以参考信达公园里。
9、滨湖双玺
同样位于环湖CBD板块，庐州大道和金斗路交口。就产品来看，公摊10%、容积率2.0、绿化率40%、户数588、车位1016，加上置地“无敌”的口碑，比较稀缺。
配套来看，目前学区未定，但项目西边规划有中学，南边规划有小学；地铁1号线金斗公园站，和高速时代公馆一路之隔。滨湖双玺首开洋房基本卖完，目前在预约登记，155-400㎡，价格2.8万元／㎡左右，置业顾问透露“好楼层要全款才能买”。
10、文一塘溪津门
在环湖CBD板块，北接省府，南临巢湖，自身规划是文旅项目，建好后会吸引大量的人气。
产品来看，容积率1.8、绿化率40%，住宅产品洋房、高层、别墅都有。
配套来看，学区未定，项目南边规划有新学校；地铁口项目，有正在建设中的5号线华山路站和包河大道站；金斗公园、塘西河、方兴湖、巢湖北岸共同围合成，环境一级棒。
文一•塘溪津门据项目首推15栋住宅楼，包括12栋洋房、2栋小高层和1栋高层（27F），总计630套左右，预计6月份首开。
03
滨湖10大纯新盘：产品占优势，价格不便宜！
1、碧桂园中堂
碧桂园中堂“品牌盒子”今天开放，位于南京路和嵩山路交口，预计7月底8月初开盘，放风价2.6万元／㎡，90-145㎡，新中式风格。
具体规划没出来。受“9050政策”，90㎡户型占一半。
2、都会1907
都会1907由万科、正荣、远洋、旭辉联合开发，万科物业。金融后台基地第一个入市的新盘，预计7月份首开，精装放风价2.1万元／㎡。
万科物业、地铁5号线都是优势。
不受“9050政策”影响，滨湖10宗地块中仅仅3宗，比较稀缺，会提供差异化产品定位。都会1907已经启动验资，验资额10万！
3、葛洲坝中国府
位于长沙路和华山路交口，滨湖08、09、23地块，楼面价2-2.2万元／㎡。主要产品是洋房＋叠墅，洋房户型140㎡、160㎡，叠墅180-200㎡，打造皇家园林风格，引用5G科技，装修成本超过1万元／㎡。
葛洲坝中国府成本价4万元／㎡，每一套500万起步，因为限高，洋房最高是10层。正式售楼部7月中旬开放，预计8月份首开。
4、招商雍华府
位于南京路和包河大道交口。成交单价1951.26万元/亩，A地块商业楼面价836元/㎡，B地块居住楼面价13303元/㎡，C地块居住楼面价14634元/㎡。
招商雍华府总规划29栋楼，高层面积94-170㎡，预计8月份首开，精装修，自带商业配套，预计2.2万元／㎡。
5、金茂BH2016-16地块
同样位于省府板块，万泉河路以南、嵩山路以东，周边有城建琥珀瑞安家园、高速时代城，目前二手房价格1.8-1.9万元／ ㎡。
光明拿地，金茂操盘，打造金茂悦系产品。
单价2654.94万/亩，总价28.291亿，楼面价15929元/㎡。
金茂地产开发产品线主要有“府、湖、墅、山、悦、湾”六大体系，俗称金茂六兄弟。预计10、11月份首开。
6、龙湖BH2016-20地块
位于紫云路以南、天津路以西，占地面积266.93亩，由龙湖、招商和旭辉联合开发。
容积率综合2.18，规划用地性质为商住。折合楼面地价为7181元/ ㎡ 。根据规划，项目未来拟打造高层、洋房等产品。预计10月份首开，放风价2万元／ ㎡。
7、新城BH2016-17地块
位于南京路和嵩山路交口，碧桂园中堂对面。
单价1915.54万/亩，A地块楼面价22102元/㎡，B地块楼面价14366元/㎡。容积率：A地块≤1.3 、B地块≤2.0， A地块可能会有别墅产品。
定位“城市封面作品”，加上高地价，新城地块位阶滨湖第一豪宅阶梯。目前在盖售楼部，预计8月份开盘。滨湖其他项目围挡都是6米，新城地块9米6，很霸气。
8、时光印象
时光印象位于贵阳路以南、贵州路以东，由万科、保利、新城3家联合开发，保利设计、万科营销、新城物业。
高层户型95-120 ㎡，洋房138 ㎡，9050政策，90 ㎡户型占50%。
目前在蓄客，地铁5号线的优势，预计8月份开盘，精装放风价2.1万元／ ㎡。
9、保利BH2016-25地块
位于云南路以西、珠江路以北，面积196.38亩，规划为商住，容积率A≤2.0、B≤2.8、C≤2.5。
住宅最高楼面价7978.11元/㎡，目前在建售楼部，产品以及首开信息都没定。
10、正荣BH2016-24地块
位于珠江路以北，昌都路以东，57.33亩，容积率R≤2.0，纯居住用地，成交单价1482.64万元/亩，楼面价11119.78元/ ㎡ 。
“改善大师”正荣有典藏、大师、精工、优家四大系列产品。会带来其最高端的产品，典藏系。
04
滨湖楼市特点
1、房价高。2016年滨湖房价涨幅100.6%，全球第一；房价仅次于政务区，因为限价，目前高层高层1.8，洋房2.4。
2、地价高。滨湖地价涨幅比房价涨幅更猛。如果说滨湖5年房价上涨70.9%，滨湖5年地价上涨513%。
2012年3248元/㎡，
2013年3735元/㎡，
2014年2427元/㎡，
2015年5069元/㎡，
2016年19912元/㎡，
2017年12028元/㎡。
3、预期高。省府搬迁，政策倾斜，配套引进，滨湖房价预期比政务区高。只要发展滨湖的方向不变，5年后滨湖房价赶超政务区是大概率事件。
05
名下10套房的购房者的买房建议
1、买房，要买政治资源。在中国的房地产市场，买房历来要买政治资源，政府重视哪就买哪。当然，这种重视不是遥遥无期的规划，而是真金实银的资源投入。这是买房大方向，从没错过。
2、如何对待学区房和地铁房。房地产对学区房在弱化，高价买学区房不一定明智。相对于教育质量，家庭教育和生源质量同等重要。如果周边都是高端小区，没有回迁房，受圈层的影响，这样的学区价值更高；
买地铁房永远是对的，目前合肥只开通一条地铁，地铁的便利性还没有凸显出来。未来地铁网形成，出行靠地铁，这样地铁房的价值就出来了。
3、品牌房的重要性。买品牌房不仅住着舒服，后期转手更容易，溢价率更高。
4、市场没有风险，政策有风险，不要逆势而为。毫无疑问接下来2-3年都会是政策年，受政策影响，房价涨幅不会太大。当然，个别高端盘，比如葛洲坝中国府单价卖5万，也并不代表滨湖房价上5万，后期价格分化会进一步拉开，房子的价格会逐渐贴近价值。不要逆势而为，自住完全没问题，投资不是好时机。
5、投资和自住如何选择。投资的话套现更重要，什么样的房子转手快就买哪里。比如好地段的小三房、同一个小区的矮楼层；自住的话逻辑完全变了，哪里方便买哪里，在自己的预算之内买最好的房子。简单说来，预算一样的话，1套洋房和2套高层如何选择？自住买洋房，2套高层投资收益更快。
6、房价还会不会涨？会，只要不从根源上改变土地政策和金融政策，房价上涨的势头就不会变。但房地产是一个周期性的行业，阶段性房价已经触顶。自住的目前很多高性价比房源都可以考虑，投资明显不是好时机，等房子卖不动了，投资客就可以进场了。
7、20个楼盘，并不是所有盘都能买。如果你对哪个楼盘感兴趣或者有质疑，都可以扫二维码加我微信咨询。
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