有一天和一位上市公司老总喝酒，喝开了大家什么都聊，突然他问我一句话：卢俊，老实说你觉得现在做产品比较好的开发商会有谁
我闷了一口葡萄酒，说剔除情怀的孤品类产品，我觉得融创、金茂、绿城这些品牌都做的不错，但是我心中一直给一家开发商留有一个位置，那就是万科
“为什么？”
因为这家企业不论什么时候，总能给人惊喜和意外。我们知道这其实是非常难得的，随着行业的发展，每个地产人的眼界和判断力越来越高，三个月前的惊艳到了现在就变成普通，能保持稳定节奏给人意外和惊喜的企业品牌，很难的
真的是很难的
这样的产品产出需要依赖个体、团队、机制、企业文化各种细枝末节的因素融合之后的综合产出
自上而下的聊这个现象容易沦为形式主义，但是今天我想和大家分享一个项目，或许通过这一个项目，或许可以帮助你解读到这家企业隐藏的那一部分
这个项目在北京中央别墅区，其实在整个北京已经是鼎鼎大名了，但是我保证大家都尚未发现他全部的美，项目名字叫
观承别墅 ◆ 大家
严格意义上来说，这个项目是万科、龙湖、首开、华美恒升四家联合开发的，或许正是因为不同的企业文化碰撞出了全新的理念。这个项目整体的产品创新优化可以说是整个体系式创新
先来看整体的建筑排布
仔细看图你会发现，这是最近两年非常流行的南北合院的方式
整个地块建筑竖向排布，单体建筑采用L型合院构造，这样的好处呢就是每套房子都独门独户，而且整体的采光效果比较好
从单层的户型结构来看，L型合院最后营造的是整个包裹式的花园
可以让这样有情趣有韵味的私家花园，最大程度的共享给室内的所有的空间，让住在这里家族的每一个成员都可以感受到别墅居住品质带来的提升
所以这是一个整体来说产品力比较高的条线
当然，大家最近做别墅都知道这样均好性强，客户偏好，大家都这么做了。99%的项目，只要沿袭这样的排布，都不会犯大错
但是正如我之前说的，创新落地之后，被大量的房企模仿借鉴，但是并没有持续的优化和提升，毕竟已经被市场验证过的产品，是没风险的
但同样也是无趣的
幸运的是，万科就是那1%，观承别墅大家不仅仅做到了优化，而且是整体体系式的迭代
先问大家一个问题，L型布局已经把花园围合在中间了，然后呢……
可能这个问题问出来之后不少人是懵逼的，什么然后呢，围合在内部就是我们自己的，还什么然后
其实同一块地方，规划上怎么利用，怎么将价值最大化，这是非常考验开发商功力的，我们来看下万科是怎么处理的。细节很多，我慢慢说
在整体L型排布的时候，我们首先看到的是
整个建筑的外框尽可能的用到落地玻璃的元素
不论是客厅还是室内，落地玻璃最大程度贯穿建筑的全部，万科为此提出水景庭院的概念，而这样做的目的就是
让这样L型包裹出来的花园可以最大程度的引景入室，可以让住户感受室外空间
不要小看这一点点的提升，这样大面块的落地玻璃，对于玻璃的材质，建筑整体的保温以及承重提出的难度都是几何倍的提升，说实话没多少开发商有勇气这样做的
当然这还不是全部，在整体窗框用了落地玻璃这个元素之后，我们在客厅部分看到了这么个夸张的地方
我站在花园的地方看室内，觉得有点奇怪，就多问了一句，这窗户是两边都可以同时打开么
得到的答案是：可以
然后我徐徐把两边的窗户都推开
然后我看到的是这样的场景
整个室内客厅部分，可以这样无缝的完全打开，和外面花园完全的融合在一起
说实话，这个实景参观的时候实在太震撼了，完全一种通透敞开式的空间感，真的很震撼
这么做的最大难点就是如何在中间没有柱子的情况下挑空承重？万科研发团队利用了国外目前最前沿的悬挑结构反重力技术
仔细看拼接的地方，都做到了很细节的处理，防止后面保温隔热都不会出现大问题
所以当这样的布局之后，整个空间就营造出一个非常棒的概念叫
厅院共生，整个客厅和餐厅和外面的花园似乎就共同生长共同链接在一起
给到用户完全是超出预期的生活氛围
从某种程度上来说，这才是真正意义上不辜负土地不辜负花园的空间设计
慢着，这就算完了？
我们不要忘了花园里还有一个重要的元素
对于别墅来说地下室是重要的空间，但是怎么解决地下室的采光通风问题，多数项目给到的解决方案是：采光井
没有错，采光井是很多别墅项目必备的元素，但是有没有人多问一句：采光井应该这么做
大部分人说：设置在花园里好了
没有错，设置在花园里，但是有没有人想过，花园里的采光井，会不会破坏了花园的本身，因为花园本身突出的一部分，极大程度的降低了空间的利用率
但是观承别墅·大家里的采光井是这么做的
有没有注意到一点
采光井是和周围持平的，没有高差，而且人可以完全的在上方行走
我们都知道，采光井为了防水，通常会高于地面30-50cm，这么做很保险，但是却降低了利用率
现在这么做，毫无疑问对未来花园的整体使用和观感都是极大的提升
“那后面防水怎么处理？”我把这个问题抛给了万科，得到的回复就是：单独考虑排水系统，这需要我们不论是工艺还是材质上都格外用心，杜绝了后面漏水的可能
其实我一直觉得，对于别墅交付给用户的到底是什么，其实不是靠样板房呈现的，也不是靠销售说的，未来这里到底有没有成为花园的可能，需要整体规划上的通力合作
对于观承别墅大家来说，这里给到的真的是花园而不是一片土地
好的产品自己会说话，说的就是这个道理
看到这里，不免感叹，真是在乎用户的居住体验，太会利用自然资源了
但是这背后又是为什么呢，我想大家再看完几个细节之后我再来说
其实对于花园这一块，其实惊喜还没释放完，在我行走在花园内的时候
我突然发现端头处有这样一个台阶，然后我通过台阶走上去的时候发现
二楼还有这样一个花园
什么意思，某种程度上来说，一楼的花园通过这样的动线将花园的空间拉长了，而通过这样的拉长，使得建筑整体被花园包裹住，让用户随处都可以感受到这样的室外空间，而整体的私密性也得到了提升
然后当我们彻底走完整个楼宇全部的时候我们会发现
整个建筑单体，一共有6个花园，分别安插在一二三楼的各个角落里，如果你留意观察会发现，这6个花园互相独立，但是又互相保持联系，形成这样协调的整体
这才是真正意义上别墅给到人的生活模式，花园让生活变得丰富多彩，而对于万科这个项目，花园本身的组合就足够多彩
同样这一点也传承到了室内
别墅三层的卫生间，当你打开门你会发现
是不是视野感官上觉得很刺激，顶部也具备采光了可能，所以对观承别墅·大家这个水晶庭院，真正实现了东南西北上五个维度的采光，最大化的做到了光的引入
可以看出在产品规划上来说，产品考虑足了在视野感官上给用户带来的感觉
说实话，这才是产品，优秀的产品规划是具备灵魂的，可以串联起所有的细节可以给用户无死角的居住体验，很显然万科观承别墅·大家就是这样的产品
其实我一直在思考，什么是创新，什么样的东西可以称得上创新，我自己有一个小分类，一种叫结构式创新，一种叫营销式创新
所谓的结构式创新就是开篇出现这种南北联排的方式，他颠覆了之前东西联排的逻辑，对产品结构带来本质性改善的方式
而营销式创新类似于当产品交付之后，后端根据客户需求以及交付的产品，包装整合出来一些项目卖点
如今营销式创新越来越多，结构式创新越来越少，但是某种程度上观承别墅·大家都不属于这两类，在我眼里更加倾向于迭代式创新
什么意思，在产品骨架大逻辑不差的布局下，根据用户需求以及用地情况持续性的迭代和更新
我们之前看到的产品，其实在工程上都是非常难的，但是你不做本质上用户也不会说你什么，但是万科依然带来了持续的更新，某种程度上就是根据用户需求倒逼产品端持续优化的过程
可以整个北京万科团队，从产品端到设计口再到营销环节，都是完全围绕着用户出发定制供应的
项目上经常会做的事情就是约万科老业主访谈，聊他们的生活需求以及对产品的建议。而且万科扎根这么多项目也给到团队足够的样本以及不同层级的精细化需求
当然，写到这里你可能会觉得有一些虚的部分，但是你看下面几个产品优化的细节或许你就会明白
这是大家别墅产品的其中一个户型的一楼，粗看上去没什么感觉，或者感觉很普通
但是你沉浸在里面你会发现，这整个室内空间很完整很大气
你只有进过问询你才会知道，整个室内空间的北侧，经过电梯厅、楼梯、厨房这三个功能空间被设计师巧妙的拉平了
我们都知道，别墅虽然大，但是很多时候都会被各个功能空间破坏了整体，导致客厅餐厅不够大气，这也是大平层产品DISS别墅产品的重要一点
但是在万科的别墅里这一块被很好的解决了，大家不要觉得这么做很简单
要知道在保持建筑外框相对规整的同时室内功能空间被如此均匀的抹平在北侧，这个需要设计口多次细碎繁复的调试才可能实现
而这样的出发点，也正是观承别墅之前的用户提出对于客厅餐厅的功能需求之后带来的优化
第二个说下万科的采光井，之前有提到，但是你认真看你会发现
对于地下室的采光井并没有像通常合院一样设置在顶侧边，而是整个居中贯穿整个室内，这样一来整个地下室都可以得到均匀的天光
这也是万科巧妙的设计，缘起也是访谈时有用户提出地下室的采光不够充分
最后一个细节点，为了保持建筑的私密性，侧边院墙的格栅版，我看到这个细节的时候也为万科如此照顾生活私密性考虑鼓掌，但是也提出疑惑说这样的设计会不会影响了室内的通风效果，毕竟北向还需要开窗
但是我走进才发现，这个遮挡板
是这样的，你侧过来看其实是个百叶，既保证了私密性，通风效果也不会打折，很显然着同样也是权衡用户各种需求之后的综合方案
所以我们大概可以窥视出万科的创新路径：真正意义上从用户的角度出发，在市场端提出需求，然后在工程端解决问题，最后在营销端呈现出来
听上去是一句很简单的话，但是背后感受到的是各个部门互相咬合紧密合作的呈现效果
某种程度上这也是为什么也只有万科保持这种稳定性创新的模式，道理也很简单，都说为用户做产品，但是真正从用户角度输出需求解决方案的房企，并没有那么多
所以顺着这个逻辑可以再回答一个问题：在大家印象中的刚需品牌，万科为什么可以做高端产品
这也是万科值得尊敬的核心，做高端不是为了获得溢价而做，也不是因为拿了什么地而做，本质上万科也正是因为迭代式创新的产品推动下，产品力逐步的提升，从而达到符合做高端产品的能力
我们如今看到观承别墅大家做的这个产品，实际上是这么久以来全国万科这20年做别墅产品一直迭代后的结果
从最开始上海的第五园，再到北京观承别墅的二期，可以很明显的看出，万科做中式的产品一直在迭代，关键是这样的迭代并未简单的局限在区域公司，全集团的产品力都在一个项目上得到最完整的呈现
所以最后观承别墅三期，也就是大家，最后呈现的新中式的产品风格整体非常的耐人寻味
光从这个建筑感觉，你很难简单的说出这样的产品风格，似乎融合了很多元素
比如你能看到很多日式的枯山水的元素，但是整体的视觉冲击力又是如此的大开大合
整体的绿化空间似乎通过水系隔断，但是又通过大量的桥体互相串联保持紧密关系
这样的巨墙石阵，让起承转合的园林之间又多了几分北派的对仗和气场
所以东方意境是一个抽象的概念，但是本质上也是这么多年来万科做别墅迭代之后的产物
所以在建筑单体上你会看到
建筑藏于绿化的紧凑感
但是仔细看还是能够发现各种细腻的东方元素
这是万科观承别墅大家最后呈献给大家的风格效果。我看到的可能就是一个项目，但是背后折射的是这20年的万科产品积淀和整个研发团队对于用户需求的极致摸索
某种程度上，这就是观承别墅大家给到我的感受，大量的创新细节，整个体系的理念就是一切都聚焦到人，只和人有关
一个“理智的开发商”可能更多地会选择放弃这些转而把经历投入到如何包装一个故事。这是市场上绝大部分开发商会做的事情，但这或许是万科成为那5%或者1%的核心原因
万科的内核就是有一个团队可以坚定不移的做研发做孵化做创新，在这里我和大家分享一个万科小伙伴们和我聊过的一个概念：住商。除了情商智商财商之外另一种居住理念
他们非常在乎每个用户的感受，每个用户在这里的居住体验，也只有从这个逻辑出发，才能真正回答这一整套产品体系
这是万科难能可贵的地方
这也或许是可以解释我今天推送标题的原因
但是我们回过头来看
我们回头看其他行业，任何一个行业的发展或者生化，其实都是产品驱动发生的，任何一个伟大的企业都来自于为社会贡献了一个个优秀的产品
而反观当下的房地产，两头正在被成本和市场的双重垄断，土地成本的昂贵让不少项目原则放弃创新做最稳妥的产品，客户端的通路也选择了做更好看或者更容易打动用户面上的东西
而且另外一个维度上来看，市场火爆导致的主流开发商对产品与服务的忽视，这个符合市场逻辑，但却是行业的悲哀
某种程度上来说，这是这个行业的无奈，但也是行业没有正向发展的核心原因，所有人都有委屈所有人都有压力，但是最后的结局是所有人都放弃了真正意义上的产品创新
所以在这个维度上来看，北京万科这一次面世的项目，不仅仅是一个产品，更像是万科传递的精神，为了产品不妥协的精神
并且对于未来来说，这个项目只是开始，我和他们聊过，观承别墅这次的产品提升会比这次更大，北京万科后面还会有更多的高端项目开发，带来的都是一次次迭代之后的持续性创新
什么是惊喜，这才是真正意义上的惊喜
一个行业里，总有一些无所畏惧的人，做着一些看似无聊的事情，让时间来证明当下研发的意义
最后用一句万科做设计的小伙伴和我说的一句话作为收尾，我很喜欢，送给大家：
我们提供的是生活
打动人本身的也正是生活
以上为正文，来自卢俊
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