我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：房姐，北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月；石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米收租；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京收租贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？
回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊最好的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢？ 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300 300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以最好是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。
提问：您好！北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月；石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米收租；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京收租贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？
回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊最好的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300 300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以最好是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。
提问：房姐，你好，首套房首付200万左右，想在清河区域买房，什么楼盘和户型推荐？
回答：清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。 对清河的总结是：工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。 码农智商税。 大厂搬郊区自然不值钱。 自住可以关注回龙观板块溢价相对少。
提问：请教㈠①在海淀甘家口大厦西边增光路有90年电梯房60平2居，距马上通16号地铁甘家口站约600米，交通购物方便，学区是12年一贯制北京小学。老小区，有物业和门卫，停车位紧张，没景观。②在昌平回龙观东紫金新干线2015年93平2居，学区是12年一贯制人大附，小区配套有幼儿园，养老院，物业好，景观好，小区旁边就是霍营公园，距13好线拆分回龙观东大约500米。 现需要卖掉一套房，您认为应该保留哪个以后更有价值，是老小区还是次新。 另外，再添加300w.买三居目前不自住，打算长期持有，您认为未来北京哪片区域更好。㈡300w在北京买还是在上海周边花桥地铁站附近好。未来北京和上海周边比较，哪更适合投资。
回答：卖掉老小区，保留次新。 上海花桥类似北京燕郊 ，价值在于人口外溢需求，目前做为投资不合适。 建议在主场北京买，推荐看 常营、酒仙桥、望京板块
提问：想投资tty顶复，京籍夫妻年龄62 64，可使用子女名额购房，夫妻各持有一套房产，一套市值1400左右有贷款160，另一套市值600 出租还一部分贷，手头几十个用于还贷和开销，领最低退休金今年起没有流水。是否可以操作？具体操作步骤和注意事项还请给详细规划下，多谢。
回答：天通苑顶复一般500-600之间的总价， 1400的标的抵押掉，然后全款淘一套tty，分割出租租金1W 用来还月供，不过月供应该还有1-2W的缺口需要填补，如果只靠你们二老的现有现金，会有点压力，如果子女能辅助还款，应该没问题
提问：房姐您好！关注您很久了，有个问题真的纠结了很久很久，我真是痛苦呀。我现在北京，但是我现在离婚的话有sfsd资格，可以买北京的房子，但是我又很看好临深比如东莞的房子，很想买，但是买了北京的sfsd资格就没了。不过我老婆有房不担心住的问题，而且近期北京人口一直在流出，如果纯投资角度，到底是买东莞还是买北京呢？求指点！盼复！！
回答：东莞是一个没有中心区，极度扁平化的城市，虽然未来会不错，但相比北京依然差一级。最好的配置是北京 深圳，满足这个要求再看东莞都不迟
提问：你好房姐，我现在在十里堡附近居住，在国贸上班。希望换房到环境更好的小区，房子更大。新盘主要看了台湖（万科东望和翡翠四季）和未来科学城（金茂府，观承望溪，壹号庄园洋房以及翡翠公园）。二手房看了东坝奥林匹克花园。首套房，手里够首付的。这些地区和楼盘值得买吗？还有什么其他推荐吗？感觉还房贷压力比较大，有什么好方法吗？谢谢
回答：你好，原则上不置换。 不知道你的首套房具体什么情况，一般来说建议截断抵押首套房融资。限竞新盘并不推荐。 工作在国贸，就买在国贸。国贸一共只有个位数的小区，挨个看一遍就有大致感受。 金地国际花园是主要的，其次要到双井九龙山一带，7.5*200＋平的次新大面积复式或者大平层。 另外双井是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好，适合手持三五百万以上现金全款抵押投资千万上下房产。 感谢付费！
提问：房姐您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢
回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。 东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W ，现在7W 入手性价比不错。 恭喜上车！
提问：您好，我在北京买了两套，两套各贷款不到50%，剩下1000w贷款。 当时贷款的时候想的是多贷款，手头留现金去做别的，但是现在感觉利息很高，并且手头现金没处用，考虑是否把贷款还清。 想问一下，大家都主张贷款要足，但是这个前提是，现金在别处能创造比贷款利息更高的价值对吧。 如果没找到更好的投资方式，是不是还了贷款比较好？
回答：选择贷款的前提，是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。 这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。 如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。 选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款； 选筹错误，利润是负数，所以贷款越多，亏损越多，在合适的机会卖掉。 如果选筹错误，还清贷款是正确的。 但是如果有现金，又可以进行正确的选筹和贷款。 如果新增的利润，大于亏损的利润，那么就把资产投入到新的利润标的物上，在一个合适的时间，出手亏损标的，也就是卖房。 这里的关键，在前后时机的把握，楼市不是稳定的行情， 往往是3年不涨给，一涨3年涨幅，涨幅跑输的标的，也要扛到上涨阶段，才是最佳出手机会。 在此之前，买入的动作，也要同步进行。 支付的利息，换取了新的利润机会。
提问：房姐您好，想问下，您对于soho现代城南区和北区房子的看法？自住加投资需求，谢谢
回答：soho现代城北区是办公写字楼为主，南区是住宅都是140 180平以上大户型 为主，离大望路地铁站非常近，单价5-7万都有，内部差异也很大。 这种混合办公，而且租户居多，投资是不推荐的
提问：房姐好，丰台草桥恋日花都，石榴园慧时欣园，方庄时代芳群，朝阳美景东方，哪个地段投资合适？
回答：优先美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，房龄略老一点，单价6万还可以，具体要看房子本身的户型，楼层，朝向。 如果预算充足的情况下，双井 劲松 九龙山是更优选。
提问：房姐 想咨询一下，我想北京买套房 自己住2-3居室 2000万现金左右 有什么建议？我的活动范围在国贸 三里屯 大望路一带 看了很多 附近没有新楼盘，现在的新楼盘都在东坝 孙河一带，这样的话怎么选择？买国贸 大望路 朝阳公园附近二手房好 还是同样价格 东五环那边买大户型的新房好？
回答：新盘性价比不高，朝阳还属于被低估的阶段，建议入二手 国贸、双井、望京、朝阳公园 例如 金地国际花园、天鹅湾、星河湾
提问：房姐你好，个清情况：北京无房，外地有贷款记录，子弹200。自住 抵御通货膨胀 投资。 目前中意两个房子： 1-清缘东里（清河）顶层房本面积34p，一居，实际使用面积不到80p，03年间房，425万，有露台，最低层高60cm。 2-亮马水晶（东南四环），80p，475万，大开间，03年间房，周围环境差些。 请房姐赐教： 1-北边发展好，还是东北好 2-房本面积小会不会影响以后售卖 3-东北是否有更好的建议。 感谢房姐
回答：200首付建议看下天通苑500 总价的大户型，是个不错选择 产业发展看东北方向更好 北京一居不推荐，溢价，置换链底层
提问：房姐你好，新人首问，个人子弹500 ，外地有套房子有贷款，这套想全款，一居或两居都可以自住兼投资，希望尽量品质点点的小区，个人目前在考虑1， 润枫水尚一居60多平 460W。2，天鹅湾一居 79平 550万 3，宝星国际二期 一居81平左右 575万。请问这几个小区比较哪个好一些？价格在多少可以出手？现有子弹能买到两居吗？房姐还有其他推荐的朝青或望京的小区吗？感谢
回答：天鹅湾和润枫水尚溢价较高投资不适合，除非只考虑自住 可以 淘一下百子湾，例如 苹果社区 后现代城、沿海赛洛城 两居
提问：房姐:你好！本人北京集体户口，有400左右现金，准备买首套房，想和母亲自住兼投资用，并落户口。目前看了立水桥附近的旭辉奥都商住两用房，110平，纯南向，报价360万，可以落户口，还有90平，320万左右，打算以后有钱了再入一套商品房。还看了立水桥附近的商住房润枫欣尚，60平，156万左右，租金5500左右，想先买下出租，然后将剩余钱再入一套商品房落户。所以问题是:1、旭辉奥都的房子可以买吗？以后再出事手卖的话，会砸手里吗？2、可以先先买润枫欣尚的小平米的商住房出租，然后剩下的200多首付再买商品房落户吗？如可以的话，推荐那里的房子比较好呢？3、如果以上两个方案都不可行的话，那应该买哪里的房子呢
回答：不要买商住 400首付理论上能看1000的标的，也需要看你的月供能力，选筹范围在 双井 望京 朝阳公园 如果想两套，一套自住一套出租，自住按300就选望京 租出100选东三东四老破小，选筹范围 团结湖 北工大 劲松
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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