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这几天，网传通州要放松限购。
具体内容是：“为推动城市副中心向高质量发展，支持市属企业在非首都功能疏解工作中发挥示范带头作用，通州区拟同意公司具备北京购房资格的员工，在通州区购买一套住房”。
西瓜姐和官方确认了下消息的真实性，得到的反馈是，确实如此。
但是只针对两类群体：
非首都功能疏解项目名单中的部分企事业单位员工和招商引资的相关人员。
尽管如此，西瓜姐认为这次定向放松，透露出积极的市场信号。
1、通州限购有多严
7年前，也就是2015年，北京住建委和通州区人民政府联系发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。
在符合北京现行限购政策的基础上，在通州区买一套商品住房的家庭，需满足四类附加条件之一：
1) 京籍无房户。
2) 已有1套住房的通州户籍居民家庭，需落户通州3年（含）以上。
3) 已有1套住房的本市其他区县户籍居民家庭，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税。
4) 在京无房的外地人，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税。
限购，当然是为了抑制炒房。
2015年5月底，北京市政府决定搬迁通州，通州立马成为了炙手可热的“新贵”，这个距离北京市中心20多公里的行政区，成为不少炒房客新的焦点。
坚持房住不炒的北京市政府先下手为强，2015年8月份就颁布了通州限购政策，之后2015-2016年虽然通州随着北京整体上涨而上涨，但是至少没有出现恶性炒房的事件。
尤其是近5年来，通州房价从2017年高点一路回落。
图：近6年通州房价变化趋势
从2020年初到现在，北京整体涨幅近20%，而通州的房价则是稳中有跌。
通州双限，有点“杀敌一千自损八百”的味道，打击了投资客的同时，也抑制了正常的购房需求。
2、为什么放松双限？
这些年，通州的发展有目共睹。
按照通州的“十四五”规划，要打造出“一城一带一轴，四区三镇多点”的城市新格局，提出了和廊坊北三县地区全面实施“一体化联动”，创造性地规划出三个新环线的发展格局。
上个月刚发布的地铁三期规划中，M101线的建设已经提上日程，交通轨道越来越完善，也为通州的发展助力。
根据北京整体城市规划的要求，通州到2035年人口控制目标为130万，将会承接北京中心区疏解人口40-50万。
而这些工作迁移到通州的人，需要买房去安家。
此次放松限购，就是为了更好地满足这部分群体实际的购房需求。
而在此前的8月5日，北京市也是针对特殊群体——老年家庭购买指定的三个项目新房的贷款政策，给予优惠。
我们已经看到了北京在放松限购上的尝试。
从去年下年半以来，全国楼市低迷，叠加疫情对经济的冲击，购房者对未来预期的不确定性，使不少购房者推迟了买房计划。
全国大多数二、三线城市都取消或者放松了限购措施，以刺激楼市，但是效果甚微。
作为楼市标杆的一线城市，北京的限购比任何一个城市更严格，之前一直没有松动的迹象。
一线城市的市场行情如果没有起色，很难带动全国市场的复苏。
而8月份北京楼市调控的这两个“裂口”，正是北京为复苏楼市在做的努力和尝试。
3、后市的预测
“房住不炒”依然是主基调，所以像取消“认房又认贷”，或者直接降低首付比例这样的政策，大概率不会出。
但是针对特定群体、或者特定区域的市场，北京后面可能还会出台相应的刺激政策，像通州属于需求被严重压制的市场，成交均价才不到4万/平，北京均价都6万/平 了，确实不符合实际的需求情况。
西瓜姐认为，此次定向放松限购只是一个开始，距离通州全面放开限购的日子不远了。
而当通州全面放开之时，市场必将迎来大涨的行情，也就是我们认为最佳的建仓时机。
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