提问：雕叔您好。首付40%，首付140-150，税后月入2.2万，有贷款记录首套，自住兼投资考虑学位，在珠江新城区域办公可能性较大，金融城、老黄埔、东圃、琶洲片区合适吗？这几个地方有什么楼盘推荐吗，海珠的光大花园怎么样？我的付款能力可买总价多少的，可高评高贷吗？
回答：首付有140万在广州可以买到很不错的标，你可以先考虑一下能不能找一张3×房票，杠杠最大化。4×的房票的话就有点亏了。你刚说那几个地方都很不错，只要买对了地段，后面涨幅跑赢大市场是大概率的事。至于你说的光大花园，海珠西标杆楼盘，投资潜力不低，是可以作为选择的。 金融城一带可以看一下骏景花园 东圃一带不考虑学位的话可以看一下盈彩，美林，这两个盘这两年火得离谱，未来会更贵 老黄埔就是黄埔花园了 琶洲的话这个价格买不到什么好货了 当然给你一句衷心的建议，我刚说的几个盘都去看一下，潜力不低的，看哪个适合你就上吧，今年买定离手。还有一定要学会砍价多点摆台，把价格砍下来，未来利润空间就出来了，同时杠杠自然就来了。
提问：请问雕叔是否了解美林湖畔北苑南面、杨桃公园北面的那一片地是否有什么规划
回答：那一片目前有两栋烂尾楼，这两栋好像是一个潮汕人搞得，处于半烂尾状态。 目前那里还有一大片是给了驾校做基地，隔离还有大鸽饭。 目前的规划还不得而知，但如果有一天拿出来拍地的话，一定是：豪宅、豪宅、豪宅。定位语就写：长在公园里（杨桃公园）的CBD豪宅。
提问：雕叔好，投资一手房，请问您看好广州黄埔科学城的刚需面积（98平），还是西安高新改善片区的改善户型（143平），非常感谢！
回答：纯投资，当然买黄埔了，西岸的房价在2018年下半年已经很高点了，自从王永康书记点了一把火之后，再结合城市轮动和趋势，后面就只能这样子了，不管是曲江、还是高新、还是北站，都是附着在西岸这个城市板块上的
提问：雕叔，本人二套房（要11月份才能腾出名额），拟总额700万左右，投资兼自住，一手或二手不知有何建议？…一手曾考虑保利天汇，但不容易买到合适房源。二手考虑天河、琶洲区域，但要么很贵，要么楼龄较长感觉不太好…另外，因为11月份才能腾出名额，是否二手房不好操作（房东不愿等待），可能一手房更可行（开发商可能愿意配合等待名额，如番禺新盘珠江珀沛湾）
回答：11月其实很快到，看房、签合同、网签、按揭等过程都是需要时间的，如果对方还要赎楼什么的等待的时间更长，你确定名额在11月可以搞定那大可不必担心，实在不放心那就签三方协议的时候尽量把各个环节的时间延长，做足充分的准备不至于太被动。 一二手之间我更推荐二手，尤其是投资。 一手楼盘溢价严重，不确定因素太多，卖给你的时候吹得天花乱坠，交房的时候各种问题就出来了，并且等待期很长，收楼加出证2-3年，白白给这么多年房贷。 二手交通配套学位房子真实情况所见即所得，交钱就拿房，以租养贷不爽么？ 在广州尤其是市区的房是不怕老的，15年左右楼龄的电梯花园小区，卖相凑合的都能称为次新，所以不必太在意楼龄，重点关注地段、交通、学位、物业这些点，主次根据你自己的实际情况来排。700万是可以在市区好好挑一挑的了，天河公园，琶洲，金融城这些板块撑得住这个价位，流通性会好很多，接盘侠消费力猛
提问：雕叔，遇到以下问题，希望能不吝赐教，指点一二。感激！
回答：赶紧找关系，走加急，或者给一点加急费把款放了就OK了，放尾款是唯一解决的方法，要快 所以你看，不是所有的单子都可以高评高贷，不是所有的人能把高评高贷搞的定的，因为业主没有义务配合的，所以，二手交易谈何容易，说先做泪，我记得有一张单子也是因为GPGD的原因，业主胆小谨慎，前怕狼后怕虎的，我用另外一套房子做了抵押给原业主才搞定 所以后来就给自己立了一个简单规矩：对于律师、银行、国际友人的单子，要非常谨慎，不是不能做，而是尽量在协议、合同和对接上做到有理有据
提问：请问雕叔，东西向通透的房子怎么样？ 客厅正东正西对流，卧室和卫生间厨房也都是正东正西均匀分布，在广州夏季是不是特别热？通风怎么样？
回答：如果客厅和阳台是朝东的，问题还不大，如果客厅和阳台是朝西的，盛夏的时候，肯定会热一点。但因为东西向对流，所以通风很好。我了解的东西向的房子有 骏景花园骏华轩的某些户型 嘉誉公馆的某些户型 万科城市花园的某些户型 万科欧泊的某些户型 -----
提问：雕叔，您好！如果确定成交之后，因业主办理涂销，需三个月之后过户，这属正常做法吧？如何防范一户多卖和业主反价风险？如果要做GPGD，是否在合同中做些条款以控制风险，避免首付款争议？谢谢！
回答：正常，对你是好事，晚点给月供，少给1-2个月利息求之不得 把合同签了，然后网签做了，就可以把房子锁定了，业主这时候也不能卖给其他人 如果业主要解除网签找其他人交易，也需要你这边同意 你就注明贷款以实际银行评估价为准，或者中介也要补充协议给你签的了 首付款不建议一下給多业主，500万左右的房子，给不超10万为宜
提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下
回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。
提问：雕叔，听说兰亭有噪音问题，请问哪几栋可以买？我看了10栋的，可以买吗？
回答：每一期都不一样，要看具体朝向跟楼栋，最好自己实地去感受一下，比如一期1-4栋，南向一般不会吵，北向就会了。 10栋的话你现在应该还买不了，我有同事买了他的房产证还没出呢，远远没到2年限售期。
提问：剑桥郡怎么样呢？为啥周围那么村价格一点也不便宜啊
回答：剑桥郡胜就是胜在楼龄新，物管很不错，在万博商圈的辐射范围内，同时还有南大干线一大利好，未来还有思科智慧城的一大增量。你看起来现在村，实际这个盘价格一直很坚挺。在横盘期价格坚挺的楼盘，注定在下一波行情会有很不错的表现！
提问：您好！请荔湾的广钢有投资价值吗？
回答：这个问题的真正含义是，我手上有100-150万首付，那么我买哪些板块为佳： 1、板块一：广钢新城，均价4.8-5.2万 2、板块二：广纸板块，均价4.6-5.0万 3、滨江东二手板块：5.0-6.5万 4、金融城板块：4.2-6.0万 其实，是一个选择排序的逻辑，而不是说那个板块有没有价值，这个涉及到资金首付额度、首付成数、通勤要求、学位地铁配套等具体的要求 希望这个梳理的过程，能帮到您
提问：雕叔晚上好～～朋友深圳户口，某头部手机公司上班，现在计划首套上车刚需（但是不需要自住）。年轻人，能凑到的首付不高，但工资较高，月供可以1W ，请问会建议如何选房呢？他觉得买深圳难度大，正在思考南沙or佛山or知识城？
回答：如果深圳买不起，是否考虑入户广州，如果入户，那就买限购区的老黄埔 番禺，如果不想入户，那就走中级职称买南沙，我们都有渠道[微笑][微笑]
提问：雕叔，骏景花园北苑7楼北向88方两房总价415万价格高吗？评估价是不是还是要打折吧？这个问题估计只有雕叔能回答了，毕竟雕叔最贴近市场了。谢谢。
回答：北苑的这种户型，按照你给的这个总价推到单价是4.7，评估价可以往高里拉的，没问题，我们前一段时间刚做过一单这样子的，可以拉的
很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复
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