大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠 深度测评 硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
基本信息
位置：西五环外，丰台长辛店（河西板块，园博园附近）
地铁：14号线张郭庄站，实际距离3.5公里。
价格：对外均价5.5-6万，首次开盘最低5.1万起。
户型：90㎡三室两厅一卫，120、140、160㎡四室两厅两卫。
精装修交付，恒温恒湿恒氧等十二大科技系统。
品质房企金茂的高端府系产品，金茂物业。
纯商品房社区，无配建无公租，无自持无共产。
容积率1.4，低密度墅质社区，纯6层真洋房。
全部一梯两户、南北通透、3.05米层高。
拿地时间：2021年5月，北京第一次集中土拍。溢价率约1%，可售住宅楼面价2.94万元/平方米。限高18米，项目限价6万元/平。
交房时间：2024年中旬。
地段分析
西山金茂府的定位客群，以河西改善群体为主，加上在金融街、丽泽、丰台科技园工作的刚需。
通勤方面，不是临铁项目，需要在家门口坐一小段公交去地铁站。但14号线据传是有西延规划的，开发商宣传金茂府附近有站点。但一休认为，5年内是不可能修好的，地铁族不必太高期待。
14号线地铁从北京西南方向，一直联通到了东北方向的朝阳北五环外，有丽泽、北京南站、方庄、国贸、朝阳公园、酒仙桥、望京等多个重要板块，还可换乘多条线路。
14号线与4号线一样，属于京港地铁，丽泽的这几站，最近也马上要开通了。全线贯通之时，区域价值会提升。
公路交通方面最重要的是京港澳高速，距离项目1.5公里，依靠这条路上西五环、四环、三环都很方便。
园博大道是景观路，沿北京园博园及永定河修建而成，有不少红绿灯。加上两条京西居民东西向交通大动脉：阜石路、莲石路，基本构成了西山金茂府的交通路网。
开发商表示，自驾上班到丽泽、金融街、丰科基本在25-35分钟左右。但是在不堵车的情况下，讲真，京港澳其实也挺堵的。
项目位于城六区丰台不假，但属于丰台河西。
更为成熟的丰台老城区在河东，以永定河为界。
西山金茂府周边的配套不太充足，近一点的大商场：丰科万达，花乡奥莱、石景山万达、五棵松华熙live。
周边公园较多，金茂宣传口径是“一河五湖八园”，“八园”面积大约2000多公顷，相当于3个奥林匹克公园或者7个颐和园。
但讲真，很多公园纯粹是为了凑数的，标准的宣传用语。您各位只要记得永定河沿线好多公园，主打园博园，就行了。
西山金茂府属于西山吗？
这名字起的是不是不太严谨？
当然不属于西山，很不严谨啊，明显是为了抬高自己的身段。
一休讲个段子：
融创的壹号院系列，也有一个盘挂名“西山”二字，正是名声大噪的西山壹号院。这俩盘的位置，一南一北，直线距离24公里，搞笑不？
毁三观，原来在开发商眼里，西山这么大。。。
产品分析
金茂是网红级开发商，自带流量。其产品力是毋庸置疑的，确实是领跑行业的，Top级，能力在那摆着。
金茂最高阶的“府系”产品，前几年在北京确实积累了相当多的粉丝群体，甚至很多软文中都爆吹一句话“一辈子总该住一次金茂府”。
但有时候，有能力和想不想干好是两码事。
兑现概率有多大？
金茂会使出全力吗？
简单分析，西山金茂府的利润率是很高的，赚到了钱，坑害消费者的概率自然就较低了。更多其他细节，不深说了。
最近房企日子不好过，融资渠道收紧、监管严格，甚至不乏巨无霸企业风雨飘摇，也有粉丝问我金茂的资金情况咋样？
这点倒不必担心，一则是其本身的口碑较好，各项评级都很优秀，资本市场畅通无阻。二则是金茂是500强央企中化集团子公司，融资成本低，有靠山，很兜底。
再来说说户型，整体设计水平还是挺不错的，结构也很好。毕竟纯洋房，得房率自然不会差，妥妥的80%多。
90㎡是唯一的三居户型，全部是顶层。中间户、东户、西户，各不相同。
90㎡简单点评：
西山金茂府是入门级金茂府，而90㎡则是本项目的入门级户型，比较有面子，可以和朋友吹“我和杨幂都住金茂府”。
里子就一点也没有吗？有点，户型其实不错，南向面宽很棒，通透性好，明卫。
但最大硬伤是层高低，一共18米，其余层都是3.05，到顶层能剩下多少呢？这是销售不愿提到的，但属于特别重要的细节。且因为是斜坡顶，也就意味着房间的顶棚也不是平的。
顶层的缺点不赘述了，见仁见智。我也有过专门分析。
120㎡四居，南向这部分与90㎡一模一样，原因简单：90㎡和120㎡是同一栋楼，只不过是其顶层的变异户型而已。
预算够的，还是买边户吧。双明卫，而且不是北向开窗，要爽得多。在这个角度来说，比老对手融创强一些，融创老是喜欢弄暗卫。
140㎡已经四面宽朝南了，住起来舒服很多。边户和中间户实际没啥区别，这种情况下，买中间户也无妨。
卫生间都是朝北开窗的，而且不是在凹槽里面的那种假明卫，是很好的采光通风，甚至有点奢侈。在目前的京楼市场，很少见了。
160㎡，最大面积，适合终极改善，一步到位。
一休小总结：
没阳台，北京市场的通病。西山金茂府南向的卧室都送了飘窗，算是一种弥补吧。
户型设计层面，水平在线，槽点不多。
这次的金茂府也是有升级之处的，比如与华为鸿蒙共同研发的智能系统，还比较落地，并非小开发商的那种“玩概念”阶段。
缺点总结
1、未来金茂府有过维权，金茂似乎也不再浓眉大眼？
2、很多人说“这地段似乎不足以支撑府系产品”，金茂悦还差不多。金茂确实在降维打击，难免有一点依靠自身品牌变现割韭菜的意味。
3、某些细节，确实有降标减配的情况，比如入户门。
4、地段位置和其他金茂府相比，偏远不少。周围环境待提高，甚至有些断头路。门口小路比较堵车，周围有陵园。
5、云岗商圈基本是摆设，医疗配套不如老城。
6、没宣传园林，没特别提“五恒”。
7、销量注水了，实际首次开盘不到131套。
8、永定河是个未知数。此处较为深入，私信可聊。
优点总结
1、金茂营销口径“我们项目周边没竞品，完全不是一回事，都和我们比不了”，这种自信，或许也算一种优点。毕竟品牌知名度确实很高，之前的口碑挺好。
2、城六区，容积率很低、无配建的纯商品房，最高只有6层的纯洋房，目前市场上确实不可多得。
3、得房率最高、容积率密度最低的金茂府。
4、刚开盘，折扣优惠到位，越早买越划算。
5、板块的居住氛围会有提升，路西侧还有6块住宅用地，要打造居住区，便于吸引更多商业配套。
6、丰台打算将河西也均衡发展，丰台科技园扩容，也会有西区的规划，有一定的产业前景。
7、14号线有西延的可能。
8、自带1400㎡商业用地，西侧还有教育用地。
每个盘都有优缺点，都有其价值。很多硬核内幕我不可能全部写出，大实话是很怕资本的，老粉应该都懂吧。
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「西山金茂府」实景看房：品质能否一如既往？
还是那句话，买房是大事，一休只为说点实话，不搞批量化敷衍，有问题可提问。
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