来源公众号：溜爸
刚结束的成都第三批次集中土拍，武侯区“颗粒无收”。
今年三个批次的集中土拍，武侯区也多少显得有点“不热闹”，仅供应了四宗“双限地”。
而成交的这四宗地，就有两宗来自红牌楼。
位于成都二环路与老川藏路相交处的红牌楼，距今已有差不多400多年的历史。
这里是过去成都进藏，乃至通往云南、东南亚、南亚的必经之路之一。
据《华阳县志》记载：
红牌楼堡距县南十里
明嘉靖中蜀王于此建坊
名曰红牌坊
如今，红牌楼已褪去昔日光环，与三环之隔的武侯新城，有着截然不同的发展“火候”。
当代人们对这里最深的印象是曾支撑武侯经济之一的汽配厂，以及上世纪的老旧居民楼。
（图源@成都武侯区志）
而面对这个主城老板块，人们也仿佛忘记，在曾经的土拍市场，红牌楼有过的风光。
2017年，红牌楼拍出了当年的成都“地王”，这宗地成交楼面地价高达17200元/㎡，也就是现在东原印长江所在地块。
（东原印长江 图源@东原集团）
四年后的今天，武侯无地破此记录，它依然是武侯区地价NO.1。
有意思的是，东原印长江由南北两个地块组成。
其中南地块由东原摘自土拍场，占地约16亩，而北地块则是东原以5.43亿元从台湾房企远雄那里接手的30亩住商地。
（原远雄地块位置）
远雄这个地，早在2013年就拿下了，成交楼面地价同样是当年的“地王”——10000元/㎡。
彼时，片区内双楠忆景的二手房价格还在9500元/㎡到10000元/㎡左右。
地价直抵房价，LJR给的勇气应该不少。
但在“热血”过后，远雄于2017年落寞地退出了成都市场，未开发的两个地块均“拱手让人”(另一宗为现蓝光雍锦丽府地块)。
而由两宗“地王”结合的东原印长江，2018年10月－2019年3月分三批次陆续入市。
久未有新房供应的红牌楼，如久旱逢甘霖，前两批次基本都是开盘即售罄的状态，单价约1.95-2.2万元/㎡；最后一批次因以大户型为主，且单价也提升不少－约2.8-3万元/㎡，去化速度稍慢些，但也逐步清盘。
项目打造8-9层洋房大平层产品，共计约389套，建面约133-240㎡。以改善/深改产品为主。
（东原印长江 图源@东原集团）
与东原印长江一街之隔，是＃金房云庐。
在东原之前，“地王”的称号还曾属于金房。
2016年11月，金房以12000元/㎡拿下11亩地块，容积率仅1.8，为昔日红牌楼“地王”。
项目有8栋8F/-2F洋房产品，住宅共计64套，其中有4套为采光不足的公寓户型。
（注：原图来源于成都市规划和自然资源局，后期还有变动的可能，所以大家请以项目最终公示以及销售合同为准，本文不能当作事实依据）
从项目技术指标可见，金房云庐64套住宅合计面积约12621㎡。
算下来
项目住宅平均建面
达到了约197㎡
！！！
(图源成都市规划与自然资源局)
据路边社消息，或是罕见的一层一户产品。
虽然金房地块面积较小，但凭借12000元/㎡的拿地价格，以及平均产品面积段，这或是继东原·印长江后，红牌楼又一高改项目。
此外，项目的住宅车位比约1：2.7，也同样符合改善项目的指标。
不过，拿地至今时隔五年有余，金房云庐早已修成现房，却迟迟未有开盘的信息释放。
红牌楼还要继续等待下去。
2020年，南二环红牌楼板块仅2个项目取得预售。
一是＃富国上邦，推出建面约120-178㎡产品，单价约24000元/㎡(含装修)，刚售罄不久；
一个是目前仍在售的＃双楠悦天地，早在2011年就已经亮相，户型为建面约111-177㎡，去年8月取证，清水价约2.1-2.65万元/㎡；今年8月再次取证，清水价约2.22-2.72元/㎡。
虽因“地王”红极一时，但如今的红牌楼已快湮没在土拍市场。
而在印长江过后，新南山&福建纵横投资终于在去年1月联合入驻。即如今的南山凌峯。
这宗112亩住商用地，由5个地块组成，包含住宅/商业/零售商业等。
(图源@锐理数据)
南山凌峯的配建要求很多：
修建一所小学，面积约15.18亩，小学规模不小于18个班；
修建一所幼儿园，面积约7.94亩；
在C、D、E地块内，建设计容建面不小于60223㎡的商业返迁安置房、44个地下机动车停车位；
在A地块建设计容建面不少于31218㎡的住宅返迁安置房，包括套一68套、套二129套、套三190套。
商业部分为产业项目用地，要求投资总额不得低于16亿元，还得自持50%。
此外还有农贸市场、公厕、社区养老服务设施等配建要求。
所以，综合这些配建，项目的实际成交楼面地价远不止6730元/㎡。
现如今，南山凌峯已取证三次。销售情况都挺不错。
项目首批次预售价格约2.77-3.3万元/㎡。项目预计将推出最后200套房源，建面约124-180㎡。
南山凌峯的快去化力，恰好可以反映出红牌楼片区目前亟需提升新房市场活力。而等不及的购房者，大部分已将目光投向了三环外的武侯新城。
红牌楼的曾经，是属于置信丽都的。
在2000年初，置信撑起了红牌楼高端市场的半边天。
先后开发了丽都花园A区/B区/C区/D区，置信丽都·花园城等。
（丽都花园A/B区）
其中丽都花园城C区最小户型都是194㎡，并且还配置有主会所。
（置信丽都花园C区 图源贝壳二手房）
当时成都均价才1600元/㎡的时候，丽都花园的单价就近4000元/㎡。
从户型配备大户型，再到高定价，在2000年初，丽都花园不失为当年高端住宅的代表。
后来在2010年左右，置信又开发了丽都花园丽府。
（丽都花园丽府实景 图源贝壳二手房）
据贝壳二手房数据显示，目前丽都花园C区二手房参考单价约18830元/㎡；丽都花园丽府二手房参考单价约25916元/㎡。
（图源贝壳二手房）
此外，不仅是住宅，置信还打造了丽都公园。
虽然在今天看起来，丽都公园面积不大、功能单一，但仍旧造福了周边居民的日常遛弯。公园内还有篮球场、足球场、网球场等。
目前，片区内品质比较靠前的楼盘还有中粮香榭丽都、中粮·祥云、中环晓院等，其中，中环晓院二手房指导价为23162元/㎡。
在贝壳二手房，中粮香榭丽都的参考单价约25280元/㎡。
（中粮香榭丽都实景 图源贝壳二手房）
不过，纵然风云变幻，新盘迭起，红牌楼却再难复刻当年由置信所创造的“丽都时代”。
时代造就了红牌楼曾经的光辉，但更新换代太频繁的时代，也将红牌楼深深地甩在了背后。
今年首批次集中土拍，红牌楼成交了2宗小地块，被电建&交投承包。
两个地块的清水限价均是22100元/㎡，精装限制在2000到3000元/㎡之间。未来的预售均价或最多在25100元/㎡左右。
在拿地后不到三个月，两个地块的规划图就都出炉了。
这个速度着实
（注：原图来源于成都市规划和自然资源局，后期还有变动的可能，所以大家请以项目最终公示以及销售合同为准，本文不能当作事实依据）
39.5亩地块，由12栋4-11F的纯板式楼栋、2栋12F租赁住房构成，容积率2.0，绿地率35%。
4＃楼东侧户型有8户采光不足的住宅公寓，介意户型采光的，大家需要注意哈。
其中，6＃、7＃楼只有4层，且均是独栋独单元，是近段时间来比较流行的洋房产品。
总楼高低了，楼间距就显得很开阔。
比如：6＃、7＃之间距离约28米，总楼高才12米，两者之间比例高达2.3，十分优秀了。
另外，曹曹注意到，每个楼栋地面部分都预留了采光玻璃顶棚，加上这个项目没有架空层的设计，那么，大概率首层都是底跃户型。(以最终公示为准)
（图源成都市规划和自然资源局）
27.6亩地块，由5栋10F洋房／2栋9F租赁住房组成，容积率2.0，绿地率35%⬇️
（注：原图来源于成都市规划和自然资源局，后期还有变动的可能，所以大家以项目最终公示以及销售合同为准，本文不能当作事实依据）
每个楼栋地面部分同样预留了采光玻璃顶棚。
目前除了建筑规划，暂未有太多信息释放。
这两个项目，均是现房销售，大家怕是最少要等一年，但也说不准，万一它们就是快呢。
在未来的土地出让计划中，红牌楼片区还有三宗土地待出让(以最终公示为准)⬇️
（图源：投资云地图）
一宗住宅地块，占地约27亩，容积率2.5，位于下一站都市东侧，距离地铁10号线/3号线/7号线太平园站仅约150米；
一宗住商用地，占地约26亩，容积率3.0，位于香樟林东南侧；
一宗预估为太平园TOD用地，占地约117亩，为商业用地，容积率4.0。
目前，这些地块的信息还未最终公示，一切还请以相关部门最终公示为准。
“北有亚运村汽车交易市场，西有红牌楼西部汽车城。”
汽配厂，曾经撑起了红牌楼的经济发展，但如今却成为了城市界面中说不出的痛。
但是，成都大兴的城市更新，终于让红牌楼有了重新来过的机会。
就在武侯区今年上半年发布的城市更新机会清单中，红牌楼就有9个重要项目，不仅有利于产业导入，对片区内的城市界面也会有较大改善。
其中不乏西南汽配城、皮革城、永丰汽配城、红牌楼商业广场、晋阳北片区33个老旧院落等的改造。更新项目地块合计占地面积约686亩。
（武侯区红牌楼片区城市更新清单）
不仅如此，红牌楼片区又属于三国创意设计产业功能区。
在这个产业区内，红牌楼片区的IP为“动漫三国”。
在三国创意设计产业功能区的策划包装项目机会清单里，红牌楼片区内又有五个项目包含在内。
（三国创意园红牌楼片区机会清单）
丽都公园，将打造为国风国潮主题公园；
红牌楼广场，将打造电竞综合业态集群；
还有东方家园、莱克汽车城＋红运汽配城、长益街华勋远程汽车等位置的改造。
其中占地约43亩东方家园将打造为CIC创想中心，它融合了loft、SOHO、写字楼、商铺等产品形态，建成后将以创想社区的模式呈现。
据了解，CiC创想中心或将引入伊藤洋华堂。
（CiC创想中心效果图）
此外，还提到了太平园5G创意城中三个项目的打造，三个项目中有不少地块便是上文提到的城市更新机会清单。
（三国创意园红牌楼片区机会清单）
这些项目中，红运汽配城计划在2022年实施拆迁；
太平园TOD一期/二期/三期项目将陆续上市开建，占地规模约368亩；
太平园国际家居博览中心/太平园家私广场将计划在2022年实施拆迁，占地规模约733.8亩；
西部汽车城/西南汽配城同样在改造名单中……
（红牌楼片区实景 图源贝壳二手房）
城市更新，无疑是红牌楼“全村的希望”。能不能翻身，就靠此一战了。
但不可否认的是，红牌楼的各项配套依旧在线。
位于二环与三环之间，道路四通八达；轨道交通就有地铁10/3/7/8/5号线；
近日，在建的地铁10号线三期红牌楼站也顺利封顶；
（成都地铁十号线三期工程为十号线一、二期工程的北延线，北起人民公园站，终点接入已建成运营的十号线一期太平园站）
（图源@中铁北京工程局城轨公司）
商业有大悦城/红牌楼商业广场/莱蒙都会/优客联邦，盒马鲜生的首店就开在莱蒙都会，未来还或有伊藤洋华堂的加入。
最后，红牌楼片区的教育资源如何呢？
＃周边公立小学⬇️
＃华兴小学
华兴小学始建于1950年，2006年在城乡教育均衡化引领下，新建而成。
华兴小学对口初中包括北二外成都附中、武侯高级中学、武侯实验中学。
其中的北二外成都附中，硬件条件一流，师资上得到了同样在武侯区的成都七中林荫校区的大力支持。
＃太平小学
太平小学以前是一所村小，后来由于城乡捆绑发展，小学曾与玉林小学捆绑，成为玉林小学教育集团校区之一，2013年，学校“脱绑”。
太平小学是教育部第一批全国青少年校园篮球特色学校，办学历史有百余年。
在2021年小升初划片中，太平小学对口成都第四十三中学校、棕北中学西区实验学校以及石室双楠实验学校。
其中棕北西区是棕北中学本部的三区之一（棕北科院、棕北桐梓林、棕北西区），作为武侯区乃至全成都最早的一批老牌公立初中，棕北中学一直都是外界眼中武侯区的门面担当。
棕北西区2013年正式纳入棕北教育集团管理，是武侯区目前实行5 4学制的两所公立初中之一。
＃龙江路小学中粮祥云分校
2013年，龙江路小学(中粮祥云分校)正式开办，属于龙江路小学名校教育集团。
中粮祥云分校现任校长是来自红牌楼小学，老师中也有不少来自本部。
此外，中粮祥云分校和本部为两个独立的法人单位，关系不如武侯新城分校。
在今年的小升初划片中，对口北二外成都附中及川大附中西区。
＃周边私立学校⬇️
＃西川中学
西川中学，成都顶级私立学校，在专注中考之后，很快取得优异成绩，成为武侯区乃至整个成都市私立学校的一个招牌，更是被家长们评为“五朵私花”之一。
西川中学本部(北区)早已处于成都一类私立名校之列。
西川中学(本部)现位列成都“私立五花”之一，创办于2000年。
西川中学最大的特色之一是纯初中办学，和其他成都顶级私立不同的是，没有本部高中提供直升，所有学生都只能参加中考升学，且每年的四七九率相当高。
另一个特色就是蛇形分班，这一点在成都私立中学里面比上一点更特殊。西川中学办学至今据说从未分过重点班、快慢班，纯蛇形分班模式。
结合以上两点，再加上西川中学每年亮眼的成绩，他是成都家长心目中当之无愧的顶级私立初中。
西川中学是整个成都范围内最先实行“锁区”招生政策的私立学校之一，对于武侯区的家长来说是一个非常好的事情。本身大部分武侯区家长对本区公立初中不是很满意的情况下，西川中学50%的本区名额，总归是多一条路。
西川中学在对学生的管理上相当重视细节，细到每一个精确的错题。西川中学能取得如此优秀的成绩，跟学校严格的管理分不开关系
而2018年开学的西川实验学校(南区)也已经在一类名校的巅峰对决中丝毫不落下风！
与西川中学本部不同的是，西川实验学校有开办小学建制，其小学部管理层主要来自成都知名小学成师附小和泡桐树小学，19年开始招生。
西川实验学校的教研组长、备课组长均由西川中学本部的骨干教师担任，以保证原汁原味的西川教学风格。此外，成都七中、石室中学、七中育才网云班的名校精英教师，以硕士学历为主的海内外优秀大学毕业生也加盟西川实验学校。
很多家长会考虑到小学初中直升的因素，因此西川南在小升初直升这一方面，比西川中学本部更具优势。
西川南区和北区一样，主要面向武侯区招收学生。本身成都顶级私立开分校从未有过开在同一个区的先例，独西川一家。而两所学校都各自划分50%的名额在本区，对武侯区家长来说，简直是天大的好事。
关于西川中学及西川南区的详细情况，可以查看
关于武侯区的公立中学情况，可以查看
＃结尾＃
“地王”梦转瞬即逝，置信创造的“丽都时代”也已成为历史。红牌楼的突破口，是城市更新对区域面貌的改善。
而在现有的热土之上，它遍地是美食、充满老城烟火气，这又是最让人难以割舍的一部分。
未来待红牌楼全新亮相，褪去往日的陈旧斑驳，又有望迎来新的发展周期。
最后，你会期待未来的红牌楼吗？
-END-
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