外行看热闹，内行看门道。我国房地产行业发展至今，但仍有很多人看不清楼市现状和未来，稀里糊涂买房时豪情万丈，幡然醒悟买房后悔恨终身。
我的文章从不过时，以下实操干货奉上，请牢记于心：
①
9月16日，据国家统计局官网发布8月全国70个中大城市商品房数据显示：
8月份一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅对比上月回落0.2个百分点；二线城市下降0.2%，三线城市环比下滑0.4%。
8月份一线城市存量二手房销售价格环比由涨转为持平；二线城市环比下滑0.2%，三线城市下滑0.5%。
而昆明，新建商品房价格环比七月下滑0.4%，同比去年8月份下滑2.8%；二手房存量房价格环比7月上涨0.4%，同比去年8月环比上涨0.8%。
二手房环比上涨；新房环比下跌的行情，其实早已连续数月了。其主要原因仍是大家对停工烂尾的恐惧。
今年，全国经济和楼市的悲观程度绝不亚于08年的危机。目前影响房价回暖的最大问题不是收入，也不是购买力，仍是信心问题。
不难看出信心的缺失，主要源于对未来房价能否继续上涨的未知，和对停工烂W风险的不可控所致。
根据目前各城正在落地的政策来看，其实正我8月17日和24日的两篇原创文章{下半年买房，这些坑不要再踩！}和{在买房中，那些扎心打脸的现实！}所说：“三保”势在必行，回暖正在路上；在第二轮救市中，会发力刺激改善和投资客入场，目前正在逐步兑现。
②
从房改到2021年，房地产行业前后经历了4次大周期性调整。每一次大跌大涨由松变紧，由紧到松，经济增速都功不可没。
2003年国家确立房地产为支柱产业，扛起经济大旗的房地产，2005年涨幅超过16%；2008年美国次贷危机，国家为保经济增长豪投4万亿，政策由紧到松刺激需求，导致房价扶摇直上；2013~2015年我国经济下行，随之开启轰轰烈烈的全国性去库存运动，房价再次高歌猛进。
而在这轮由涨转跌的熊市中，从开始严控楼市至今，已马上两年。经2020年短暂上涨行情后，2021年初大刀阔斧严控楼市，直至同年10月份利空出尽政策见底。
经为期一年的经济回调后，今年上半年全国经济触底，多城二手房价格连续数月小幅微涨，新房成交量开始逐步回正。
我个人的判断是：2022年和2023年是房价的回升期，顺序由上到下；综合目前的力度和行情来看，涨幅不会低于2020年。
其实，仍是大家熟悉的配方和味道，仍是客观规律和经济周期。对于高手而言，周期就是恩赐，熊市蓄力凑钱买房，牛市发力变现。
所以，熊市下跌时，没必要悲观至极，要胆大心细做好充分准备；牛市上涨时，不要贪得无厌持续追高，懂得及时收手即可。
③
为鼓励大家勇敢投资和积极消费，提振经济和市场信心，高层简直操碎了心。
我8月17文章中和大家调侃，上半年我国居民存款暴增10.33万元，如果叠加杠杆流入楼市，后果可想而知。殊不知在9月14日央妈突然宣布：9月15日起，国有大行存款利率下调10到15个基点。
此番高层精准出击，果断降低存款利率，其信号已再明显不过。
接下来各地方ZF和银行，大概率会出台相应刺激政策积极配合，由此可见此轮高层的救市决心和魄力。
结合目前5年期LPR利率和一堆政策来看，此举主要是主动引导资金流入楼市。在未来的第四季度中，央妈对房企融资端，个人住房贷款都会再次适度宽松。
无数个熊牛市历史证明，房价下跌资产缩水消费迅速下降，最终导致经济增速下滑；房价上涨居民固定财富升值，消费意愿活跃。
这一点，2022年就是最好的佐证，房价下跌不止，消费和经济便一泻千里。
所以，房价上涨会抑制消费一说，只适用于躺平族或屌丝；直到举国上下，由土地财政完美转换为房产税收财政为止。
④
之前我就说过，除超级大城和强一线城市外，我国城镇化率才到60%不到，城中村和老破小拆迁改造，城镇化进程的道路依然很长，我们还要走很多年。
在上一轮救市计划中，多城市地方都曾提及货币化棚改，但出于地方财政经济空虚，房企三道红线压顶，大家都心有余而力不足，导致政策沦为一纸空文，比如昆明。
9月13日下午，郑州货币化棚改正式发力，国开行投入3000亿元贷款用于稳楼市，其中1600亿用于货币棚改，嘴上说不要身体却很诚实。
郑州表率性扯下遮羞布后，在接下来的大多二三四城市中，棚改发力会被逐步陆续跟进和效仿。
而货币化棚改得厉害之处在于，如果资金充裕，货币安置或房票分配量够大，再叠加杠杆集体入市，对楼市的刺激作用威力巨大。
⑤
在8月29日，银行派发全国性保交楼纾困专项资金2000亿元。其中，国行针对昆明首批纾困项目专项借款为30亿元。于是，网络上各路砖家大肆扬言昆明房价要起飞。
毫不客气地说，光靠这一点，救市力度还远远不够，对房价影响甚微。想要填补地方财政空虚，重振各房开拿地决心，恢复民众和市场信心，还需要其它精准有效地发力才行。
最终方法只有一个，那就是让房价继续上涨或缓慢上涨，一涨解千愁。
⑥
在经历疫情和熊市双重叠加的调教下，各房企产品设计师终于开始大梦初醒，意识到以前的户型和设计，已落伍不再畅销。
于是，近期昆明诸多房开，对拿地未建的项目或板块，均开始调整原有楼盘定位，重新设计更具市场和购房者青睐的产品。
接下来，我们会亲眼目睹刚需变刚改，刚改变改善，改善变大平层，大平层变顶配的骚操作。这一点，今后还会出现更多，大家请习以为常，
这类楼盘，都有两个显著的共同特点:一时、同板块或小区内，大户型涨幅远低于主流小户型，对比同板块内的优质纯改善，基本毫无竞争力可言；二是、做刚需的品质，高溢价收割改善或顶配群体的优越感，带稀缺除外。
个人看法仍是：大户型≠大平层，大平层≠就是顶配；这不光是产品定位和品质问题，更是群体阶层与资产量级的问题。
所以，请自行判断！
⑦
对于手握大把资产朋友而言，此刻必须盘点家庭上下全部房产，把优劣等级逐统统记录下来。
类似于20多年左右房龄的红砖头，该准备置换或变现的，务必提前做好准备；商业性质或县城这些负资产，该清理的清理，该变现的变现。
对于近期计划入场二手房的粉友，行情到来后，对于第一波挂牌的二手房，切记一定要眼观六路耳听八方。
不然，注定是给原房东解套的命运，接的是最后一根棒。
⑧
这几天，各开发商为能快速出货，实现资金回流，方法层出不穷，手段无所不用其极。前几天，低首付和返月供再次重现江湖，诸多短视频砖家和中介纷纷开始摇旗呐喊。
一般情况下，低首付模式分为以下几类：
比如，早在2021年被地方约谈叫停的某翠，当时的操作是房屋总价100W，按照昆明正常首套20%的首付比例算，你得首付20W，贷款80W。但在返首付的一波操作后，你需要付的首付是5W，贷款就变成95W。
简单点说就是，送的20万置业金实则是被转为贷款，而总房款还是一样多，并没有实质性的减少！
又比如东边某盘，掏2万首付，类似于二手房高评高贷操作的，高评高贷一般是贷款本金提高，本金高
类似于此的操作，其实都是房开为钱少心大之人，量身定制的智商税，只是换个高端大气上档次的包装而已。
天下没有免费的午餐，唯利是图是房开的真实丑恶面目。愿意拿出来做免费慈善的，原因只有两个：一是房产韭菜太多，割不完；二是房子本身毫无优势或价值可言。
首付贷和首付分期会间接加大房贷总额，从而导致总贷成本增加，月供压力增大的风险。
很多房产小白自认为捡了漏，殊不知却已深陷其中，最后导致断供，彻底沦为房开伟大的变现工具。
可怜他们还对开发商和中介感恩戴德，还成天幻想着靠房价翻倍，从而实现致富的美梦。
⑨
2022年这轮周期后，虽然买房需要更专业的经验，以及更为独到的眼光，但仍然是大多普通人实现阶层跨越的最佳途径。
事物和周期的核心规律，从古至今从未发生过任何改变，只是有人选择了接受和顺应，有些人选择了自欺欺人而已。
所以，选择决定命运，懂得顺应趋势，遵行客观规律，才是我们这些草根能活下去的根本。
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友善敲打下抖音短视频和某媒体博主，不要再抄袭、搬运我的原创文章，要我开直白就开口。
在任何一个行业里，打铁还需本身硬，想长久生存下去，并得到大家的敬重和认可。
要做的是不断提高自身的专业度和职业素养，以及服务态度；搞点花边新闻打打擦边球，坑蒙拐骗的行为，切莫再干。
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此文完！
原创作者：毛毛
文章来源毛小毛楼视角
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