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北京朝阳是市还是区
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q：提问:星主，请问东风北桥边“阳光上东”对比望京西“季景沁园”？前者小区品质挺好但周边没有产业和教育，商业的颐堤港和蓝港有一定距离。后者楼盘自身品质低一些，距离望京核心的产业教育商业也有距离，当然单价也低了将近1W。养老居住为主投资为辅。多谢！
A：回答:阳光上东的成长环境稍微差点，所以价格一直起不来，酒仙桥的板块比较独立，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。
电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区，这两个盘相对季景的成长环境更好一些
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Q:提问:京总，您好。我在朝阳东坝有一套顶层复式，低密度花园小区（容积率0.87），总高5层，户型不错，缺点就是不带电梯（2004年房）。
为方便孩子在亚运村朝外上学，在学校附近租房，未来中学仍要在亚运村（初中）和新北苑（高中）上。几年来一直过着周中租房、末回大房子的生活。
现在想把顶层复式（值950w)置换成140平以内电梯三居。看了双井、亚运村、北苑、朝青的南北通透板楼，感觉都不如现有小区的户型好，且贵了300多万，心里不爽。于是想着干脆在本小区换一套得了，好处是户型好，价值低，置换成本在100w以内。
现将心中纠结处向您请教：1、顶层复式不带电梯的房子，是不是要尽早置换出去？家人一直舍不得换，因为户型好，面积大（185平），总想再等等，中介说，越等越没优势，不好卖。
2、从方便上学的角度，应该在亚运村、北苑、新北苑三处找房，但这三处要么老破旧、要么贵（带学区溢价），勉强在北苑找到一两个还可以接受的，价格在1300万左右。还是贵，最好1200万左右。
五环外140平以内，能贷170万左右。想问一下，老北苑和东坝本小区，哪个更好？新北苑不敢想，太贵。
3、我在朝阳大悦城附近有个50平公寓，不好卖，最多能180-200万，租金9000元。要不要卖掉，贴补换房？感觉价位这么低，还不好卖，倒不如收租，拿它还贷，您说呢？ 以上问题，有劳京总，多谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、先说东坝这个板块如何;东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障性住房 小产权房 回迁房和各种福利房.
未来会增加这个区域的密度,人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.东坝现在还属于概念性的一个区,需要时间养,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间
因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房，
城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;
所以城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,有开发商打广告炒作,又有政府规划概念,所以对于现在买新房的客户是没有利的,但是对于二手房的业主是利大于弊.
2、顶层复式一般在卖的时候会有折价,没有电梯的房子同样也会有折价,中介说的话不可完全相信,因为中介所有的目的都是为了获取资源促成交易,这样他们才有佣金可赚,
至于未来有没有优势,还是要看这个区域的成长情况,如果区域的利好全部兑现,楼盘跟着涨价,正常的房子卖10万一平,我顶层的房子比正常的房子便宜一些即可,因为整个区域在涨价,整个小区在涨价,我顶层复式不可能不涨价,顶多是在卖的时候打点折就可以了;所以不存在越不卖越没有优势这样的说法.
3、如果从区域上分析,北苑、新北苑、亚运村就要比东坝更胜一筹了,核心区之所有称之为核心区,背后的逻辑是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定, 如互联网产业“聚焦”的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄; 权贵型“聚焦”的区域;万柳、亚运村、西城; 资本“聚焦”的区域;国贸、金融街;这些区域因为价值稳定房价才劳靠,购买力充足,房价才会稳健上升.
4、房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本需要很多年,流通性不好的房子升值潜力也就一般,建议这波行情出掉把资金利用到选优质盘上
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