问：本人家庭年收入到手100W不到，现在有一套坂田信义嘉御山5期三房，中介说可以谈600W出售，月供14000多。现在家庭银行存款90多万，第二套7成首付实在给不起。想购入中洲湾公寓47平一房一厅，参考京基滨河时代，租金220-230元\/平，租金回报率3.5%，是否值得购入及投资？感觉虽然是公寓，但离车公庙，超级总部、福田中心区很超近，地段不错。
答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。 一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。 二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。 配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。 买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。公寓更是。 房产投资所有收益中，租金跟房价涨幅比，不值一提。 二套资格可以买二手房，全款抵押的方式可以操作成首付3成，找个垫资公司配合即可。 信义嘉御山是坂田北唯一的居住 商业 学位三位一体的大型高层花园社区，信义嘉御山是坂田近三年投资还算不错的楼盘，原因并不只是华为，而是在深圳二环这个段位，价格控制得很好。 坂田天虹的业态很齐全，虽然有点乡村low，比较实惠，符合码农盘的审美取向。 嘉御山的优势在于学校，华为科技城外国语有种北京西二旗的感觉，码农子弟把不是名校的硬考成名校。 可以考虑保留信义嘉御山，做截断抵押融资，继续入手潜力盘。
问：老师您好！我在深圳南山有两套小房，孩子2021年上小学。我准备把两套卖掉换套4房的稍微大点的好学位房兼投资需求。我在南山科技园工作，考虑南山，宝安，福田范围。总预算2200万左右。请推荐几个多谢！！！
答：科技园北涨的太多。 科技园南房子一般，主要靠南外高新支撑。 2000万的前海，只有前海时代CEO。 宝中只有壹方中心、熙龙湾比较适合。 熙龙湾、壹方中心、前海时代CEO是那一代可以对比、各有利弊的三个盘。 但是同价格更推荐深圳湾。
问：您好，我们刚卖掉广州的房子，大概有350W的现金，有贷款记录，2019年落户深圳，现在想把房产置换到深圳，目前想通过5改3的方式购置房子，请问在蛇口一带是否有建议的小区？例如雍景湾和南海玫瑰三期，请问您的推荐如何？
答：你好，感谢赞赏！ 蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。 蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。 南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注。
问：老师你好，我们罗湖一套一房港岛银座60平，益田村高层一套92平三房，香蜜一套89平学位房，现在想换西部一套四房请问有什么好的推荐和置换建议吗谢谢
答：你好，罗湖房产未来是跑输大势的，建议尽早出手置换。 石厦板块未来可以跑平大势，暂时可以保留，做截断抵押融资。 香蜜一套89平学位房 继续持有。 西部4房还是要根据你的首付 房票和月供情况做精准推荐。
问：老婆无房无贷，现在会不会有新版征信出现，搞不到三成首付了。。。现在想换房，有点不敢卖，怕卖了，新征信出来，没办法三成买了
答：你好，新征信的威力还无法预测。 按照以往的规律，大概率是不追溯历史 建议离婚越快越好 除了离婚，也可以考虑全款抵押或者开发老人票做接力贷的方式买入。
问：老师你好，最近看了你对深圳市场的分析，对我帮助很大，我自己的情况是：预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听老师的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望老师的回复。
答：你好，感谢大额付费！ 西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。
问：群主好，我们在深圳有套房，在按揭中，自主创业有Jyd，深圳房价太高了，打算在大亚湾的牧马湖买个149平看湖高层，最后几套了，来咨询一下您的建议？
答：你好，环深有机会一些，比如东莞 佛山，广州现在进场也不错。 大亚湾、淡水这些地方都是坑。 只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 大亚湾很漂亮，不代表大亚湾房子很值钱。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。 这类房产大多属于炒热度出货。
问：老师 您好 相信您在深圳房产的专业性 自己看了几个地区都无法判断涨幅潜力 提出自己的情况请帮忙评估一下： 本人单身未婚，工作在南山。现在自己租房每个月4K，考虑不如买房。短期没有自用学位的需求，考虑投资 后续自住可能，所以希望环境不要太差，可以好转手置换。 是深户，首套，有贷款记录，需要五成。每个月收入20K.公积金可还3K，自有资金70万，目前考虑前期向亲朋借款，购房后贷款批下来以后个人做几十万的信用贷。总体算下来房屋总价最多在260万左右。 最近看了福田CBD彩天名苑单间33平米，位置核心，租金高；赤尾御景华城33平一房一厅，每天都在涨价；新洲祥云世纪天都单间；龙华地铁站出口青年城邦43平一房一厅，周围是海岸城旧改项目。另外朋友推荐买坂田万科城单间，或者龙岗14号号沿线。八卦岭罗湖还没有看。 自己目标区域太宽，无法锁定，请帮忙看下综合考虑到哪个区域的哪几个盘呢？十分感谢
答：你好，这几个盘都不建议，大概率都跑输大市 彩天名苑这个楼盘在福田一直属于价格洼地，楼龄、产品较老旧，预期涨幅有限 祥云天都世纪大厦，是2005年建筑地铁口物业、周边生活、娱乐配套齐全，但是它是典型公寓式住宅，一共三栋，楼道全部贯通，11梯40户，给人的体感不是很好，没有什么居家氛围。 优点 1.单价低、总价低、租金高 2.地铁口物业 3.生活便利，对面家乐福，周边商业齐全 4.对面就是旧改，未来商业、学校、住宅 缺点 1.典型筒子楼，40户11梯 2.小区没有居家氛围 3.小区大部分户型采光不好 小户型建议多关注福田和南山的学位或者次新盘。 总价300内，更建议入手TT国际、瑞景华庭等楼盘这几个楼盘供你参考
问：大神您好，我们手上已经有两套房： 一套上塘附近的次新房，打算一直持有。 一套是梅林关附近的楼梯房。楼梯房附近马上要开通地铁十号线，今年六月开通。（小三房，租金目前是5000\/月，很好出租。房子比较老了，92年的地，但是位置好，很容易放租。之前一直想着博旧改拆迁，但是目前看来周边没有规划，估计就算要拆迁至少是十年以后的事情了。担心那个时候拆迁等不到，老房子不好出售）。我的打算，等今年六月地铁10号线开后，卖掉梅林关的楼梯房大概到手400万，然后再增加30万左右，总价430万左右打算入仓上塘的金地上塘道二期小两房，目前小两房是69平米，报价430万左右，租金大概是5200左右。 请大师指点！谢谢
答：你好，出手老破小思路正确。 金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 位置：上塘区域 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 自住 投资都是不错的选择，可以入手。
问：老师您好， 房产及家庭情况：15年4月入手的布吉桂芳园一套100平三房，欠款130万；2011年入手新洲一套两房无欠款。家庭年收入100万，现手上现金300多万，老大2021年上小学，想置换一套三房兼自住和学位的1000万以内的房租（如福田外国语），请指导。 方案 1. 景田“七街公馆”公寓，优点-投入少，不用房票；缺点-公寓政策不确定，交易费用高，不能兼顾住家。 2. 景秀年华家园，94平挂牌928万。优点-学位有保障，解决自住问题；缺点-需要出手布吉的房子，周期较长，房子靠近北环，有点吵。 请老师指导一下，还有更好的选择吗？另外，如何快速出手布吉的房子，可适当割肉，谢谢。
答：你好，感谢赞赏！ 桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。 布吉属于补涨板块，所以布吉不看好，长期跑输。 卖掉桂芳园 差房子换好房子，任何时候都可以，短线很难把握，但中长期一定是正确的。 公寓向来跑输大盘，加上学位的不确定，所以并不属于优质资产。 这2个楼盘对比，优先景秀年华家园。 如果你是为了上学，只考虑福田外国语，其他选择也差别不大，应该能够持平大市。 香格丽苑也可以关注。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
问：十三老师您好，计划购买总价600万的三房，首套自住兼顾增值考虑，小孩小学三年级，总价有限，学位不敢奢求，只求兼顾。 南山上班，看了宝安的富通v都会和中信领航，两个楼盘如何选择？润恒尚园有些压力，是否更值得推荐？另一种考虑福田皇御苑？多谢，或老师给个推荐，多谢
答：投资主要集中在万象新天和富通v都会，因为我看中地铁，但事实证明，润恒尚园和招商果岭也一直在跳涨。 宝安的富通v都会和中信领航对比中信流通性更好，富通性价比更高。 自住选中信，投资选富通。 腾讯大铲湾地块的尘埃落定，势必会再火一把，润恒尚园除了没有地铁，品质、户型、楼龄都没有问题，价格偏高，不太推荐。
问：老师好，我夫妻在福田翰岭院有一套一百平出头的三房自住，在东莞松山湖星城翠珑湾有一套七十几平公寓。现在想改善住房，考虑几个方案： 1）把翰岭院的卖掉，在南山买一套1250w左右四房，请帮推荐下小区？其中华侨城的双证房是否可碰，双证房将来很难出手吧？ 2）翰岭院的继续持有，在福田南山买一套400w左右小房供父母住，但因要首付7成，要等东莞的房子卖掉才够首付，但公寓感觉不太好卖。 3）把翰岭院的卖掉，在万科第五园璞悦山买套大户型，有余钱再在福田南山买套小房。但第五园好像难升值保值？ 请帮看下哪个方案好些，并帮解答其中的疑惑。有没有其他建议方案？谢谢！ （本提问能否不公开？）
答：你好，感谢赞赏！ 梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 梅林就方便性上讲还是可以，若论投资的话 没什么空间，可以考虑出手。 华侨城没有学位支撑，片区老化 没有增量，未来整体跑输大盘。 两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。 双证的缺点： 1.占名额 2.金融属性差，大多数都不能满评 在什么时候选择双拼: 1、价格严重低于单证户型 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 万科第五园也不推荐。 南山推荐铭筑荔苑。
很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。
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