大家好，我是“经济翔谈”，世界500强投资总经理、13年地产从业者。致力于财政金融、地产投资等经济领域，弘扬健康、积极、有深度思考的价值观。欢迎关注我，我将持续为你推送金融、地产方面的文章，帮助你更好的了解我们身边的金融和房产信息。
一说到价值分析，大家很容易想到股神巴菲特的“价值投资”理念。巴菲特对于价值投资曾这么说过“当我准备买入一只股票的时候，我会综合考虑整个公司的状况来决定是否买入。就像沿着街边逛商场，看遍整个商场的产品之后才会决定要不要买。”其核心理念就是买股票就是买公司的一部分，要全面了解这家公司，并了解市场中的所有产品来确认更有价值投资空间的一个或若干个。
同样，我们也是可以用价值投资的方法来分析我们所在的城市以及我们准备投资或者置业的地区。
股票市场的分析，可参考一些指标来判断这只股票是否值得投资。例如通过PE和PB来判断该只股票的估值水平；巴菲特用他重要选股指标ROE来衡量一只股票的收益；还有很多投资者爱看K线图，做技术分析。
那我们如何判断一座城市的价值？与股票一样，也是通过评判指标，先逛商场再购物，通过这些指标我们可以很容易的判断这座城市的经济发展、居民生活水平、房地产市场是否健康。对于企业扩张也好，个人买房置业也好，关乎切实的利益。从今天开始我用3个篇幅分享一座城市房地产市场的价值分析方法，三篇的主题是：城市研究、土地和商品房市场研究以及政策研究、市场价值分析方法总结。今天我们先讲讲城市研究。
关于城市研究，我主要选用如下指标：
这么多指标，做系统化的分析是关键。首先要查找这座城市至少近3年的数据，做纵向对比，从中发现这几年的变化，一定程度上预测未来的趋势。除此以外，还可以选择量级相当的城市做横向对比。就像运动员，不仅要记录自己每天的训练成绩，还要经常参加大大小小的比赛，知道自己在运动员中的位置，就可以基本预测在未来大赛中可能拿到什么样的名次。
我筛选了北上广深四个一线城市在2014-2018年期间的数据做纵向和横向分析，用过往几年的数据真切的体感变化。同时呢，在文章的最后，横向对比几个指标2021年的最新数据简要分析，感兴趣的朋友可以通过本文的方法加以分析。
首先是常住人口，从下图中总结出如下结论：
- 常住人口的情况：从常住人口总量来看，2018年北上广深四市常住人口分别为2154万、2424万、1490万、1303万人；两千万级的上海、北京体量大于一千万级的广州、深圳；
- 从人口增速来看，北京、上海增速缓慢，且出现负增长情况；广州、深圳常住人口增长显著，其中广州常住人口增长呈不断加速增长趋势，深圳平均增长率是最高的，在2015年爆发式增长后回归至5%左右的增速。北京逐年下滑的人口增量有政策导向的影响。2014年，中央对北京今后的发展提出要求，北京就城市总体规划开始了调整和修改，首先是首都功能要集中在核心职能上，要把非首都核心职能的产业发展尽可能地压缩和疏解到周边。由此，也就不难理解为何北京人口增长在放缓。
人口的数据是比较容易查找的，时间幅度越长越能发掘城市之间发展的不同。我们身处于这几个城市的朋友们应该是有深切体感的，而且这样横向对比起来会更加直观。
著名经济学家任泽平那句“房价长期看人口，中期看土地，短期看金融“可以捕捉到人口的增减对长期房价是有着很大影响的。
下面接着分析户籍人口以及户籍人口在常住人口中的比例，从下面这幅图片数据中我们可以解读出如下信息。
- 2018年北上广深户籍人口数量分别为1376万、1448万、928万、455万人，北上总量较大，深圳总量最小。
- 从户籍人口增长情况来看，北京增长缓慢、上海出现负增长；广、深增速较快
- 从人口结构来看，北上广户籍人口占比常住人口比例均超过60%，深圳户籍人口仅占比35%，以流动人口为主；
- 从人口迁移情况来看，均为人口净流入城市；其中广、深人口迁入较多。
人口的增长意味着城市释放出足够多的就业机会、发展速度也就更快。户籍人口的比重也意味着城市对外来人口的吸引力，南方城市尤其是社会主义先行示范区的深圳明显更具活力。当然，还跟当地的户籍政策密切相关，前几年落户深圳是很容易的事情。
接下来，再从GDP和对应的产业结构数据来做分析：
- 2018年北上广深GDP总量分别为3.03万亿、3.27万亿、2.29万亿、2.42万亿；从GDP总量来看，北上总量大于广深；
- 2018年北上广深GDP增速分别为8.2%、6.7%、6.3%、7.9%；从历年GDP增速来看，深圳增长幅度显著，北京较为稳定，上海、广州增速有放慢趋势：深圳处于以二产工业带动经济蓬勃增长的阶段，因而增长迅速；广州、上海处于产业结构转型升级过程中，第三产业占比提高，由于三产生产效率较二产（工业）低，且转型升级中的三产发展未完全成熟，故GDP增速降低。2013年，我国基本完成“工业化”和由中小城市主导的“城镇化”，在2013年之前中国的经济发展就如同深圳二产带动一样，增速高、发展快。
人均GDP及人均可支配收入是衡量当地居民生活水平的指标，老百姓是否愿意消费可以从这个指标中分析。
- 从人均GDP来看，深圳（19万，2018年数据，下同）＞广州（15.5万）＞北京（14万）≥上海（13.4万）；除深圳增幅较快外，其他城市增幅接近，平稳增长；
- 从人均可支配收入来看，上海（6.4万）＞北京（6.2万）＞广州（6万）＞深圳（5.8万），差距不大，增幅基本一致；排序与人均GDP刚好相反。人均可支配收入标志着财富的积累程度，指标高意味着藏富于民。上海是中国的金融中心，经济发展程度是最成熟的，人均可支配收入便不难理解；深圳是新秀，积淀、底蕴弱于北上广，因而在2018年暂时靠后。
居民汽车保有量是反映当地生活水平的另一项重要指标。四个城市数据各异：
- 北京匀速逐渐增加，平均增速2-3%。
- 上海平均增速最快，达到13%。
- 广州先减后增，基本稳定，五年总体变化幅度较小。
- 深圳2014-2016年呈快速增加趋势后，2017-2018年呈小幅度下降趋势。
通过横向对比，我们得到如下结论：
- 2018年北上广深居民汽车保有量分别为479万、302万、209万、265万辆；北京总量最大，相当于广州、深圳之和。
- 2018年北上广深人均居民汽车保有量分别为0.22、0.12、0.14、0.2辆/人；人均保有量更贴近于解释客观事实，北京、深圳较高：北京遍布政府机关，公务用车需求大、行政区域面积广，通勤半径较大；深圳常住人口较少，发达的经济带动人均保有量的上涨。上海、广州政策限制力度较大，上牌难度、成本较高，人均保有量相对较小。
随着一线城市居民财富的快速积累，汽车越来越成为基本的交通代步工具，由于购买门槛低，用汽车保有量来衡量一二线城市的生活水平已有些乏力，更加适用于三四线城市。
下面我们再看看四个城市在校小学生人数的变化情况。在校小学生的父母年龄通常在30-50之间，正值事业、财富积累的黄金期，是社会的中流砥柱，在校小学生人数可间接反映这座城市中产阶级的数量。
- 北京逐年上升，增速先降后升。上海基本稳定在80万上下，变化幅度较小。广州逐年上升，平均年增速约4%。深圳逐年上升，增速较快，2014-2015年快速增长，增速近9%；2016-2018年增速有所放缓，仍处于快速增长，增速约6%。
从几个城市的横向对比来看：
- 2018年北上广深在校小学生人数分别为91万、80万、106万、103万人；广深总量较大，均超过100万；上海总量最小。
- 2018年北上广深在校小学生占比常住人口比例分别为4.2%、3.3%、7.1%、7.9%；明显看出，广、深人口结构年轻化程度高，城市富有活力，房地产市场购买潜力较大；北、上人口结构偏向老龄化。
接下来是财政收入，准确的来说是一般公共预算收入。如果说衡量企业好坏的标准是营业额和净利润，那营业额就相当于城市的GDP，而净利润就相当于城市的”一般公共预算收入“。总体来看，四个城市的财政收入每年都是递增的，但上涨的幅度各不相同。
- 2018年北上广深财政收入（一般公共预算收入）分别为5786亿、7108亿、1634亿、3538亿元；上海财政收入总量及税收占比均为最高，政府创收能力强；
- 广州由于是省辖市，实行省以下财政体制；北上为直辖市、深圳为计划单列市，实行收入划分体制不同，故广州财政收入额较小。
- 上海、北京税收占比财政收入比重大，财政收入质量较高。
最后，我们再看一个指标——建成区面积，是市区面积中实际已开发建设，市政公用设施和公共设施基本具备的地区的面积，反映一个市的城市化区域的大小。
- 北京市区面积最广，达16410平方公里，建成区面积的占比不到10%，建成区较为集中；上海建成区面积最大，达2219平方公里；广州市建成区基本集中在中部老城区一带，向外扩散较少，新区尚未建设完成；深圳市区面积、建成区面积均为最小，但建成区面积占比已达46%，建成区分布最广、最散。
- 从建成区面积占比可以看出，北京和广州可发展面积很多，而深圳比例最高，再出去绿化用地、山体等不能开发建设的土地，其可利用的土地很少，因而土地资源显得非常稀缺。
通过上面这么多数据的对比，大致的情况基本已经呈现出来，这正是一套市场调研的方法——收集信息、分析信息、处理信息。对比上面所有数据，我们把时间定格在2018年小结一下：
- 北京、上海在人口和经济总量上，都高出广深两市一个层级。
- 北京是国家的政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。解读北京要更多的从这些定位出发，经济的发展、人口的流动受政策的影响更多。
- 上海是当之无愧的带头大哥，政府和老百姓相对都比较有钱。但同时也面临着经济活力的保持和人口老龄化的问题。
- 广州各项指标相对逊色一些，一方面是其产业结构有待升级、另一方面税收体系与其他三市的不同导致转移支付，总体发展会吃力一些。面临着被重庆、苏州等城市赶超的压力。
- 深圳发展迅猛、活力最强，但发展空间受限导致房价快速飙升，在此情况下户籍政策、限购政策也进一步收紧。
上述总结与日常的财经新闻基本一致，因而我们用以上宏观指标来判断一个城市的价值时，关注点是城市的人口是流入还是流出、经济是否保持稳定的上涨、经济结构是否健康、政府是否有钱开发建设配套设施、居民是否有钱消费、以及是否还有大量可供发展的利用空间。城市未来的发展潜力、房价为何上涨为何下跌，背后都在点滴的指标逻辑中可以找到。
下面再简要的展示一下2021年四个城市的指标对比。
首先还是说人口，2018年到2021年3年时间，北京人口净增长34万、上海66万、广州391万、深圳464万。增长率分别是2%、3%、26%、36%。相比之下，吸引力差异非常明显。
再看GDP，北上两市经济总体量和增幅超过广深，保持着前几年的增速。
财政收入与前面说的一样，但广深的增幅比较高，尤其深圳的财力增幅较快，意味着未来深圳可用于投入建设的配套设施、交通的资金也更加充裕和快速。
四个城市的在校小学生人数这三年都处于增加状态，增加人数相当，三年累计基本都在10万人左右。
四个城市的人均可支配收入都在较快幅的增长。都超过了7万元人民币。如果对这个数据没太大感知的话，可以查找一下自己所在城市的数据做一下对比。
关于城市，最近有很多朋友讨论一个现象，很多在一二线工作的人开始回到自己的家乡，有些人说三四线城市的机会又来了。
这仅仅是在阶段性的国内外局势共同因素下，加上疫情带来经济增速放缓，就业压力增大，部分人为了生存选择暂时回到自己的家乡，不代表主流趋势。随着经济的恢复，疫情逐渐的控制，一二线大城市将会最先复苏。因为这是社会、经济发展的基本规律，城市化是未来的主旋律。
实际上，通过移动设备重新测算人口的分布，结果发现，包括北上广深在内的31个大城市的人口至少被低估了200万以上，其中像广州、深圳、北京、成都，至少被低估了1000万以上，而像攀枝花、鄂州、雅安、湘潭等122个小城市，人口却被高估了不少。也就是说，大城市比我们以为的还要大，而小城市比我们以为的还要小。大家不约而同的用脚投票，证明了一二线大城市存在着更多机遇、也更具价值。
还有一个很重要的事情：2019年中国人均GDP达到10000美金。在万元美金社会背景下，经济进入了中产社会，社会的发展从制造业驱动正式转入了服务业驱动；人口流动从城乡转移变成城市之间，即中国开始从城镇化转入城市化。未来的经济增长更多的靠城市以及城市群来带动。
说到这里，大家不禁会问，既然一二线更有价值，那还用这些指标来做价值分析干什么？
首先，光从宏观数据方面分析城市是不够的；其次，城市那么大，不可能处处都好，我们还要引入更多指标、数据对城市的每个区进行分析、对比，挖掘更精准的价值区位。
关于城市的价值研究就分享到这里，接下来我们再用另外一个角度——“土地和房地产市场”继续分享市场的价值。
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