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西安贝壳二手房大数据 西安贝壳二手房大数据
挂牌量-成交量（个）
新城：7012-4398
碑林：7685-4352
长安：10975-9580
灞桥：11425-10077
莲湖：12478-9247
未央：26587-21186
雁塔：40614-32816
碑林、新城的房子挂牌量明显高于成交量，说明成交周期变长、议价空间变大，去化难度增大。
各价格区间的挂牌量
1000万以上：959
500-1000万：4290
300-500万：10826
250-300万：8176
200-250万：13685
150-200万：24347
100-150万：28324
100万以下：43714（含车位，不含车位大约37000）
二手房的挂牌价集中在100-250万
各面积段挂盘量
200平以上：2843
150-200平：8559
130-150平：13852
110-130平：16905
90-110平：25394
70-90平：23433
50-70平：15470
50平以下：22300（含车位，不含车位大约15500）
二手房挂牌面积主要集中在70-130平
特殊房源挂牌量
一层：7402
顶层：12288
带露台：2098
带小院：1393
带阁楼：208
顶底层挂牌量，顶层明显高于一层，带露台、带小院、带阁楼房源还是比较少，尤其带露台的房子。
在售房源127755个
必看好房：5227个
电梯房源：101020个
成交房源里面必看好房占70%（个人经验），电梯房的占比有点超乎我所料。
1000万以上的房子成交量71个，长安1个是融创揽月府，灞桥2个，分别是湾流和振业别墅。
高新21个，高新一中附近的6个，中大国际九号、天地源丹轩梓园分别是3个，木塔寺附近的8个，长安龍胤1个，紫微公园时光3个，天地源兰亭坊4个。在绿地诺丁山1个，逸翠园4期6个。
雁鸣湖成交4套，剩余43个千万以上的成交都是在曲江。
500-1000万成交量746个
临潼和碑林分别1个，莲湖2个，新城5个，未央35个，长安38个，灞桥46个。
西咸新区（西安）9个，6个星河湾，3个中天成品。
雁塔609个，占比82%左右，雁塔还是强。
雁鸣湖39个，高新262个，曲江308个。
曲江千万以上房源成交量是高新2倍以上，500-1000万成交量高新接近于曲江，占曲江85%。
雁鸣湖500万以上成交量也不容小觑。
高新500-1000万成交区域分布
万达天樾：13个
林隐天下二期：6个
高新六路：12个（莱安逸晖5个）
高新三小：62个（木塔寺周边）
高新四路：14个
高新一中：61个
锦业路：27个
科技六路：14个（枫林意数11个、八号府邸3个）
陕西大会堂：5个（万科翡翠国宾4个）
唐延路11个（枫叶新都市9个）
逸翠园：39个
鱼化寨：3个
紫薇田园都市：12个
300-500万成交量746个
新城; 9个
西咸：43个
莲湖49个
碑林：53个
灞桥：150个
长安; 213个
灞桥：150个
未央：358个
雁塔区2549个，占300-500万总量的74%
300-500万区间，高新1457个，曲江1064个，高新首次领先曲江，曲江占高新73%。
高新首次超越曲江主要是范围广和高新学位房、学区房优势。
统计里面的高新包含高新四路以西、西三环以东、科技路以北、以及大寨路沿线。
200-300万成交量
新城：109个
灞桥：150个
莲湖：444个
碑林：644个
灞桥：150个
长安：1215个
未央：1700个
成交量10007个，雁塔5555个，占56%，曲江2264个，雁塔非曲江3291个。
150-200万成交量
新城：454个
碑林：528个
莲湖：1248个
灞桥：1501个
长安：1978个
未央：4214个
雁塔：6908个
150-200万的成交区间，未央区异军突起，占雁塔区的61%。
100-150-200万
碑林：1288-528
新城：1705-454
莲湖：3943-1248
长安：3925-1978
灞桥：4197-1501
雁塔：9192-6908
未央：9196-4214
在100-200万的成交区间，莲湖已经远远超越新城和碑林，在100-150万的成交区间，莲湖超越长安，但是在150-200万的成交区间，长安远超莲湖，灞桥在100-150万的成交区间超越长安，达到雁塔的46%，同时在这个区间，未央首次超越雁塔。
100-150、0-100万
碑林：1288-2320
新城：1705-2189
莲湖：3943-3734
长安：3925-2412
灞桥：4197-3720
雁塔：9192-8695
未央：9196-6107
雁塔、未央在100万以下的成交区间大于100-150万，其他行政区相反，在此区间，雁塔再次超过未央，说明泛高新有强大的人群进入，同时莲湖超过灞桥，远超长安，新城和碑林节奏完全一致。
总结：西安二手房购买力分层很明显，200万以下是刚需市场，占据了西安二手房70％以上的成交，预算每多50万，选择的房子就能升级不少，老城区无学区旧小区总价天花板一般也就200万。
200-500万是刚改、一般改善，预算每多100万，选择的房子明显能上升一个台阶。
500万与1000万分别是纯改善与豪宅市场分水岭，西安二手500万以上成交，高新＋曲江占据了77.6％，整个大城南雁塔＋长安＋浐灞雁鸣湖＋碑林占据了87.8％的市场。
另外，西安一手房与二手房基本是互补关系，不怎么构成直接竞争；
因为高地价倒逼产品改善化，总价不高的新盘供应少，刚需只能接盘总价200万以下二手，然后卖家再置换接盘高总价新盘。
所以，西安二手低总价烂小区流动性还可以，只是价格上不去。
不会像一些大V所说的那样，房子不好就像垃圾一样没人要了。
西安产品再好，想要兼顾流动性与一定溢价，得要结合层级高的片区或好的学区。
片区不行学区不行的改善新小区，二手挂高价也是有价无市。
现在，大家知道西安纯改善新房应该买哪里了吗?
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