房屋产权即房屋所有权，是指对房屋使用、占有、使处分、收益的权利，从概念上讲是没有大小之分的。但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对大产权、新民居、村产、小产权在不同情况下有不同解释，并且存在着很大的认识误区。
01一、大产权、新民居、村产、小产权的基本概念
简单来说，大产权，是在国有土地上建设的住宅，并且国家发产权证。开发商售完房子后土地产权属于小区所有业主共同所有，如果国家拆迁赔偿是对每个业主。大产权归个人，属于私有产权。土地是70年使用权（商业一般是40~50年使用权）。
村产，在集体土地上建设的住宅，由当地集体组织（村政府）发证（或协议）的叫村产。当地集体组织售完房子后，土地产权属于当地村民共同所有，如果拆迁赔偿，土地赔偿按照法律只对户口在当地所有村民赔偿，房产赔偿对房产所有者赔偿。如现在的“美丽乡村”建设的住宅，土地是永久使用权。
小产权，是我们国家的特色，一般指公房、军产房、经济适用房、保障房、廉租房等。房屋只有使用权，而没有处置权和收益权。如，公房，是计划经济和住房分配体制下的产物，房屋的产权属于国家或集体，可以使用，但不能买卖、继承，不能抵押贷款。军产房，也不能买卖、继承，也不能抵押贷款，以前可以出租，因为出租收益归谁不好确定，已经禁止。
02二、澄清对于小产权、新民居、村产的认识误区
需要特别强调的是，人们对于小产权有很大的认识误区。
一是，在人们的认知中，普通认为小产权是违法的，这是一个误区。小产权，是相对于大产权来说的，大产权是使用、占有、处分、收益四顶权益俱全。小产权只有使用权，没有处置权和收益权，没有继承权，不可以抵押贷款。但是其使用是合法的，因为产权不是个人的，买卖、出租等收益则不合法。
二是，人们普通认为新民居、村产是小产权，并且是违法的。新民居是介于大产权和小产权之间，只是土地性质是集体，有与大产权一样的四项权益。而村产，也是国家倡导的，是村委会组织建设的，买卖协议村委会盖章。村委会也是我们国家的一级政府组织，即“别拿村长不当干部”，村委会的公章，从法律角度讲，是正当的，合法的。
三是，人们普遍认为新民居、村产、小产权是违法建筑。关于违法建筑，包括违法的住宅，是没有经过任何一级组织，私自建设，这是国家防止和打击的。现在安新、雄县、容城县进行的大规模违法建筑拆除活动，就是对非法占用耕地建造住宅、违背国家对于农村建设用地、耕地保护的文件精神，私建乱建的一次集中清理。符合国家文件精神的新民居、村产（美丽乡村），建设在合法的建设用地上，只不过是集体建设用地，肯定不是违法建筑。
四是，新民居、村产、小产权交易不合法。小产权中的公房、军产房、经济适用房、保障房，因为是国家特殊政策，属于在一定时期租住国家所有权的房，当然不能够买卖，出租视情况而定。以前军产房临街铺面出租，现在都不允许了，也是因为收益权存在争议。而新民居、村产，法律规定可以买卖、继承，并且是国家倡导新农村建设的产物，有特定的国家政策，鼓励交易，通过村委会盖章，实现房屋所有权的转移。
五是，小产权没“证”，不合法。没“证”，一是指住宅没有国家发放的房屋所有权证，二是指没有大产权的“五证”，《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》。这个情况要分类来说。公房、军产房、经济适用房、保障房等，是国家所有由开发商代建，公民有权使用。新民居、村产，因为土地就是集体的，长久使用，自然不会再有土地使用权证，用地规划、工程规划、工程施工许可，有相关国家文件规定，不像大产权，开发商交纳相关费用，取得相关“证”，然后住宅、商业设施按照商品房出售。可以肯定地说，小产权没“证”，并不是违法，并不是不合法。
六是，新民居、村产的土地国家收回，房屋所有权不受保护。因为新民居、村产的土地是集体所有，本身就是长久使用，不存在国家收回不收回的问题。
七是，新民居、村产的房屋建筑质量没有保障。新民居是政府倡导、开发商代建，有建设标准、验收标准，新民居是建设新农村的重要示范工程，选择有实力的开发商建设。美丽乡村也有国家标准，并且美丽乡村建设，是村委会和开发商合作，共同开发。可以说，美丽乡村建设，是村一级政府组织的，如何我们相信政府的话，也应该相信美丽乡村的建筑质量。大产权，是开发商交纳了土地出让金取得土地使用权，开发的商品房，建筑质量跟开发商本身的实力、信誉有直接关系。
