2021年，由广东省三旧改造协会和南方日报联合主办的“新动力新突破一一寻找广东旧改标杆”遴选结果出炉，富力集团入选广东省五大“旧改标杆企业”之一。同时，由富力推动的杨箕村和笔村等旧改项目入选全省优秀案例。
2021年是“十四五”开局之年，“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，这意味着城市更新上升为国家战略。在广东，城市更新聚焦“三旧改造”，在旧工（商）业区、旧住宅区、城中村及旧屋村方面的城市更新实践起步早，成为提升我省土地资源保障能力、促进经济社会高质量发展的有力抓手。
据广东省自然资源厅统计，自2008年到2020年11月底，“三旧”改造已取得一系列成效一一全省累计投人改造资金1.87万亿元，实施改造面积91.24万亩，节约土地22.39万亩。以富力为代表的社会投资，投资占比高达86.9%，成为推动“三旧”改造的主力军。事实上，早在1994年，富力集团在广州便埋下城市更新的种子。28年来，这颗种子不断发芽成长，并逐步伸展到全国，使富力成长为全行业公认的“旧改专家”，尤其是在粤港澳大湾区打造的多个标杆项目，已成为助力高质量发展的里程碑。
富力集团城市更新版图。
崛起
抓机遇，共升级
长期以来，广州都是珠三角经济总量增速最快的城市之一。改革开放初期，机器轰隆、尘土飞扬的工厂在城市随处可见，为广州腾飞之路奠定了一定基础。但在制造业起、推动产业不断升级的过程中、大量计划经济时期的老旧厂房被废弃，广州荔湾区嘉邦化工厂就是其中之一。
但在当时，嘉邦化工厂这块地皮，因为紧挨着煤厂和铁路，地面上还有一寸多厚的煤灰，同行认为这个地块无论地段还是品质都很槽糕，根本不适合于住宅开发。对于这个没人要的地块，富力果断出手了，这也拉开富力旧改的帷幕。最终，富力将嘉邦化工厂改造成为富力新居小区，井以3000元/㎡的价格推向市场，房子很快就被一抢而空，还出现了人们通宵排队抢房的盛况。
1996年，富力地产开始建设位于老西关的富力广场项目，这里原是广州铜材厂和同济化工厂所在地。项目推出后，在8个月内推出市场井实现资金回流，还斩获不少荣誉，如“广州市最受欢迎楼盘”“广州市十大明星楼盘”。在当时，项目无论社区环境还是户型都是当时老城区极漂亮的，彰显富力过硬的开发经营能力。
广州富力半岛花园也是富力比较有代表性的旧厂改造项目。该项目在90年代中期还是广州建材厂，经过富力的巧手改造，成为现代化的全江景文化社区。小区两面临江，景观超然，高层住宅的居民从家中远跳，就能一览楼下充满着亚热带风情的江边花园。周末驱车上桥，不到十分钟就能到达荔湾区的东风西路，找一家早茶店，便能惬意开启一天的生活。
从1997年到2000年短短几年时间，富力沿袭“拆旧厂，建新房”的策路，在广州完成了将近10个旧改项目，比如富力千禧花园原是硫酸厂、兴建阳光美居和富力现代城，则分别拆掉了广州风机厂和广州锅炉厂。
到2001年末，富力地产已在广州市完成了包括富力新居，富力广场、富力半岛花园、富力环市西苑、富力千禧花园、富力顺意花园等大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。一系列“旧城换新貌”的恢弘手笔，一个个宜居社区在城市中心的起，为广州的城市建设和市民居住条件的改善作出了重大责献。富力也成为名副其实的“旧改专家”，业界甚至戏言：“每一根烟囱的倒下，都有富力一份功劳”。
在广州站稳脚跟之后，富力把目光投向全国2001年7月，北京获得2008年奥运会主办权的消息传来，富力察觉到北京将迎来重大发展契机，并掀起新一轮城市改造热潮。2002年3月，富力以32亿元揽下北京东三环广渠门附近占地面积41万㎡的土地后，推出总建筑面积达150万㎡的旗舰项目一一北京富力城。项目涵盖住宅、商业、办公、教育等配套成为东三环地标性建筑。北京富力城的打造同时也拉开了公司全国布局的大幕，随后富力南征北战，业务触角伸入上海、天津、西安、成都、重庆、沈阳、海南等多个地方。
扩张
改旧貌，焕新颜
1994年成立的富力生逢其时，抓住第一波机遇在广州先后实施完成了十几间旧厂的改造，就在2003年，北京富力城正热销的时候，富力接到广州市政府抛出的橄榄枝一一开发珠江新城。
如今广州实至名归的CBD一一珠江新城，可以称之为广州的一张名片，而在本世纪初，处于开发初期的珠江新城还处于土地无人要、受质疑的状态。2003年，富力慧眼识珠，以7.7亿元夺广州珠江新城4个核心地块。随后，在珠江新城的版图上，富力就一口气铺开了超17栋写字楼和酒店，撑起了CBD的骨架。坊间一直流传着这样的一句话：“一座珠江新城，半壁富力造”。
在珠江新城的南部、南邻珠江的地方，还有一个富力旧改的传奇一一猎德村改造项目。“耕道而得道，猎德而得德”，这是猎德村名字的由来。资料显示，一湾珠水环绕的猎德始于宋代，已有近900年历史。
改造前的城中村，“握手楼”随处可见。由于楼间距太近，低层住户常年见不到阳光，村中窄巷阴暗潮湿，已经严重影响居民的生存环境、治安安全。2007年，富力联合合景泰富、新鸿基地产投人到猎德村的改造中，这也是广州市首个启动城中村改造的村落。
改造后的猎德村实现传统与现代的融合，一方面江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场、六星级酒店康莱德等多元商业形态林立，成为广州城市进步发展的“地标名片”之一。另一方面，存放龙舟的风水塘一一慈塘、传统历史文化街一一猎人坊以及大型宗祠等被留下或复建，让市民在摩天大楼间游走时感受由传统文化与都市文化互相融合勾勒出的新广州独特风量。
同样风光回迁的，还有2011年启动改造的杨箕村。改造后的杨箕村蝶变成富力东山新天地，居民在家中就能看到珠江风景线和楼下的绿色园林。富力还通过对不同商业形态的打造，引领杨箕村商业升级，以城市发展的红利反哺原居民，使他们获得最大的收益，最终实现了和谐共赢的良性循环。
改造后的杨箕亦如猎德，留下了村民的多愁。承载着村民最深刻记忆的祠堂、牌坊，见过杨箕最热用的清晨和最安谧的夜晚，在改造过程中，这些老建筑不仅被保留下来，还焕然一新，成为村民茶余饭后休闲散步，消暑纳凉的好去处。城市更新的过程不仅是改造物理空间，还包括重新定位经济文化和升级空间内容。富力参与的旧改项目，在传承保留历史文化的同时，也实现了地区区域价值飞跃。
领跑
在湾区，创未来
多年深耕旧改领域，富力积累了在业内有竟争力的优势，也建立起自己的一套模式。2019年，富力把城市更新作为集团业务增长新引擎，组织架构也随之进行了调整，顺势成立了城市更新集团。
富力城市更新遵循共生、共建、共赢、共荣的理念。共生是希望通过城市更新引领产业升级，活化城市经济，优化城乡功能布局，实现城乡和谐共生；共建代表因地制宜，创新运用，激活空间价值，共建高效节能的城市发展新模式；共赢致力于以人为本，创造良好居住环境与就业发展机遇，提升区域经济效益，实现政府、村集体、村民、企业四方共赢；共荣则传递富力传承历史文脉，实现文化与城市的有效融合，为城市化进程注入全面、协调、可持续发展的动力的愿景。
除此之外，富力坚持以人为本的更新理念，从村集体和村民的根本利益出发，致力推行“复建安置三优先”原则：优先保障村民回迁，注重临迁工作，保障安置房按时按质量完成建设；优先保障村集体利益，保障村集体乐观分红，持续增长；优先保障共建配套，优先建设学校、卫生站、社区公园、文化活动中心等公共配套设施。
未来，富力的城市更新将走向何方？一方面，“十四五”期间，我国常住人口城镇化率将由现在的60%左右提高到65%，这会继续带来大量新增住房需求，城市更新、老旧小区改造等细分领域是未来行业新机会。另一方面，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的印发，确定了大湾区的世界级城市群战路定位。在土地开发资源紧张的背景下，旧改将成为粤港澳大湾区大部分城市未来土地供应的主要方式。这无疑都为富力城市更新带来新一轮的机遇和挑战。
广州起家的富力，在粤港澳大湾区布局深远。根据其财报，2021年上半年，富力集团拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段。其中92%位于一线及二线城市，54%位于粤港澳大湾区。
同时，根据富力2021年的中期业绩报告，其城市更新业务已步人收获期。截至报告期末，集团已签约合作城市更新项目近60个，上半年广州、西安、太远、郑州、石家庄等城市均有城市更新项目入市，合计贡献销售额146亿元，占总销售收入的22%。上半年，集团协议销售面积约为485.2万㎡、平均售价约为每平方米人民币13400元。
如今，富力城市更新故事还在各个地区上演。位于广州白云新城北部发展带的陈田村，2019年，改造全面启动，富力来取因地制宜的策略，全面提升片区居住环境和生活配套，通过引人新兴产业，实现片区产业升级：位于西安二环的土门四村，2019年，富力启动改造，该项目为建设体量达300万㎡的城市综合体，助力西安打造城西“中央活力区”；位于太原的大、小东流村，改造后将成为面积达300万㎡集商业、娱乐、办公、属住于一体的“公园式城市新区”成为尖草坪区的全新经济增长点。
28年城市更新历程中，富力蓄力打磨作品，持续构建激活城市动能的强大引引擎，实现区域空间结构优化和品质提升，逐步成为国内旧改领域的龙头企业之一。这个过程中，富力“紧贴城市脉搏、构筑美好生活”的品牌烙印愈发清晰，一个致力于成为国际领先的美好生活运营商在一步步向自身的发展目标迈进。
经典案例
猎德村：广州旧村改造第一个吃螃蟹者
猎德村是广州市启动改造的首个城中村、其改造采取由村自主开发的模式。改造前的猎德村是广州“城中村”的典型缩彩，原有总建筑面积68.6万平方米，都为高密度的农民自建住宅，面积小，质量差，违建问题突出、消防隐患严重、治安环境复杂、卫生条件恶劣。此外，还保留着部分古民居、古祠堂等历史建筑，但因年久失修，存在巨大的安全隐患。
2007年，在政府的主导下，随着富力地产以及合景泰富、新鸿基地产，一同加入到猎德村的改造工作。2007年10月，猎德村开始拆迁。2010年10月，新猎德村复建房小区猎德花园正式完工，村民如愿住进了37幢楼高30余层的复建房小区，实现了“住高楼、睇靓景”美梦。与此同时，项目围绕猎德村，打造了江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场、六星级酒店康莱德等多元商业形态，如今已成为广州城市进步发展的“地标名片”之一。
改造后的猎德村。
值得一提的是，在猎德，规划中承担传承历史文化重任的地块区域，将传统历史文化与现代都市景观，进行了很好的有机结合。按原状集中复建的5座大型宗祠，已成为猫德标志性印记：存放龙舟的风水唐一一慈菇糖，被保留下来，龙舟理在湖底，寓意未来每年端午节，代表猎德文化的龙舟大赛将在猎德延续下去；猎德涌，被保留下来，两则建起了传统历史文化街一一猎人坊，重现猎德过去，岭南水乡一河两岸的传统景观风貌。
杨箕村：7年旧改，蝶变新生
杨箕村地处市中心区，比邻广州大道，对望珠江新城。旧杨箕密密麻麻的“握手楼”高低不一、颜色各异，随意搭建加建，房子间距小，难得见到阳光。村里没有绿化植被，最多就有村民家里的一些盆栽土栽植物。
2009年杨箕村被列入广州城中村改造名册，采用以政府为主导，以村为主体，引入房地产开发商合作开发的模式。2011年，富力地产作为唯一一家地产商，参与杨箕村旧改项目。2016年改造完成后的杨箕村蝶变成一座27万平方米的现代化大型城市综合体，集居住、办公，购物于一体。通过人居环境的改造完成后的杨箕村蝶变成一座27万平方米的现代化大型城市综合体，集居住、办公，购物于一体。通过人居环境的改善，提升了村民的生活品质。杨箕城中村改造区域为杨箕村旧村范围，除了把村民原有低矮的握手楼群变身高楼大厦，改善村民生活环境外，还添加了高层办公、商业街等新元素，一跃成为现代化城市社区。
改造后的杨箕村。
杨箕村是广州首个民企独立完成的旧村改造项目，也是广州首批“城中村”改造试点之一。改造前村民住宅出租按20元/平方米计算，改造后按40元/平方米计算，村民自身出租收益至少增长100%；改造后集体物业租金按50元/平方米计算，物业收人静态增长一倍左右。本次改造，令杨箕村在人居环境、管理秩序，经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐社区”的重要组成都分。
陈田村：全面改造成就200万㎡ 城央大城
白云陈田村位于白云大道北旁，北依黄石北路，南至黄石东路，西连江夏村与空港大道，东临白云山，邻近地铁2号线江夏站，位于白云新城辐射范围内。
改造前的陈田村建筑密度大、居住环境较差，公共服务设施缺乏，并存在治安、消防等安全隐患。村民通过城中村改造改善居住生活环境的要求迫切。同时，这里还是知名的“配天堂”，是国内几乎规模最大的汽配零件集散中心。随着陈田村改造步伐加快，汽配城将面临搬迁命运。
2019年3月，陈田村城中村改造公开选择合作企业，在广州公共资源交易中心举行现场竞投会，最终筹划多时、旧改经验丰富的富力地产，拿下了陈田村改造，改造总投资估算约105亿元。同年6月，陈田村启动拆迁，短短两个多月时间，项目整体拆卸面积达到45万平方米，集体物业拆迁进度突破八成，改造速度可谓突飞猛进。2021年3月，陈田村“城中村”改造方案村民表决超九成，首期安置房方案获批，高质量配套学校即将封顶等喜讯不断，标志着陈田村“城中村”改造项目再度提速。
作为重要的交通枢纽，白云区优势得天独厚。根据白云区“十四五”规划，未来白云区将打造成为国家中心城市和国际大都市的现代化中心城区，建设成为广州最好、最强、最有活力的区之一。城市更新是白云区打造宜居宜业新中心的重要途径之一，在云山脚下，陈田村改造项目，据守白云区门面白云新城核心，毫无疑问将成为白云区城市更新历史上浓墨重彩的一笔。
富云山项目效果图。
由陈田村蝶变而来的富力·富云山，是富力城市更新集成之作。富力?富云山为白云创造一座城市生态住区，占位广州白云新城中轴之上，落子云山西麓，距离白云山一路之隔。推窗即可见山，名副其实的公园城市。
进一步是城市中轴上可贵的繁华资源，退一步是珍贵自然资源。致力于用现代设计语言重新演绎白云新山水，营造一方“云山意境”，人文与生活在此相遇。配建约50万㎡商业，承截着城市会客厅职能，汇聚商场、酒店、公寓多元形态，生态与繁华井重。如今，这座200万㎡的巨无霸综合体大城即将重磅登场，持续构建活城市动能的强大引擎，实现区域空间结构优化和品质提升。
专题
新城大湾区之“城”就未来：聚焦富力·富云山
【撰文】周中雨
【作者】 周中雨
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端
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