来源：浙江法治报
2023年1月17日，省自然资源厅、中国银保监会浙江监管局、省住房和城乡建设厅、省司法厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银保监会宁波监管局6部门联合发布《关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》，要求各地尽快细化落地二手房“带押过户”政策。
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2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施，第406条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
2022年9月7日，国务院办公厅印发了《关于进一步优化营商环境降低市场主体制度性交易成本的意见》（国办发〔2022〕30号），明确要求优化涉企服务，推动降低市场主体办事成本。2022年9月26日，国务院办公厅印发了《关于加快推进“一件事一次办”打造政务服务升级版的指导意见》（国办发〔2022〕32号），再次对跨层级政务服务事项实现“一件事一次办”，进一步提高企业和群众办事的体验感和获得感提出了要求。
两年来，浙江积极探索，目前11个地市已陆续开展二手房“带押过户”登记服务，并积极推进线上业务功能开发和上线。全省已办理400多笔业务，公证机构参与的业务有269笔。但实际操作中，也存在异行带押过户难办理，各部门协调难、信息互通难，利益相关单位推广不积极等问题。
有公证处负责人表示，《通知》的出台具有指导意义，有助于促进二手房“带押过户”全面推开，希望进一步细化落地举措、借助立法权威推进更好落地。
平安鼎评
最近一个比较热的新闻是：浙江六部门联合发布《关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》（以下简称《通知》），要求各地尽快细化落地二手房“带押过户”政策。在为“浙江速度”拍手叫好的同时，笔者也通过从法理上对“带押过户”的解读，以及其中的难点、风险点，谈谈把“好事办好”的一些建议。
从法律上讲，当购房者向银行借钱买房，就购买的房屋办理按揭抵押，其就和银行存在着两层法律关系：一层是借贷关系，购房者为债务人，银行为债权人；另一层是抵押关系，购房者为抵押人，银行为抵押权人，抵押物就是所购的房屋。当房产要转让时，如果按照之前的大多数“先解押再过户”做法，是要先还贷再转让、重新抵押，一共有三个环节，包括提前筹款还贷解押环节。
《通知》指出，“本通知中二手房‘带押过户’一般是指：在押房产在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移。”核心提炼为：免去提前筹款还贷解押环节，实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理。也就是说，在不提前还清贷款的情况下，可以直接办理不动产过户手续，将原本的三个环节整合为一个环节。
这可以在《中华人民共和国民法典》第406条找到相关依据，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
所以，笔者认为，《通知》中所指的“带押过户”，从法理上来讲其实更偏向于“边过户边解押”，即在过户过程中解除原有的抵押，同时设立新的抵押。这是对传统的“先解押再过户”流程的优化，有利于二手房购房者节省过桥资金、简化过户程序，有效降低了交易成本、缩短了交易周期，而且不局限于买受方的债权人是同一家银行，有非常积极的意义。
这在民法典2021年1月1日起施行后已有实践。据不完全统计，全国已有超30城推行这样的二手房“带押过户”。不过，在之前的调查中，有房产中介表示，银行意愿成为重要因素，实操案例还是不多。
众所周知，对于银行而言，房产抵押贷款是一种优良资产，收益比较稳定，风险也比较小。如果按照《通知》中所指的“带押过户”，提前接受还款对银行而言无异于一种经济损失。而且，在法律上，银行作为合同一方当事人，通常情况下，并没有一定要同意提前还款的法律义务。因此此种模式有局限性，缺少一定适用性。
笔者相信，六部门联合发布《通知》，在此“加持”下，这种“边过户边解押”的“带押过户”模式，会进一步推动实操案例的增多，促进房产流动。
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但这种模式可能影响在先抵押银行的利益，仍然是个不能回避的现实。因而如何将实施中的障碍最小化，是《通知》重点提到的、也是现实中需要进一步推进的地方，有必要在优化交易流程、控制交易风险等方面采取措施。比如，可以借助公证机构对买卖双方的尽职调查，通过公证机构背书作为前置条件解决技术性问题；推动探索跨行间业务模式，推行银行间协议，解决银行间利益让渡问题；推动金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑等。
笔者认为，“带押过户”模式的选择，既需要考虑转让人、受让人的风险和利益，也要考虑到银行的风险和利益。在三者利益和风险之间进行平衡，才真正有助于“好事办好”。其实，除了上述模式，还有两种模式也是可供选择的：
一种是直接过户模式。
根据民法典第406条，抵押人转让抵押财产的无须征得抵押权人同意，允许抵押人自由转让抵押财产。如果转让方和受让方就价款及支付能够形成一致意见的，就可适用真正意义上的“带押过户”，即不变更债务、抵押情况，因此也不用经过银行同意，直接进行过户。如果银行认为增加了自己的风险，可以要求提前清偿债务或是提存，并负有举证责任。但在实务中，双方当事人的风险明显：卖方在房产转让后，购房的债务依然存在，仍然负有向银行还款的义务；买方购买的房屋上存在着银行的抵押权，也存在着被执行的风险，其所有权是不稳定的。房产转让价格也不好确定。这样的“带押过户”，更适用于信任度极高的极少数交易双方，但在“降低交易成本和风险”“优化二手房过户的业务流程”上并不具有普遍适用性。
还有一种是债务移转模式。
就是不变更抵押，经过债权人银行的同意后，由受让方代替转让方成为借款人。在法律上，这是一个债务移转问题，债务人由转让人变更为受让人。如果采用此种模式，房产转让价格也很好确定。显然，债务人的变动可能增加银行的风险，故一定需要经过原债权人银行的同意。只要买受双方选择同一家银行作为债权人，这种模式其实最为简便。
总之，上述几种模式各有利弊，考虑到社会生活的复杂性，不宜采取一刀切的做法，比较稳妥的做法是提供多种选择路径：让“带押过户”多几种模式，让市场进行选择，让当事人进行选择，“更好地满足群众需求”。
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