上周四，位于新浦城区的海州大院公示了摇号登记人数。144套房源，共有368组登记，普通客户中签率34%。认筹人数大于房源总套数，进入公证摇号。
普通客户中签率34%，是什么概念呢？我汇总了摇号至今，市区历次开盘中签率低于50%的项目，如下图。
中签率低于50%的楼盘，几乎发生在上半年。下半年至今，只有海州大院和明悦天骄冲进排行榜。从数字大小来看，海州大院位居第四，仅次于三个有明显倒挂的红盘。在市场走弱的当下，海州大院竟然上演了“红盘式”的中签率。
新浦城区在众多板块中，一直存在感稍弱。去年有两个主力楼盘，分别是香溢府和海州大院。随着香溢府一期的售罄，目前板块内只有海州大院在售。
时隔4个月后，为什么海州大院可以一举逆袭？
首先，还是因为价格优势。海州大院均价1万出头，放眼整个主城区内，屈指可数。关于主城区的万元盘，我曾经写过两篇文章，分别是《在连云港买房，一定要了解这个很薄的“万元环”》和《流摇VS千人摇，三个万元盘的不同表情》。不论是投资也好，自住也罢，这些“万元房”撑起了整个市场的刚性需求。
其次，是供应优势。目前海州新房主力供应集中在三个板块，万达板块、海州城西以及新浦城区。面对海州城西的购房门槛抬高，万达板块房价的高不可攀，大量刚需客群便集中在“不验资”的新浦城区板块。虽然新浦城区接下来还有3、4个纯新盘上市，但在8、9月份有房源可售的，只有海州大院。没有了竞品房源分流，海州大院自然一家独大。
最后，板块热度有所抬升。9月上旬，官方时隔4年再次提到“高铁片区”。虽然未来规划还不明朗，但总算让“灯下黑”的新浦城区板块再次进入大家的视野。
总之，随着金鹰秋枫苑、世纪凤凰城等超级红盘潮过后，那些“倒挂红盘”的房子有如龙卷风过境一般，被狂扫一空。哪怕个别楼盘还有少量房源留着没推，但它们什么时候会来？总是让人觉得遥遥无期。来自于这些高能板块的挤压效应，再加上场上又没有同量级的楼盘能分流，海州大院这次加推当然战绩不俗。
不过，自连云港实行摇号政策以来，海州大院之前出场的中签率，跟“低”这个字之间，几乎八杆子打不着——
5月份，海州大院加推2、3#楼合计232套房源，最终登记人数191人，认筹人数低于房源总量，未进行公证摇号。大概是那个时候，全城都聚焦在“倒挂红盘”的身上，海州大院能接收到的关注度还十分被局限。
其实，从海州大院身上可以发现，随着倒挂红利消失、房贷利率走高以及信贷端收缩，整个市场已经从投资需求为主，慢慢演变成自住需求为主。
毕竟主城区内，刚需够得着的百万级别房子，越来越少。
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