来自魔都房房房
继22年10月宝山的淞宝单元规划获批后，在前段时间，《上海市宝山区（中心城部分）单元规划（含重点公共基础设施专项规划）》又再次批复。
至此，宝山区涉及的上海主城区和中心城单元规划在2022年算是都完成了批复。
在过去很长时间里，宝山在上海主城中的地位可谓是“不值一提”，没什么存在感。
生在宝山的项目，即使品质做的好，吸引的也都是本区自住客户，在全市范围内几乎激不起什么水花。
但要论距离，宝山离市中心的距离又比任何一个新城都要近，地铁又直达静安寺，没道理不火。
但就近些年的对于规划的兑现和房价来看，笔者个人依旧首先不建议买的，就是这个区域。
今天就和大家就宝山置业浅浅探讨一下，如果工作、家庭选在宝山，只能选择宝山买房，我们也有一些买房思路和大家分享一下。
01
宝山的短板
不是没规划，而是没兑现
上海的发展虽然历来都不是雨露均沾，但其实和绝大多数区域一样，宝山的发展也一直伴随着各种规划，而且其实多个规划的能级也都不低。
回溯其中的多个规划，其实早在2014年宝山新闻办就发布过上港十四区“上海长滩”的规划，水陆两大产业都有明确的规划，随后年底就启动了吴淞口国际邮轮港的扩建工程。
随后在2015年年底，“上海长滩”规划再次被提出，这次相比上一年的规划更加具体，其实也就是明确了要建3个主题公园、1.8公里的滨江景观带、长江第一观光塔、世界第三大的IMAX球体影院，还有一些商业。
在这时候，还只是一些片区规划。
到2016年，上海的2040规划公示，除了确定宝山主城区的地位，也可以看出宝山区之后要打造的一个重点区域是杨行主CAZ（中央活动区），同时定位杨行枢纽为核心的上海市大轨道交通北枢纽。
2018年，宝山2035规划公示，这应该是这几年来宝山最高能级，覆盖面最全的一次规划，吴淞板块是市级副中心、另外还有地区中心和社区中心。
再到2022年下半年，在10月24日，《上海主城区（宝山部分）淞宝单元规划（含重点公共基础设施专项规划）》正式获批，12月26日，《上海市宝山区（中心城部分）单元规划（含重点公共基础设施专项规划）》获市政府正式批复（沪府规划〔2022〕325号）。
跟郊区甚至其他部分主城比，宝山的规划相当详尽，而且重点都相当突出，吴淞、南大、杨行、顾村几个区域都是接下来的重点。
但宝山的短板恰恰也跟这些规划有关。
迄今为止，从最开始的上海长滩的“邮轮城”将近10年仍未建成、吴淞副中心更是遥遥无期；
大场机场2015年就提出搬迁，到了2021年才正式敲定，目前进度为0，大场想建点高楼还要再等；
1号线2007年就延伸到了富锦路，本以为要大干一番了，但是因为某些原因规划一等就是十几年，近几年才看到一点进度；
北面至今都没有横向交通干道，去嘉定还需要从市区绕路；
杨行这个地方的集卡堆场也是沉疴顽疾，短期内是搬不走也改不掉······
02
未来发展方向
虽然和其他区域相比可能整体发展不那么快，但有几个区域后续可能会相对较好。
杨行
在宝山的区域里，杨行算是其中最有潜力的板块之一。
首先，宝山把一些重要的配套和资源放在了杨行。
教育上，跟教育强区相比，宝山可以说是“教育荒漠”了，在之前，其实没什么拿得出手的学校，但近两年，上师大附属及上大附属的九年一贯制学校导入，而且选址在杨行，教育环境一下子就好起来了。
而且除了现有的1号和3号线，未来19、21、22、24号线也途经杨行，对板块的便捷度有非常大的提升。
另外，还有上海北站。
之前宝山人民高铁出行几乎都是去往虹桥，非常不方便且十分费时！这次，阿拉等了好久的上海北站将终于尘埃落定！
高铁宝山站，总投资约1560亿，可以说是“超级高铁”站，它不仅是沪渝蓉沿江高铁始发站（终点站），还是沪苏通铁路二期的重要站点。
宝山站效果图
上海北站能级不输虹桥，而且未来将与3号线及规划中的19、21、24号线等轨交相连。
除此之外，还有房价，如果把杨行和其他区同环线的板块做个对比，其实杨行的洼地属性非常明显，再加上“黄金1号线”，居住的舒适度也足以碾压其他板块。
当然了，这里我们说的前提都是自住。
南大
提起南大，不得不说的就是上大。
所谓的上大板块，就是以上海大学为中心，周边逐渐成型的居住、等生活配套设施组团。
21年15号线的开通其实就对上大板块的公共交通提升了相当多，但后续决定板块能不能起飞的决定因素有两个：
1、南大智慧城
从整个板块的经济指标就能看出来，南大生态智慧城正好弥补了宝山最突出的三个短板：商业、产业、生态三种资源从规划控图上可以看到，丰翔路地铁站西南侧的07-01地块，规划的商业、办公用地，高度达到了150米；
该商办用地已经连同祁连山路东侧的36-01住宅地块公示，在第四轮土拍中出让。另外，南大路周边也规划了100-240米的商办用地。
从规划的统计数据来看，商业、办公的比例确实是整个宝山首屈一指的。如果南大智慧城做成了，对南大甚至宝山的影响一定是是史无前例的。
2、机场搬迁
沪太路以东的大场军用机场始建于1938年，已经成为压住大场甚至北上海发展的巨石之一。
但是毕竟是军用机场的搬迁，牵一发而动全身。
目前虽然已经确定机场会搬迁到南通，但截至目前仍在使用中。
机场附近要严格限高，阻碍周边发展，大场机场一日不搬走，南大规划中的百米高楼就难以动工。
但偏偏这个大场地区作为外环内仅剩的成片区域，面积大、地段好，是一块难得的、极具发展潜力的好地方，如果机场搬迁，这个位置势必会成为宝山下一个热点板块。
顾村
在外环线外，有两条以上轨交的板块有三个，大虹桥，莘庄和顾村。就轨交的触达率来说，不分伯仲。
在规划上，顾村是宝山六大地区中心之一，不管是和整个宝山内部，还是其他同纬度区域相比，顾村最大的优势就是便宜。
在整个2022年的土拍中，已经入市或者今年上半年有望入市的几个项目价格都在4.75万/㎡，外环线内的共富片区价格也才6.56万/㎡，远低于闵行、浦东、普陀同环线的价格。
而且，顾村虽然原来是个动迁大居，但是本身的配套几乎是宝山最好的：
地铁有7号线、15号线，都是途径多个重要区域的线路，另外在宝山2035规划中可以看到，顾村境内将有一条东西走向连接嘉定区和宝山区的城际线——宝嘉线，对现有的交通也是一个很好的补充。
还有两座地铁上盖的商业综合体；绿地正大乐城23万方和14万方龙湖天街。
一座三级甲等医院：复旦大学附属华山医院北院
两所优质民办小学：华二宝山实验小学和世界外国语学校
还有本市最大的野郊公园——顾村公园。
还有2022年新拍的地块也非常多，未来的居住氛围和人气会很高。
03
居住需求
宝山的未来在整个规划中已经非常明确。
交通的便捷度未来会是一个很大的提升，但其他配套的完善会相当慢。
南大智慧城建好后，招商、产业的落地也需要一个很漫长的过程。
上海北站对于房价或者买房的吸引力也有限。
所以，宝山在大方向上依旧会是一个自住区域，投资大概率是跑不赢其他的主城区域的。如果在上海的北区生活工作，预算相对有限，接下来可以关注一下这些项目：
保利中企·和颂
保利中企·和颂也就是之前的保利中企顾村项目，最近刚发布了正式的案名。
该项目是在去年9月23日，中华企业和上海保利拍得，房地联动价4.75万/㎡，位置就在中建熙江岳的北边。
对比今年宝山的新盘，保利中企·和颂可能是顾村新盘中距离地铁最近（800米）的一个，而且刘行地铁站自带龙湖北城天街商场，配套非常丰富。
根据规划，项目住宅总套数824套，其中商品房793套，约89-122㎡3-4房，不仅房源多，而且小面积的刚需和大一点的改善户型都有，小区品质也比较高。
根据实地探访，目前项目已经全面开工，预计一二季度入市！
天安象屿萃湖臻境
该项目是在去年9月土拍中由天安&象屿联合体拍得，房地联动价49280元/㎡！
对于刚需客户来说，天安象屿萃湖臻境满足最重要的两个点，地铁和生活配套。
首先是地铁，从项目出发步行即达美兰湖地铁站。进站直达静安寺、南京路、陆家嘴等CBD。
项目周边的商业配套更是精彩纷呈，宝山U天地、宝龙广场、北欧风情街还有70万方的美兰城TOD，商业配套不输市区。
地标级商业旁的高品质地铁房，怎么看都是未来二手市场的硬通货，非常值得入手！
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