现在的市场，真是魔幻！
有的小区房价连创新高，有的小区业主边卖边降，1年房价甚至跌了约9500元/㎡，太心痛了。
今天，笔者统计了南京近1年房价跌幅TOP10的热门小区，最高跌幅达-15.89%。
数据来自链家
笔者在统计中发现，南京大多小区的跌幅都没超过20%，可见南京房价相对比较坚挺。
建邺2个小区上榜，分别是东渡新锐大厦和嘉业国际城。
这两个小区都是住宅性质的公寓，位置靠近，位于河西奥体，坐拥河西新城小学、新城中学双学区配套，也因此成交价屡创新高。
两个小区周边相当成熟，靠近地铁2号线奥体东站，周边聚集了一批高端住宅和地标建筑。
在链家网站上，东渡新锐大厦去年仅成交了2套房源，成交单价在7万/㎡左右。而到了今年，同类型房源只能卖到5.6万/㎡，一套房亏了70万!
小区在2005年前后建成，距今房龄已有17年，是集商务、酒店式公寓和商铺为一体的综合性大楼。
所以小区存在底商，其私密性和安全性可能会受影响。
嘉业国际城曾经还能卖出6.9万/㎡的高价，如今只能只能卖到4.5万/㎡上下，资产大缩水。
嘉业国际城在2008年前后建成，至今也有14年历史了，房龄较久。
学区房市场降温，成交价下滑不可避免，而小区的本质是住宅性质的公寓，这也是房价不抗跌的原因。
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秦淮和鼓楼的4个小区都是学区房，瑞金新村是瑞金路小学 一中初中的学区房，瑞金北村的学区是瑞北小学 一中，场门口的学区是29中，育才公寓西片在银小 汇文的施教范围内。
后两者是顶级学区房，前两者学区资源相相对弱一些，但共同点都是房龄很老的小区。
自从官方禁止学区房的名义炒作之后，再加上多个城市开始多校划片、教师轮岗，南京的学区房市场也受到了波动，不少学区房价格都倒退回2、3年前。
就拿场门口小区来说，去年小面积的成交价都在7、8万/㎡以上，如今小面积只能卖到6万/㎡左右。
雨花台、江宁、浦口的4个小区都是刚需大盘，所在板块又是高挂牌量，难以卖出高价，房价走跌也是意料之中。
金地自在城七期：去年普遍卖到2.4万/㎡左右，今年只能卖到2.1万/㎡。
翠屏城：去年成交价在1.5万/㎡左右，今年1.2万/㎡左右。
一年跌几十上百万，对于业主来说，都是一笔不小的损失。
有人曾经踩对风口上车，赚的盆满钵满，有人高位接手后，市场急转直下，脱手难上加难。
这也给接下来买房的人一下警醒：
1、公寓慎买，尽管是住宅性质的公寓，可以落户，可以享受教育资源，民用水电，交易也是正常的税费，与商业公寓有本质区别。
但和普通住宅相比，住宅式公寓的公摊面积更大，一梯多户，人口密度大，居住体验远比不上普通住宅。
不过比起同区域的住宅，住宅式公寓户型面积小、总价低，对于有教育资源需求的家庭来说，它的性价比更高。
自从学区房市场遭受打击之后，有学区的住宅式公寓也难逃一劫。
2、只有学区、毫无居住体验的老破小慎买，曾经的老破小卖出高价，无非有学区的加持。
如今，买房逻辑改变，国家一直倡导教育公平化，如今南京名校遍地，只是挂牌不同，这让对教育资源没有极致追求的家庭有了更多选择。
而且今年老破小房价全面倒退，也让大家越发明白了居住的重要性。
但话说回来，短时间内，有没有学区依然会作用在房价上，但应该在一个合理区间。
如果有对教育资源有必要需求的，可以趁机会捡漏性价比高的房源。
3、房龄已久的刚需大盘慎买，这类小区大多聚集在桥北、板桥，物业维护一般，周围配套成熟，已经没有太大的发展空间。
拿金地自在城来说，有427套房源正在出售，挂牌量大。
在高供应量下，业主也很难卖出价格，只有不断降价才能尽快脱手，所以房价一直下滑。
但这也给了刚来南京的年轻人一个机会，一个家。
南京的二手房市场，不容乐观。
在挂牌价方面，据我爱我家南京研究院统计，2022年上半年二手房挂牌均价34898元/㎡，环比小幅下滑1.2%。5月南京限售政策放宽，市场挂牌量迎来一波上涨，大批次新房入市拉升了挂牌价。
2021-2022年南京二手住宅逐月挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
在成交价方面，今年南京二手房整体成交均价32141元/㎡，环比基本持平，同比下跌11.9%，成交价明显回落。一方面是因交易结构影响，学区房成交量下滑，对房价助推作用减弱，另一方面，市场持续下行，以价换量居多，二手房成交价不断走低。
2021-2022年南京二手住宅逐月成交量价情况
2017-2022年H1南京二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
供求关系决定价格，目前南京链家在售二手房（除去句容）已超12万套，居于高位。
从新房角度看，目前南京各个板块的新房供应量也较为充足，且有的比二手房价格更低，买房人更偏向新房市场。
多方挤压下，二手房市场发挥空间狭小，非独特房源或小区难以在市场上有一席之地。
与此同时，看跌房价大幅增长。
全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，对下季房价，16.2%的居民预期“上涨”，低于一季度的16.3%，54.6%的居民预期“基本不变”，16.0%的居民预期“下降”，大幅高于一季度调查的14.4%，13.2%的居民“看不准”。
当买房人一步步看跌房价时，买房意愿也会降低，房源堆积，难以流通。
笔者建议，现在买房要综合地段、品质、学区、居住体验等多方面，精挑细选，切勿抱着炒房的心态。
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