#在幸福敲门看测评#随着城市化进程的不断深入，住宅的高度也在不断增加。近些年，我们除了见证了房子价格的飙升之外，也见证了房子“高度”的飙升。从1层到5层，从5层到10层，从10层到30层……高度也从几米到几十米上百米，似乎当时楼层建得越高就证明越值钱，于是各大开发商不停地给楼层增加高度，除了打给自己节约成本的小算盘之外，另一方面也是受了影响，认为越高越能吸引人。直到后来的限高规定出来后，才终止了这场“比高”闹剧。
高层住宅的出现，从好的方面来讲的确解决了很多新进城市的人口住房要求，并且一定程度上节省了占用土地面积。并且很多高层住宅都还很“年轻”，还有很长的使用时间。不过对于人们对于高层的争论从来没停止，有人认为高层能很好地解决占地问题，并且高层的价格也随着房价的上升而增长着，未来还有升值空间。另外一方认为未来高层会逐渐地被“抛弃”，土地使用率还比较低，未来低密度小洋房才是需求的大趋势。由于现在很多高层都还很“年轻”我们看不出什么问题，那么未来10年后，高楼究竟是“千金难买”还是“一文不值”呢？
高楼是“千金难买”还是“一文不值”？影响房子的价格原因有很多，要讨论未来房子的价格变化，我们可以从外因和内因的角度去分析，外因指的就是未来房价大体趋势的变化，如果房价未来持续上涨，那么所有房子都肯定是“千金难买”了。如果未来房价持续下跌的话，那么所有的房子未来都是“一文不值”。而内因指的是房子本身的“使用价值”，主要是给我们生活的便利程度以及舒适程度的影响。
未来房价会逐渐走向“合理性”，合理性指的是符合本身的价值，而不是现在被炒起来的价格，老百姓有能力去通过一段时间的努力付出去购买，可能是8年，也可能是10年，但是不会给生活增加太多的负担。主要原因有以下三点：
- 供求关系：经济学家任泽平认为，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。房子的数量是供给方，人口是需求方。西南财经大学2018年对中国住房空置率问题进行过研究，得出的结论是平均住房空置率已经超过了20%，有经济学家算过，按照当时的空置率以及现在开发商手上剩余的空置房源来计算的话，当前空置的商品住房可能已经达到2亿套，足够5亿人生活。另一方面，人口的净增长率在逐年降低，社科院去年发布的报告，结论是中国人口可能在2029年达到峰值，为14.47亿人。所以说，房子的数量会远远多于需求数量。
- 市场变化：现在新房市场和二手房市场的走向都是有利于刚需的。新房市场的开发商只能通过降价来吸引购房者，甚至价格不够低的话还是没多少人买。因为他们的主要消费群体不是刚需，而是炒房客。但是现在的炒房客也是自身难保，很多炒房客察觉到了房价走势的不稳定性，靠炒房不能赚钱反而会赔钱了，都在纷纷抛售手头多余的房产。所以现在的楼市市场变化已经从卖方市场向买方市场过渡，卖价比买家急。
- 发展必然：房价逐渐回归合理性是必然的，高房价造成的负面影响已经远大于正面影响了：百姓消费能力下降，城市经济发展受阻，实体经济边缘化，甚至导致了年轻人生育率降低。所以说，房价的调控是必要的。从“房住不炒”的理念提出后，各地都在积极响应着，仅仅2020年上半年，就有304项调控政策出台，调控收紧楼市，防止房价进一步上涨。房价飞涨的时代已经成为过去式，房地产也已经完成自己的使命，是时候退出历史舞台了。
- 高层住宅的优点：1、提高了土地使用率，节约了土地资源。2、将整个城市的全貌反映得更加“三维”化。3、住在高层视角比较好，能很清楚地看清城市的全貌，有一种居高临下的感觉。4、高层住宅更加符合审美要求。
- 高层住宅的缺点：1、由于高层利用了高反射玻璃，能反射掉30%的辐射长波。玻璃幕墙对于阳光的高反射会形成光污染，干扰行人和司机的视觉。2、风从高层建筑穿过时，会在上方形成涡流，从下经过的风会随着建筑下压，对路过的行人造成不适感。3、人们在高层住久了会形成空间上的压迫感，因为容积率过大，造成城市空间畸形，使得整个城市狭窄且压抑，住久了也会让人产生压抑的感觉。4、噪音问题，楼层越高风速越大，产生的噪音越大也越持久，十分影响居住体验。5、火灾隐患，高层的火灾隐患也是不可忽视的问题，并且一旦危险发生，逃生将是个很大的问题，电梯用不了爬楼梯十分耽误时间。对于救援人员也是一大难题，高压水枪也是有极限距离的，并且楼层过高施救起来也很困难。
对于高层住宅问题，有经济学家认为，表面上看起来是开发商节约了成本，但是现在节约的钱以后会随着住宅年限的增长而逐渐消耗掉，待到拆迁的时候更是赔足老本。因为高层建筑老化之后的维护是相当困难的，楼层越高维护成本越大，但是维修金又只有那么一点，太快用完了住户也不乐意，所以到时候还是得自己掏钱。并且楼层越高设备维修费用就越大。另一方面，现在已经限高了，等到拆迁的时候很多开发商甚至赔款都会赔不起。
总结：从房价整体趋势上来看，10年后的高层住宅是不太可能“千金难买”了。未来房价会逐渐地回归合理性。从内因上看，随着居住时间的增加，越来越多的人会发现高层住宅的问题，可能10年后高层住宅会变成最不受欢迎的一种住宅。著名结构工程师法兹勒曾说过：我们很多钱就有建造200层住宅的技术了，要不要盖摩天大楼或者如何处理摩天大楼，不是工程问题，而是个社会问题。
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