最近一周，关于楼市有3次非常重要的讲话。
1、刘鹤副总理在“欧盟工商领袖和高官对话上”发表致辞。
2、中央经济工作会议通稿。
3、中央财办有关负责同志对中央经济工作会议的深入解读。
前两次讲话，我已经写过文章跟大家聊过了，第三次我也不打算一一展开了。
当然了，关于一些讲话的细节或者是背后到底释放了什么信号，关于政策的走向，我们确实要格外关注，因为楼市向来就是个政策市。
但文章中不详细展开了，之后我会在我的一些闭门直播中讲到，感兴趣的粉丝朋友可以先私聊我，每次的不便在公开场合说的话题，我都会在我的闭门直播中和大家分析。
比起第三次讲话内容，我认为大家更应该关心的是：
这3次讲话后，明年楼市会出现什么可能？
毕竟每次讲话后，都是利好的密集期，在这里我总结了5点。
1、降准降息概率很大。
昨天，12月的LPR公布了，5年期以上LPR保持4.3%不变。
很遗憾，但基本符合预期。
和我之前文章中的的判断基本一致，降息最早应该是在1月，最晚在春节前后就会有一次消息。
这次中央政治局会议就有提到支持刚性和改善性需求，中央财办的发言更加清晰，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。
而要说金融支持，降准降息是最常规的做法。
目前5年期LPR为4.3%，央行允许首套房最多可以下调20个基点，也就是4.1%，现在很多强二线城市基本都是这个利率水平。
除此之外，少数城市允许在12月前取消4.1%的底线，比如武汉、天津首套房贷利率已经低至3.9%。
但是显然，这种分城市的优惠，集中在首套首贷的优惠，无法让楼市全面回暖。
所以，谈到金融支持，谈到进一步刺激需求侧，我认为接下来可能全国性的降息还是会有。
单次幅度可能在5-10个bp左右，全年降息幅度可能在15bp左右，二套贷款利率加点可能也有调整。
降准的空间不大，预计可能在第一季度底再降0.25%，为市场释放流动性。
2、改善型需求，是明年刺激的重点。
中央经济工作会议的通告里，在谈到2023年全国经济工作重点的时候，把扩大内需放在第一位，“住房改善”放在扩大内需的首位。
今年关于楼市需求，说法基本都是“支持刚性和改善需求”，刚性需求是排在改善需求之前的。
各大城市给出的优惠政策，比如降低首付比例、降低房贷利率、减契税给优惠等等，大多都要符合首套首贷的条件。
但真正对楼市有信仰和需求的人群，还是改善群体，更有钱、更有需求。
这就跟生孩子似的，能刺激动的还是70后、80后，生了1个的才想生第2个，95后是1个没生，也1个不想生，怎么刺激也没动静。
楼市救到现在，还没有全面回暖，明年的重点自然会落到改善群体。
而想要刺激改善群体，降低2套首付比例，放开3套住房限购，调整二套房贷利率、松绑限售等等，可能陆续都会出现。
截止到目前，几乎大多数的二线城市救市政策应出尽出，因为卡在了感染高峰期的影响，多少对复苏有点耽搁了，不过只要政策持续且有效，耽搁的之后也会补回来。
短期1-3个月，预计楼市基本还是以平稳的状态度过，但市场有时候的新变化是说不好的，有时候说变就变，比如我知道的上海、广州、深圳其实近期二手房成交量都还不错。
刚需也在抓紧时间入手，毕竟这3个一线城市基本筑底完毕，再跌也跌不到哪去了，如果你近期本来就有考虑上车，还在观望，那有些市场信息要跟进了。
3、一线城市，可能陆续迎来松绑。
救市目前面临的另一个瓶颈是，二线城市能放开的基本都放开了。
比如武汉，现在仅有2环内限购，但是周末有项目给我打电话，二环内项目也可以给我搞到房票，同样不需要名额。
二线城市，哪怕是强二线城市，明年的门槛应该都会名存实亡。
大家对于二线城市的放松，也逐渐麻木。
想要扭转预期，可能还是需要一线城市出手。
最近，实际上一线城市也陆续有试探。
比如北京，将通州马驹桥和台湖两个镇从“双限购”变成了“单限购”。
比如深圳，已经放开对住宅性质的宿舍和单身公寓放开限购，没有名额也能买房。
当然，这些调整幅度很微小，所以市场的反映不是很大。
目前，一线城市的购房门槛是全国最高的，不仅房价高，房贷利率也是全国最高的，二套首付比例甚至要到5-6成，深圳还有二手房指导价干预信贷。
刚需购房门槛不低，改善换房的成本也很高，很多干脆就直接装修装修旧房子直接住了。
部分限制措施，实际上已经和现在的风向不匹配了。
比如这次中央财办的讲话中就是这么说的，目前住房消费领域还存在妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
一线城市向来是全国楼市的风向标，不松绑、不回暖很难刺激全国的预期回暖。
明年，我认为一线还是非常有希望松绑的。
4、棚改可能会加大力度。
之前的文章，我已经说过，明年扩大内需是重要方向。
棚改就是扩大内需的一个好办法，曾经棚改采用的是货币化安置，拆迁之后直接赔钱，很大程度的刺激上次楼市的低潮。
现在很多城市采用的是房票的赔偿方式，就是拆迁之后直接赔房。
明年，可能棚改的推进力度会更大，不排除出现更多的货币化安置。上次的文章就有粉丝告诉我们，他们家拆迁直接赔钱了。
我国各地的城镇化进程大不相同，虽然2020年，我们开始减少棚改的力度，扩大旧改的力度，但实际上空间还是有的。
加上之前提出了新型城镇化，我预计2023年可能会加大力度部分城市的城市更新计划。
5、房地产税试点，有概率落地。
明年诸多刺激之下，可能又会出现局部甚至全域的过热。
在中央财办的发言中也看到，要建立长期治本之策，或许在区域过热的时候，会有试点推出的动作。
2022年可能不是合适的时机，2023年如果出现全域的火热，可能就会跟进房地产税，毕竟地方的税收不可能全靠着土地出让金支撑，要逐步过渡。
只是房地产税未必是个利空，房地产税是想要持续的金蛋，鸡如果死了，哪还来的蛋呢？
所以，我猜测将是更加合理的版本，让大家的预期落地，解除对房地产税的忧虑。
以上。
疫情还在继续，明年的政策可能会有很多变数，但我相信在全速冲刺经济的节骨眼之下，政策多数是向好的，大家不必过分担心。
这2-3个月全国会迎来感染高峰期，大家也要保重好身体，如果这期间又确实很焦虑错过市场的什么消息，可以私聊我。
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我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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