买房对于咱老百姓来说是件大事
花了一家人紧衣缩食
好不容易积攒起来的积蓄
就盼着有一个属于自己的小家
可遇到房子有空鼓、小裂痕等糟心事
可以拒绝收房吗
还是理性追究开发商违约责任呢？
且看北湖法院今日案例
案情回顾
原告李某与被告湖南某置业有限公司在2018年7月16日签订正式商品房买卖合同，约定房屋总价款105万元，2020年3月31日交房。原告依约支付了全部购房款。
2020年3月30日，某公司向李某邮寄《延期交房告知函》，载明因新冠疫情影响，房屋顺延48天至2020年5月18日交付。
2020年5月18日，李某母亲作为委托代理人到达售楼部，发现房屋存在墙面空鼓、地貌裂痕等质量问题，于是拒绝收房。
2021年8月13日，某公司施工单位出具《内墙抹灰空鼓处理方案》给原告，李某母亲李某某代表其办理了正式收房手续，并在《收楼验收单》上载明需整改的问题。
2021年9月22日，李某母亲李莫某验收后再次在《收楼验收单》载明客厅及书房各一处空鼓需整改，入户花园地面裂缝需整改。
原告与被告协商未果，原告遂将某公司起诉至法院，要求某公司赔偿违约金和物业管理费总计11万余元。
法院判决
郴州市北湖区人民法院审理后认为原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。
本案原告已按约向被告支付了全部购房款，被告应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告。
本案中合同约定的交房时间为2020年3月31日，某公司通知收房时间为2020年5月18日，延迟了48天。原、被告2018年7月16日签订《郴州市商品房买卖合同》时，不可能预见新冠疫情爆发，故超过合同约定的48天交房系不可抗力因素导致，被告不应承担违约责任。
原、被告提供的证据均能够证实涉案房屋存在多处空鼓等质量瑕疵的事实，必然会对房屋装饰装修及正常的居住、使用产生一定的影响。某公司应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担保修义务，因此给原告造成的损失应承担违约责任。
最终，法院判处被告某公司赔付原告李某损失7024元，并驳回李某其他诉讼请求。
法官提醒
房屋质量有瑕疵，但不影响正常居住，卖方不承担逾期交房的违约责任。
近几年来，受经济形势和疫情等诸多因素的影响，延期交房、房屋质量不合格等现象大量发生，给广大的购买者带来许多困扰，如何追究违约责任成为购房者关心的话题。
法官提醒，房屋质量问题的表现形式可分为三种情形：
一是房屋基础工程、主体结构工程不合格的质量问题；二是严重影响正常居住使用的质量问题；三是一般质量问题。
前两种情形，买受人可主张解除合同赔偿损失，第三种情形，买受人可主张修复修理并要求赔偿损失。但在商品房预售交易中，除非第一种情况中，房屋未经验收或验收不合格，即不具备交付的法定条件，买受人可拒收房屋，其余情况，建议买受人不要轻易拒收房屋。
接收房屋之后，买受人仍可就质量问题提出异议，根据不同情况要求退房、维修、赔偿，所以收房与维权并不矛盾。
另外，由于专业知识、经济能力、信息不对称等原因，买受人往往处于弱势地位，且一般不具备直接辨识商品房质量问题的专业能力。办理收房后，反而便于买受人取证、申请检测鉴定等，以便于掌握有关质量问题的证据。
买受人除了搜集房屋质量问题的证据，还应注意保存和搜集开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的证据、其自行修复或委托修复的证据，以及造成其损失的证据。
《中华人民共和国民法典》
第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
（来源：郴州北湖法院）
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