今年以来，几乎是全宇宙的目光都集中在光谷。
三环外的光谷中心城，房价飞快的上涨，不断的刷新武汉人民对光谷房价的认知。
首先来看光谷的版图构成：
光谷经过几次扩容后，目前占地518平方公里，版图非常大，大概可以分为光谷核心区、光谷中心城、花山生态新城，另外未来科技城也属于光谷中心城，但因为离光谷中心城核心区（从未来三路到光谷五路）相距有约10公里，因此也会单独指明。
目前光谷东主要指未来科技城继续往东，也就是鄂州葛店版块。
光谷核心区主要从光谷转盘开始，南北向上坐拥三条大道，民族大道，分布中南民族大学和其他不少高校；关山大道，分布着华中科技大学主校区以及光谷软件园；再就是光谷大道，分布着光谷金融港和其他众多总部企业。
东西方向上，主要由珞瑜东路一直往东延伸，其次就是雄楚大道，往东延伸到高新大道，其中以光谷大道作为分界，以西为雄楚大道，以东为高新大道。
光谷中心城核心区一般是指北起九峰一路，西起光谷三路，东止高科园二路，南止高新二路。其中中心位置默认在光谷五路地铁站附近，此区域附近拥有东湖高新管委会、全亚洲最大的地下空间走廊，地铁19号线（在建）与地铁11号线（已开通）交汇、龙湖光谷天街、中粮大悦城、中建三局总部大楼、光谷科技会展中心，光谷创新天地打造的金融服务总部区域等等。
未来科技城（左岭）一般是以从光谷八路（武汉华为研究所）起至未来三路地铁站附近，沿路主要打造的些总部企业或者产业园，但沿途有不少空地待建设。
其中左岭大道在十四五规划中，将会被改名叫未来三路，将与目前的未来三路用同一个名称。左岭大道是千亿大道，分布着众多知名企业，包括国家存储器基地，华星光电半导体，光谷航天三江激光产业园、规划打造的超200万方的硅谷小镇等等。
同为光谷，但因为成熟度以及各种配套差异，导致房价相差非常大。
光谷核心区二手房均价超30000元/平米 ，新房在25000-28000元/平米。
光谷中心城均价约18500-24500元/平米，花山均价约14000-18500元/平米。
未来三路均价约13500-15500/元平米。
三环外的光谷中心城部分价格已经赶超武汉部分二环区域。
形成了今天的局面：光谷中心城贵过二环内，而且住宅成交量还领衔全武汉。
放在其他的城市，一定会被认为是多么奇葩的现象。
就当全宇宙的目光都集中在光谷中心城的时候，很少人会注意到的是，光谷中心城以北的小兄弟——花山，却默默的要站起来了。
而我记得，去年第四季度，花山几个在售的项目开盘当日去化率一度还只有14%-30%，甚至还有个别项目开盘去化率仅个位数的情况存在。
原来房子卖的相当吃力，现在摇身一变，花山的坑快要被填平了...
这就告诉我们，武汉不是只有光谷中心城卖的好，花山的购买力量同样不可小觑。
为什么说花山的坑要被填平？
从数据层面分析，东湖高新4月网签备案的前十项目中，大部分都集中在光谷中心城、未来科技城。
成交前十项目，上榜门槛为140套，其中花山有且仅有1个项目上榜，联投光谷瑞园成交168套。
数据的表现其实并不是很火爆，甚至有些平平无奇，那么花山的火体现在哪里？
接下来，我就扒了扒花山目前在售的项目，有8-9个项目在售，单就数量而言，在区域中的一个小板块，在售的项目数量也不少。
实际上，满足普通刚需需求，适合主流面积段的产品，的确是日渐稀少了。
纽宾凯麓院，均价15700元/平，仅剩140平左右户型，总价已经破200万。但是，总的套数也不过几十套了，清盘在即，已无悬念了。
碧桂园生态城东境，均价15500元/平，户型122-140平左右，精装修，2、3号楼已基本清盘，预计6月才会加推最后1栋。
联投光谷瑞园，均价15700元/平，但是小户型基本属于清盘状态，在售的为154-192平的洋房，240万起的门槛，大大超越刚需首付承受能力；另外部分高层140平米户型，折后均价约13800元/平米，还有一些楼层可以捡漏。
交投华园，花山超“佛系”项目，项目前两次开盘后，一直处于平销状态，小户型去化较好，也是片区至今为止，剩余高层货量最大的项目，整体节奏比较慢。目前9#楼在售，97-128平米，毛坯，折后均价约16800元/平米。
花山花锦：均价也到了16500元/平，目前已经推了1#高层，还有2、3#两栋高层，其余基本都是叠墅类产品。
武地建发玺院，带装修均价18100元/㎡，高层基本售完，剩下的也是联排别墅产品。
联投花山郡，前期洋房少量152-180平洋房在售，均价15697元/平，此外，其他产品也是233平以上的别墅在售。
绿城风起乐鸣，开始卖的不温不火，也是经历了长时间的平销期，高层清盘，留下的是400万起的叠拼别墅。
综上分析，单价1.5万，150平以下，在现阶段有选择的居然只有交投华园、花山华锦两个项目，200万以下，能够给刚需上车的机会真的不多了。
这与去年花山遍地可选的状态截然不同，接下来花山全面改善化，大面积当道已是大势所趋，一个全市屈指可数低密纯粹改善区域即将落成。
当有人还对花山这个偏安一隅的地方，觉得这个现象的不可思议。
我认为，花山回归了正常的价值逻辑。
都知道，花山与光谷中心城紧密相连，无论是地缘关系或产业互补，两者都相互依存。在建的地铁19号线，预计2024年建成运营，从花山的花山河站到光谷五路站，仅1站路，将花山与光谷中心城的距离拉近到5分钟。
只是，花山地价的疯狂上涨打破了固有的体系，地价的率先破万，使得理论上备案价呈现跳跃式增涨，而光谷东被短暂超越，但也随之而来的是去化后遗症。
按照正常的逻辑，光谷中心城密集的高新产业集群优势，总部经济的崛起，定价上一定是有优势的。
随着，光谷中心城热度持续高涨，花山重新回到相对理性的位置，在光谷中心城的辐射和外溢下，购买力重新获得补充。
这不是因为花山楼市在膨胀，而是正常价值秩序的回归，花山重新符合了购房者的心理预期，不再给人“高房价低能级”的认知。
价值回归，并不是受到购房者青睐的唯一原因。
过去2年，花山因为规划问题，发展相对滞后，现在问题已经逐步解决，未来规划会逐渐明朗。
花山的优势越来越被购房者认可。
丰富的山水资源簇拥，严西湖、严东湖的开发以及沉淀，促使花山是全武汉环境板块最好的区域。
近十年时间的积累，花山重点培育的高新产业已聚集了一批行业百强企业，逐步形成了智慧健康产业生态集群。
而一直久久未确定花山河文创商业规划，目前基本确定，预计总投资超过100亿元，并计划引进华润这个具有丰富经验的商业巨擘。预计，建成后将成为武汉市的绿色高端产业重镇和滨水城市形象新名片。
整体花山生态新城走的品质 产业协同发展的路线，助力花山焕发更多的活力，高质量的发展备受期待。
现有花山的房价格局上，高层住宅与光谷东存在4000-8000元/㎡的差距，一道巨大的房价鸿沟横在购房者与房企之间，花山的性价比优势在今年被放大的尤其明显。
从长期来看，花山与光谷中心城价差会缩小，花山土拍拿地价低的刚需盘卖完之后，拿地价高的品质盘价格会追上来。
华润地产、越秀地产、仁恒地产首进花山，极可能携手绿城共筑花山品质住宅高地，以后的花山，是品质的花山！
花山未来的产业发展和人口导入能力，具备从第二居所到第一居所的转变，而目前轨道交通的优势尚未兑现，未来一旦建成，又将吸收一波城建红利，未来价值上升潜力十足。
未来，花山的另一大看点：土拍。
2020年，花山板块地王楼面价多次突破新高，达到了12634元/平。
目前区域多个高地价地块尚未入市，而5月集中开始的土地集中出让更是留给了大家众多期待。
花山至少有6宗地出让，主要在花山北，靠近严东湖区域。其中有3-4块位于花山河商业核心周边住宅地块，参照目前的大光谷的热度，花山会进入下一个城建高峰期，目前唯一的疑问是光谷中心城的地王的热度是否会传导到花山。
此外，光谷未来科技城也是可以作为选择的一个区域，未来的发展和潜力也不容小觑，
其实，大家可以不要总盯着光谷核心区。
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