南半球上看东西
惠灵顿的公寓奥克兰的房
——谈投资房地产
其实要说投资，没有人是天生就会的，很多都是凑巧，然后在凑巧的过程中发现了投资的机会。
首先，投资的地点一定在中心城市，因为只有在中心城市投资才能得到迅速高效的回报，经济繁荣人口多，这是投资的基础。另外还要看有多少钱可以投入，钱多投资多回报就多，钱少投资少回报也少。量力而行才不会有捉襟见肘的尴尬。
有不少人对投资公寓比较淡漠，因为公寓需要收管理费，除了地税之外每年管理费4千到8千甚至更多不等，而投资房子就不需要有这笔支出。不过，公寓有一个好处就是，出租快，现金流不错，管理费地税什么的，可以加到租金里面，一般来说，一房公寓的租金在300纽币左右一周，两房是五百到六百左右一周；而普通房子带花园的那种，三房的租金也不过是五百到六百。公寓的便利是显而易见的，都在市中心，方便学生和工薪人生，而拉家带口的，则会选择带花园的房子，当然也远离市中心。
但是如果投资公寓的话，最好到惠灵顿去投资，而不是在奥克兰。
为什么？因为惠灵顿市中心非常小，而各大政府机构和国际机构都集中在这个小地方，还有一个维多利亚大学也在市中心，那么那些公务员白领和大学生都需要有地方住，而方便上下班的公寓就是首选。本来我们并不知道惠灵顿的公寓如此紧俏，还是因为四年前拐哥哥去惠灵顿工作之前找市中心的出租公寓，都已经是提前两个月找了，还特别跑了几趟，但是都无功而返。往往一间公寓都好几个人抢，绝对是供不应求。那时候就觉得在惠灵顿找出租房比找工作还难。好在最后一刻的半夜三更，一间刚上市的出租公寓就被拐哥哥抢到了。从此一住就是四年。
因为在惠灵顿市中心找出租房如此艰难，我们当时就决定要在惠灵顿买一个公寓，于是购买了一个两房的公寓期房，面积75平方米，同时还购买了停车位。当时的价格包括5万的停车位是66.5万。原本交屋期限是2018年底，但是就跟我之前写的新西兰速度一样，一直延期一直延期，延期到了2021年5月，总算是交屋了。
这栋16层楼高的建筑是按照惠灵顿最新的抗地震标准建筑的，双重玻璃，在阳台上还可以到远远的海景和山景。而这栋楼的位置就位于惠灵顿最热闹的地区，出行十分方便。拐哥哥上班也非常方便，走路就到了。
那么这栋还没有住进去的公寓在四年以后的今天价值多少了呢？公寓的价值是83.5万，停车位的价值是10万，总计93.5万。也就是说，四年的等待过程中，这个房子涨了27万！那个停车位就涨了一倍!平均每年6万7千纽币，相当于一个人的年薪。
而我们在四年前只付了百分之十的定金六万六千纽币。
这个涨幅即便扣除拐哥哥四年的房租7万多纽币，他也赚了20万。所以说，四年前的投资是多么正确。现在他终于有了自己的房子，也算是安身立命了。
当时看我购买这个公寓的一个北京朋友，人还在北京，马上就联系我们同一个房地产经纪人，遥控指挥，几乎在同时购买了其中一套公寓，四年以后，也涨了20多万，真是开心。她是投资的，只要一贴出去这个出租消息，那么排队上门的人不要太多了。每周四五百纽币的进项是稳稳的。她购买的是一房一厅公寓。
真正是时间就是金钱。
投资惠灵顿公寓的好处，第一，成本不高（与房屋相比）；第二供不应求；第三收益非常高。之前我说了，这跟惠灵顿是政治中心有关系，另外，惠灵顿市中心的土地太少了。所以我说，有点钱的，可以去投资惠灵顿的公寓，稳赚不赔的。
但是同样是公寓，投资奥克兰的话就差多了。首先，奥克兰市中心比惠灵顿大多了，公寓楼也盖得比惠灵顿多多了。而现在留学生进不来，很多公寓都空置了，租金非常低，而公寓的价格也相应低了。还有一个问题是，奥克兰的公寓面积普遍都非常小，当时的目的其实就是给学生住的，所以从性价比来看并不合算。而公寓的管理费用也不低呢。
与惠灵顿火爆的公寓出租相比，奥克兰的公寓出租就非常低迷。公寓出租经纪人手里很多公寓都租不出去就是这个例子。而这样的情况即便留学生都进来了，也很难改变。供大于求就是这个情况。
但是，在奥克兰可以投资房屋，带花园的房屋。奥克兰正在暴涨的，是这些带花园的房子。房子小一点没有关系，旧一点也没有关系，只要有土地就可以，这些土地才是自己的银行，简称土地银行。
这样的房子的地点不需要在高尚住宅区，作为投资而言，可以选择在所谓好区的边缘，或者相对不错的地区。这样的价格是可以控制的。
现在有的人在一块地上加盖另外一栋房子，这样的房子作为投资房的话，那潜力是有限的。我这条街上有一个房子，土地面积是六百多平方米，这家人家在后院加盖了一栋两房的小房子，加上前面的一栋三房的，变成两栋房子，合计5房。但是这个房子不能单独卖，必须要两栋合在一起卖。如果是单独的房子加上六百多平方米的土地，那么这个房子在我们这条街道上可以卖到120万到130万左右，但是它是两栋一起卖（其中后加的那栋房子建筑成本就很高），价格就标到了将近190万万纽币。这个房子卖了很久了，一直没有动静。因为真正拿得出那么多钱的，未必会买这样的房子，人家直接去买五房六房的独栋房子了，还是新的，价格也不过是140到150万纽币，尽管土地面积小一点。而开发商也不会买这个房子，成本太高。
我们这条街上没有加盖的独栋房子，三房四房的，土地面积也不过在六百左右，一上市很快就卖了，价格也不过120到130万，家庭可以承担起，而开发商也能够承担得起。家庭购买这个房子，因为看到了这个房子的涨价空间：土地；而开发商购买这个房子，也看到了土地的价值。因为在新开发地区，一块300平方米的土地价格已经上涨到七十多万，而在成熟地区只需要花不到130万就可以买到600平方米以上的土地，可以直接盖两栋甚至三栋房子的，成本大大降低了。
所以说，要想在自己家的后花园盖房子的，实在要谨慎。
这也是我们为什么在将近800平方米的土地上坚持只盖一栋房子的原因。因为，那后花园才是我的银行，以后值钱的是这个。而不是我的房子。随着将来密集型房屋愈来愈多，花园越来越小，那么像我们这样的大花园的房子才是抢手货。所谓奇货可居。
目光长远才能有所得。
那么没有那么多钱，但是还是想住宽敞一点，还能有点租金收入的，是不是也可以找到投资的方向呢？有啊，那种上居下铺的房子就不错，价格很低，面积在100平方米左右的，上面居住，下面可以出租作为办公室的，或者自己原本就有小生意的，价格很少超过六十万，有的四十万左右就可以买到了。我们之前的商业物业边上有一栋三层楼跃层公寓，四房，面积250平方米，还有内进车库，楼下的店面非常大。叫价才90多万，相当不错。当然很快就卖掉了。这栋凹形的建筑楼里面有十几户人家，每套房子都很宽敞，都是三层楼。之前是漏水屋，后来全部修整过，焕然一新，每套的价格才50多万，当时我就特别建议去购买，地点也不错，后来这个房子的价格就看着往上涨，可惜当时我们没有多余的钱了，要不然入手一套，光租金就不少了。
现在海外人士不能购买新西兰的房产，能够让海外人士购买的都类似公寓或者酒店公寓，价格贵得惊人。不宜投资。因为购买的时候就要想到以后如何卖出，还有每年的成本，这才是最重要的。实在想买，还是等拿到身份再说吧。毕竟每个人的钱都不是天上掉下
来的。
今天就说到这里。
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