政企纠纷专题研究，国有农用地收回应当如何补偿，如果不合理，如何正确维权？国有滩涂使用权收回应当如何维权，如何补偿？国有未利用地如果被收回，产生纠纷应当如何正确的维权？
因为在办理案件过程当中，我们团队接触这类案子最早是从零几年开始，现在已经将近20年了，在最初的一些纠纷当中，一般都是比如说发包的纠纷，比如说一些相关的管理部门之间办理文件的一些纠纷，但是随着城镇化速度的加快，很多这种国有农用地包括国有农场土壤的国有农用地等等，随着城市的发展逐渐的要收回，要征收。从2010年后开始就陆陆续续越来越多地出现这种因为国有农用地的收回补偿而引起的一系列纠纷。所以，我们觉得有必要把国有农用地、国有滩涂或者是国有的未利用地这种土地使用权被收回，应当如何补偿，如何正确维权跟大家一起探讨一下。
法律方面的规定首先，关于法律方面的规定，《土地管理法》第39条规定，国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境，防止水土流失方面前提下，开发利用土地，适宜开发为农用地的，一定要开发成农用地。依法保障开发者的合法权益。
最早在上世纪九十年代的时候，曾经有一段时间，甚至到2000以后的时候，很多地方比如浙江、广东、东北、海南等地鼓励大家去开发一些未利用的土地，同时和地方主管部门签订一定的协议，相关的部门来保障开发者的合法权益这样的协议。
《土地管理法》第41条规定开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林地、畜牧业、渔业生产的，经县级以上行政机关依法批准，可以确定给开发单位或个人长期使用。
长期使用在当时这种还是非常常见的。最早的时候，九几年甚至八几年，九几年曾经有一段时间内有过很多的这种发放证书，比如说有一些可能要花费大量的财政资金，为了解决这种大量的未利用地不能得到有效利用的这种情况，相关部门就鼓励大家自行开发一些未使用的土地用于农业、渔业、畜牧业等。然后同时签订一定的协议，作出一定的批准文件，甚至办理一定的登记，把一定年限的使用权给开发者和个人。这种是非常常见，也是鼓励的。
另外一个比较重要的规定是国土资源部、国家发改委、财政部、住建部、农业部、人民银行、国家林业局、中国银行监督管理委员会八部门作出的关于土地有偿使用权扩大国有土地使用有偿使用权范围的意见。该意见规定，规范推进国有农用地使用权制度改革，文件是2016年的20号文。当初，这八部委就推出这个文件，目的是扩大国有土地有偿使用权的范围，最重要的一个是推动国有农用地的有偿使用制度的改革。当中强调，加强国有农用地确权登记。
国有农用地的确权登记，除了承包经营以外，其他的方式都也可以进行登记。比如国有农用地的划拨，农用地的出让、租赁、作价、出资、入股、经营权、使用权登记手续都可以按照不动产登记暂行条例实施细则进行。
国有农用地是否可以出让其实对于很多企业主来说，乍一听到这些规定感觉很好奇说：我的国有农用地我是从农场手里承包来的，怎么还可以出让？当然可以，这种土壤一般不会发生在国有农场或者国有林场。国有农场一般采用的是承包制，因为人家这个农场、林场一直都是从事农场林场方面经营。
出让划拨的方式往往发生在很多企业或者个人自己开发的未利用地或者说经过某些部门的许可，然后开发的一些未用的利用地，作为回报相关的部门就采取划拨出让、出租等方式来予以登记。
作价出资，作价入股，这种方式也非常常见。我们在办理的案件当中好多这种类型，比如说我们近期办理的上海某案例，该企业就是以这种方式，以国有农用地出资入股的方式成立的公司，这种当然是可以的。但是一定要记住这些土地使用权获得的方式都有别于承包经营，不要以为都只有承包经营一种。
国有农用地使用权年限另外该意见还规定，规范国有农用地使用权的管理，合理确定使用年限，最高使用年限不得超过50年。在使用年限内使用权人可以承包、租赁、转让、出租。规定最长不得超过50年，在这50年期限之内，大家可以进行承包、出租、转让、出租、抵押都是可以的。它是和国有建设用地使用权几乎是一致的，对于在权属方面几乎是一致的。
我们在办案过程当中发现有很多土地使用权的年限是70年， 大部分都是50年，也有40年，但是我们也发现过有70年的规定一般都发生在2016年之前，甚至是九几年， 2000年，这个怎么算？当初是70年的时候也不违反相关的规定，2016年突然做出了规定，不得超过50年，应该怎么办？是不是应当直接减去20年？
根据目前咱们国家适用法律的一些原则是从旧，也就是实体法。另外关于有利于当事人的原则，是适用这个原则。所以根据这个原则来确定的话，在如果说到了2016年，剩余年限不满足50年的，以实际年限为准。如果到2016年超过剩余年限还超过50年的，比如剩下了到2016年的时候说剩下了56年，那么应当以56年，50年为准，这6年应当就不再享有使用权。
所以说从2016年开始，最多还应当有50年的使用期限，应当是这样理解。其实我们在办理案件过程当中，大部分都是国有农场的承包经营。其实对于国有农用地、国有滩涂、国有林地、国有未利用地的这种使用的使用权很多，并不是只有承租承包一种，反而是划拨和出让这种是更多的。所以有很多企业主找到我们说，路律师我查了很多相关的规定，我说你给我看一下，他拿出的这些规定全部是国有农场的相关规定，不适用。他说，我遇到了征收，你看国土部办公厅出了一个关于国有农场土地规定呢？
其实，企业主先要确定适用不适用，可能大部分是不适用的。因为国有农场一般采取的都是承包的方式和划拨出让等等这些方式划拨出让、租赁作价出资入股这种方式取得授权经营。这几种方式取得的是完全不一样的，是完全不同的法律关系。承包一般不超过30年，特别情况可以延长，但是出让是50年，所以大家一定要区分清楚，它是完全不同的法律关系。
农用地遇到了征收怎么办国有农场牧场林场等等这些管理规定，还有完善国有农用地土地等级评价体系，这都是管理方面的一些规定。遇到了收回应当怎么办？咱们先看一下收回的法律规定，收回的法律规定应当适用什么规定？法律方面应当适用《土地管理法》58条，规定有下列情形之一的，
由有关的自然资源主管部门报经原批准的主管部门或者有批准权限的行政机关批准，可以收回国有土地使用权。不仅仅指的是国有建设用地使用权，包括国有林地、国有农用地、国有滩涂，这些使用权也都是包含的。它指的是所有的国有土地使用权。
第一项，为了实施城市规划，进行旧城改造以及其他公共利益的需要，可以收回。
第二项，土地出让等有偿使用期限届满，比如够50年了，够40年了，够70年了，期限届满或者因单位撤销，迁移等原因停止使用原划拨取得的土地的，比如划拨取得，但是你的单位撤销了，那个项目也废止了，这种也可以收回。
第三项，公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，一般指的是建设用地或者未利用地。
依据前款第一款第一项的规定收回土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当的补偿。适当补偿的步骤，咱们来分析一下。
首先看上面的规定谁才可以收回，就是谁有权收回？一般是由自然资源部门来报，由主管部门来批，必须是有权限的行政机关。有的企业主说我们的国有农民地，镇里或者街道给下了个通知，想收回这个可以吗？如果是国有农用地的，镇一级主管部门一般是没有这个权利的。
为了实施城市规划进行的旧城改造或者其他公共利益的需要，一定是为了公共利益的需要，关于公共利益都包含哪些，大家有兴趣的话可以看一下《土地管理法》的第45条对公共利益进行了一个列举，比如说国防、外交、铁路、公路、机场、水利等基础设施建设。行政机关组织的科教文卫等公共事业的需要。行政机关为了实施城市规划报批的连片开发。旧城改造等等这些原因才是公共利益的需要。
比如说相关的部门通知了，有一个大的企业项目要入驻，所以要进行土地的收回，这显然不是公共利益的需要。房地产开发是不是公共利益啊？商业开发？不是。房地产开发、商业开发都不属于公共利益，大的项目企业入驻也不属于公共利益，除非是《土地管理法》第45条所列举的那些项目。
所以，通过这一点大家可以把很多收回的行为的合法性予以认定。其实很多这个收回的过程中确实存在一些违法的问题，能不能收回土地根据这条规定就不能收回。
关于如何补偿的问题法律规定的是适当补偿，关于适当补偿最初的适当补偿最早出现的那一版《土地管理法》是在很多年前，当时有特殊的历史背景，当时是严格土地管理，土地那时候是使用土地的现象，用地现象比较混乱，所以才有了这个规定，但是现在已经赋予了非常不一样的一些含义。最高人民法院关于产权保护的典型案例，典型案例2019年最高人民法院典型案例的第一个案例，海口某房地产公司有偿收回土地使用权，它的典型意义在于本案确定了有偿收回国有土地使用权补偿标准的问题。根据《土地管理法》58条第二款的规定，为了公共利益的需要，收回国有土地使用权的，应当给予对土地使用权人适当的补偿，该处的适当补偿应当是公平合理的补偿。
最高人民法院从2016年开始，所有的补偿就不再说依法补偿都是合理补偿，而不是合法补偿，一字之差，仔细品一品，千差万别。所以，现在的补偿讲的都是合理性。最高人民法院认为该处的适当补偿应当是公平合理的补偿，应当参照土地的位置、用途、标准等等参考参照市场价格予以补偿。要按照市场价格予以补偿。
国有农用地的使用权当然属于一种产权，而是一种用益物权。国有滩涂的使用权包括海域使用权，包括一些滩涂、未利用地的使用权，它属于法定的物权。民法典329条依法取得探矿权水面使用权，滩涂养殖，捕捞等权利，受法律保护。
特别要注意的是行政法规《优化营商环境条例》第31条规定，地方各级主管部门及相关部门应当履行向社会主体作出的政策性承诺，以及签订的各类合同不得与区划调整等理由违约、毁约。违约，毁约的要承担经济责任和法律责任。确因国家利益和社会公共利益需要改变承诺的合同约定的，要依照法定的权限和程序进行，并依法对市场主体因此遭受的损失进行全面的补偿。
必须是公共利益的需要才可以，否则的话是不可以的。如果因为公共利益的需要，必须按照法定的权限和程序。要对行政相对人所有损失进行补偿，全面的补偿。还有咱们国家的一些规定，关于产权保护制度的意见， 2016年关于保护企业家合法权益的规定，包括优化营商环境的一些规定等等，这是咱们国家的一些规定。
另外，国家的这些规定已经落实到实际执行的层面。因为最高人民法院在2016年紧跟着就做出了发挥审判职能保护产权的意见，还做出了保护企业家合法权益的规定，优化营商环境的规定。从2018年开始，一直到2021年，最高人民法院包括各地的高院一直在陆续推出保护企业家合法权益和产权的典型案例。典型案例就是具有普遍的典型意义和适用相关依据的参考意义的一些法律规定。地方各级人民法院遇到类似的案例，必须参照最高人民法院的典型案例的精神进行裁判。里边有很多案例都是类似于这种的一些规定，国有农用地收回纠纷属于行政纠纷，典型的行政纠纷。
最高人民法院关于审理行政协议若干问题的规定，包括行政诉讼法，行政诉讼法解释上面都有关于受案范围的一些规定。一方是行政机关，一方是企业行政相对人，为了实现行政管理和行政服务的目的，属于行政法上的权利义务关系。
处理纠纷的方式有哪些国有建设用地使用权纠纷处理的一些方式，如果说国有农用地要收回一些纠纷的解决方式，首先就是谈判，其次就是诉讼。谈判分为最初听说项目要征收的时候，要落地的时候的一些谈判，比如说要形成一些初步的意向，要形成一些会议纪要，要形成一些方案等。另外在批准之后的一些谈判，比如说收回的决定作出，对收回决定认为不合法，这会儿谈判就显得尤为重要了。第三个谈判是诉讼之后的一些谈判，都是有很多技巧。
另外一个是诉讼，诉讼分为对收回决定的诉讼，对权限的认定是否合法，程序是否合法，法律依据是依据是否合法，补偿标准的诉讼，补偿标准，评估机构的选定，评估标准等等是否合法。
在这类案件的过程当中，根据国土资源部办公厅印发的国有建设用地使用权出让地价评估技术规范，第一条就规定适用范围，该规范的适用范围是出让国有建设用地使用权，涉及地价评估的，以及调整土地使用条件，发生土地增值等情况评估的，适用本规范。国有建设用地使用权租赁，集体建设用地使用权入市，国有农用地使用权出让涉及的地价评估参照本规范，国有农用地的地价参照规范。
对于国有农用地，国有滩涂，国有林地，特别是在出让划拨入股等这种方式取得的国有土地的使用权，应当如何补偿？基本上有了一个非常明确的是参照周边类似的土地的市场价。所以各位企业主如果你们也遇到了国有农用地，国有滩涂，国有林地，未有利用地被收回，不知道该如何补偿，不知道该如何维权，建议从以下四个方面入手：
第一，一定要确定自己遇到问题的性质，到底是行政性质，民事纠纷还是其他纠纷，到底是合法的还是不合法的。第二，尽量多的去搜集证据，事实依据。第三，尽量全面地、正确地寻找法律依据、政策法规和一些案例。第四，一定要制定一个正确的、全面的维权方案，比如说告谁，怎么告，为什么告，依据是什么，凭什么告，一定要搞清楚。这就需要咱们企业主一定要找一个专业的团队来操作。
在遇到行政诉讼等类似问题时，对具体行政行为有异议、不能接受，要及时寻求司法救济，通过律师的专业分析、证据梳理等找到问题解决权益维护的突破口。也可以搜“北京楹庭”看看我们以往整理的更多这类分析文章，北京楹庭也提醒各位当事人，遇到此类问题一定要及时向我们进行咨询，经过分析之后在了解法律法规、政策依据、相似案件处理思路之后再做决定，以免错过权益维护的最佳时机，给自己造成难以弥补的损失。
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