来源/樱桃大房子； 作者：樱桃
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昨天深圳的房改意见出炉后，因为可以6折、5折买房，什么评论都有，还有一种自媒体声音，认为深圳是在抢人，甚至是保房价，看到这个我真是很无语，忍不住站出来反驳一下，深圳什么时候要沦落到跟二线抢人了？也太拉低深圳的档次了好吗！放眼全国，现在还有比深圳更有活力的城市吗？深圳从来只需要跟北上广竞争，跟二线就不需要抢，凭着企业的高薪，自然就来了。
至于深圳为什么到现在还把落户门槛放这么低，我估摸着，
第一是因为深圳的户籍人口少，1200多万的常住人口中，户籍人口只有四百万，这个比例是失调的，所以户籍人口增长有空间；
第二，深圳年轻，没有高校，不像北上广高校多，人才自然多，深圳的医疗教育底子太薄，还不如武汉长沙成都杭州这样的二线城市，这方面需要大力下功夫引进人才来建设，所以深圳自降身份，在人才引进上，舍得花血本，只要你是真正的人才，来深圳的补贴绝对比北上广多，好在深圳财政盈余多，当然这个人才的标准绝对比二线高，不是一个本科研究生学历就能算人才的，过去几年的人才安居房占保障房比甚至达到了60%-70%，可见对人才的重视程度，但其实还是以公务员，事业单位，国企优先，这一次房改虽然有所下降，但还是给人才房留了20%的比例。
等深圳户籍人口到达一千万，深圳的医疗教育资源跟上来的时候，轻松入户的大门绝对会关上。
另外，深圳出台的房改措施，也不是为了保房价，现在愁的是每个月怎么平均降低7块钱而不是保房价，5折6折买房，我真的相信政府是站在保民生的角度，
第一，1998年后的房改，走市场化的道路，那时候政府穷，需要靠卖土地来支撑财政，搞基建，现在深圳不靠土地财政了，也到了反哺人民，解决老百姓居住问题的时候了；
第二，畸形的房价上涨，刚需已经到了无力承受的阶段了，我最近在北京上海走了一圈，发现一个共同特征，豪宅继续涨，但普宅在跌，涨不动，经过这一轮暴涨，刚需透支的非常严重，富人越富，穷人越穷，两极分化非常严重，老百姓对高房价的怨言与日俱增，再不保民生，社会的矛盾会越来越严重；
第三，北京上海去年就出台了类似深圳这样的保障房政策，北京的限价房和共有产权房跟深圳的差不多，只不过没有引起这么大的影响，因为深圳做的是18年的规划，上海只是做了十三五规划供应170万套，北京也只提出未来5年供应150万套，并公布了保障房商品房各自比例，所以如果你就此判断深圳的房改是为了保房价，将不攻自破，因为北京的保障房政策正是打压房价的举措之一。
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我看很多专家对深圳的房改表示失望，以马光远教授为代表，他认为深圳的房改没有涉及根本，比如集体土地入市没有突破性的提法。张大伟甚至认为深圳根本算不上房改。
关于深圳小产权房，我详细跟大家介绍下，深圳集体土地上所盖的小产权房应该是全国最多，最具代表性的。以前深圳每户村民有480平米的合法建筑，但很多村民都是违规加高，所以经过这些年的发展，大量的违法建筑拔地而起。
政府白天让你停工晚上村民又偷偷开工，过去强拆了一些，但全部强拆也不现实，最后只能妥协，让村民登记，划定一个时间点，在此之前的承认给你发绿本房产证，之后再建的绝不允许。
2013年的深圳住房调查数据显示：全市1035万套的住房总量中，商品房约128万套，政策性保障性住房约34万套，单位及个人自建住房约55万套，原村民集体经济组织自建、合建房约650万套（小产权房），工业区配套宿舍及其他168万套。
650万套小产权房，大部分体现为村民自建的农民房，也就是其他城市所说的城中村，还有部分为村集体统建楼，但深圳的农民房密集度，高度，不是一般城市所能比拟的，每一栋都是七八层至几十层不等，栋与栋之间只有几米，甚至不到一米，俗称握手楼，有的环境、品质都非常差，有的甚至常年晒不到阳光。
如下图：
正是因为有大量的小产权房存在，深圳房租相对其他一线城市来说，要便宜很多，同时也拉低了商品房的租金，甚至比杭州还低，比如深圳北站附近，九百万的房子，只能租六七千，这也让刚来深圳务工的人降低了不少生活成本，这是一大吸引力。
但也因为小产权房太多，开发商每拆一栋的补偿成本太高，随着房价飞涨，村民也漫天要价，所以造成了旧改的难度太大。
小产权房转正成为商品房的事，过去这些年时常被炒作提起，但这几乎是不可能的事，集体土地入市流转也不是深圳就可以决定的，所以深圳房改难以推动，只能在此基础上，将农民房修缮一下，作为租赁房的一大来源。
深圳有很多买不起商品房的人，也会考虑买小产权房先上车在深圳安个小家，统建楼还有小区环境，但农民房环境极差，学位也是商品房挑剩下的，而且居住的人群复杂，不是万不得已，谁会买农民房住呢，日后但凡有经济能力的都会改善到商品房，所以这类房子完全不构成对商品房的竞争，不能算入深圳的住房总量里，顶多算一个藏身之处。
小产权房如果能够转成商品房，对商品房市场是一个毁灭性的打击吗？就农民房来说，论品质跟商品房还是差的太远了，只有那些村委统建楼从外观上还看的上眼，但也不可能让他们转正，这个涉及到全国的小产权房的命运问题，需要国家推动，所以提这样的意见我觉得也不切实际。
我认为深圳房改不足的地方在于，住宅用地应该明确大幅提高占比，这在现实中至少是可行的。
2012-2016年期间深圳居住用地供地约占建设用地供地总规模的10%左右，尽管2017年占比提升至16.10%，但总体占比依旧处于低位，深圳居住用地供应尤其紧张。
目前深圳只能工改工，杭州都可以工改住，深圳为什么就不可以呢？大量的工厂占用了大量的土地，产业用地超低的容积率，在一线城市浪费了过多的土地，另外，你无法想象在深圳这样寸土寸金的地方，居然还有大量的农场。
而深圳的建设用地主力都靠存量，2016年存量建设用地计划供应更是达到总供应计划的85%（15-17年连续三年超过7成），所以每年新出让的土地屈指可数。
这就存在一个矛盾，土地供给靠存量，存量土地靠城市更新，旧改靠拆迁，拆迁又有这么多小产权房存在，所以最后导致每年的土地供给量任务总是完不成。
马教授认为，从市场化主导回到政府主导的时代，是一种倒退，这个我认为有失偏颇，房子本身就不完全是一种市场化的商品，而是一种特殊的关系到国计民生的产品，完全由市场化主导，可能会被扭曲，新加坡8成是组屋，可以说主要是政府主导的市场，老百姓不需要为了房子担忧，德国也是个很好的例子，政府的管控，让大家不会为了房子忧心忡忡，实业造国，而我们1998年房改后，几乎完全由市场化主导，保障房的债欠的太多了，你最起码要保证低收入人群有房子住吧，现在全民围着房子转，干实业的都来炒房子，共同话题除了房子还是房子，这已经不正常了。
只不过这个人才房，值得商榷的地方是，获得房子的人，并不是真正需要房子的人，今天听到几个案例是，一个自己排三年就分到了人才房，价格只有1万，虽然偏远，但因为价格便宜所以还是会申请，而自己住在拿他弟弟名义买的商品房内，另一个人才把商品房过户给老妈，然后还可以申请人才房。所以人才房，最后又避免不了会有很多虚假的“无房”户去冒名申请，这个20%的比例，就太浪费了，其实用货币补贴更合适。
当然，现在还只是意见征集阶段，希望人才房的比例可以调整一下。
对于购房者来说，大家关心的其实还是对房价的影响，对普通住宅，我现在还不敢完全确定，等保障房6折、5折入市时，新房卖3万，刚需被分流到保障房市场后，你二手房卖5万还有人要吗？对中低端的商品房价格确实是造成了压力，但这些保障房的位置，我估计主要分布在关外较为偏远的地方，关内因为没有干净的土地了，旧改也改不动，也不可能改来做保障房，所以对关内的二手房应该没什么冲击。
但对豪宅可以说百分百确定是利好的，因为豪宅的供给量无疑会减少，势必供不应求，价格维持上涨。
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