2009年8月30日，王凯与刘宝库签订了《私房交易契约书》一份，该契约书约定：“王凯将其宅基地上的砖平房四间卖与刘宝库，该建筑面积112㎡，共作价壹拾万元；此款笔下交足，分文不欠，恐日后无凭，立契约为证”刘宝库、王凯分别在该契约书买主、卖主处签字，王伟在该契约书代笔人处签字，张某、陈某、董某、村负责人陈某分别在该契约书见证人处签字，村委会在该契约书上加盖公章，该契约书落款日期为二00九年八月三十日契约签订后，刘宝库给付了购房款，王凯交付了房屋，现在小编就来说说关于农村房屋买卖合同书有用吗?下面内容希望能帮助到你，我们来一起看看吧!
农村房屋买卖合同书有用吗
案情简介：2009年8月30日，王凯与刘宝库签订了《私房交易契约书》一份，该契约书约定：“王凯将其宅基地上的砖平房四间卖与刘宝库，该建筑面积112㎡，共作价壹拾万元；此款笔下交足，分文不欠，恐日后无凭，立契约为证。”刘宝库、王凯分别在该契约书买主、卖主处签字，王伟在该契约书代笔人处签字，张某、陈某、董某、村负责人陈某分别在该契约书见证人处签字，村委会在该契约书上加盖公章，该契约书落款日期为二00九年八月三十日。契约签订后，刘宝库给付了购房款，王凯交付了房屋。
2022年1月13日，王凯诉至法院，一、请求法院依法确认王凯与刘宝库签订的《私房交易契约书》无效；二、本案诉讼费由刘宝库承担。
经法院查明，刘宝库为当地城镇户口，户口并不在王凯所处的村。
裁判结果：一审法院：
确认王凯与刘宝库签订的《私房交易契约书》无效。
二审法院：
驳回上诉，维持原判。
评析：本案争议焦点为《私房交易契约书》是否有效，笔者认为《私房交易契约书》是无效的，具体理由如下：
第一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。
本案因双方买卖宅基地上的房屋引起，而双方买卖宅基地上的房屋的行为均发生在民法典施行前，故本案应当适用合同法、土地管理法等当时法律、司法解释的规定。
第二，《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）第八条规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定”。
本案虽然为农村房屋买卖纠纷，但是农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。本案中刘宝库与王凯签订《私房交易契约书》时，刘宝库不是涉案房屋所在地的村民，且至今仍不是该集体经济组织成员，故刘宝库与王凯签订的《私房交易契约书》因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。
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